2020商業(yè)地產(chǎn)新政 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況分析 2020年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

• 2020年2月19日 WuYaNan來(lái)源：房產(chǎn) 1290 84
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疫情的發(fā)展超出想象，對(duì)地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停工，銷(xiāo)售遇阻意味著未來(lái)的開(kāi)發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.5億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來(lái)休眠期不言自

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響

短期關(guān)停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對(duì)地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停工，銷(xiāo)售遇阻意味著未來(lái)的開(kāi)發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤(pán)口徑銷(xiāo)售金額5097.5億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來(lái)休眠期不言自明。

深圳商業(yè)地產(chǎn)變天

深圳商業(yè)地產(chǎn)變天啦!“商改租”也可以去“庫(kù)存”?官方發(fā)文：商辦樓可改造出租房?！吧谈淖狻迸c“商改住”雖只有一字之差，但區(qū)別巨大?！吧谈淖狻笔菧p少商業(yè)用房庫(kù)存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一。中國(guó)租房人口眾多，商改租對(duì)于租房一族來(lái)說(shuō)也是好事。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個(gè)城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點(diǎn)便是：不得將擅自將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛?。只是，在“商改住”全面受阻的同時(shí)，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵(lì)。

據(jù)悉，為盤(pán)活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實(shí)增加住房租賃市場(chǎng)有效供給，深圳市住房建設(shè)局組織起草了《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見(jiàn)稿)，就《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況

二、2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析

1.商業(yè)地產(chǎn)投資增速收窄、新開(kāi)工降幅擴(kuò)大，銷(xiāo)售面積增幅顯著

圖表：2013-2017年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積及其同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中研普華研究院

從供應(yīng)端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速放緩，新開(kāi)工降幅明顯擴(kuò)大。2017 年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在消化現(xiàn)有存量的背景下，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯收窄，全年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額22401 億元，同比增長(zhǎng)0.1%，增幅較2016 年收窄7.4 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重自2013 年以來(lái)首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 個(gè)百分點(diǎn)至20.4%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的占比下降1.2 個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于辦公樓。新開(kāi)工方面，2017 年商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積26624 萬(wàn)平方米，同比下降7.3%，降幅較2016 年擴(kuò)大6.0 個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積占房地產(chǎn)新開(kāi)工面積的14.9%,為2013 年以來(lái)最低水平，較2016 年下降2.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比下降 1.91.9 個(gè)百分點(diǎn)，高于辦公樓。

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  2020-2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新...

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