房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛,按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國(guó)模式,另一種是日本模式。
房地產(chǎn)信托是什么?房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì),通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛,按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國(guó)模式,另一種是日本模式。
房地產(chǎn)信托有哪些種類?
根據(jù)資金投向的不同,REIT可分為三類:
1、權(quán)益型(EQUITY REIT)。權(quán)益型 REIT直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來(lái)源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來(lái)源于租金收入,還來(lái)源于房地產(chǎn)的增值收益;
2、抵押型(MORTGAGE REIT)。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息,以及通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益;
3、混合型(HYBRID REIT)。顧名思義,此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。
早期的房地產(chǎn)信托主要為權(quán)益型,目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入。抵押信托的發(fā)展較快,現(xiàn)已超過(guò)產(chǎn)權(quán)信托,主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券。但混合型無(wú)疑是將來(lái)發(fā)展的方向。另外,REIT還有很多其他分類方法。
我國(guó)房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展政策建議有哪些?
1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定
房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品,需要建立完善的法律體系,保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明,進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系,僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律制定工作細(xì)化、完備化,要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次,還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施,如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外,還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革,避免雙重征稅問(wèn)題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)
加快、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力,對(duì)市場(chǎng)的嗅覺(jué)靈敏,能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y;同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場(chǎng)上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng),熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí),還需積極促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。
3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)
從美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,其經(jīng)營(yíng)與管理由受托人委員會(huì)或董事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或董事會(huì)通常由三名以上受托人或董事組成,其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系,還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致,對(duì)REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外,有限合伙形式能較好地解決約束和激勵(lì)的問(wèn)題,管理者承擔(dān)的無(wú)限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度,能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起,激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化,最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。
4、建立信托企業(yè)信用制度
建立信托企業(yè)信用制度,以完善的法律體系促進(jìn)信托市場(chǎng)的誠(chéng)信,保證信托市場(chǎng)的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制,劃分信托企業(yè)信息類型,實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開(kāi)放;發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu);建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫(kù);建立健全失信懲罰制度;規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè);大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。
5、健全信息披露制度
有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保,但信托合同中對(duì)此沒(méi)有揭示,使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息,包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大事件臨時(shí)報(bào)告等,在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司治理信息,并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。
2020房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景規(guī)模分析
2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億元,同比下降3.6%。但截至2019年5月末,房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額同比增長(zhǎng)15.15%。據(jù)用益信托數(shù)據(jù),2018年6月-2019年6月,房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模連續(xù)13個(gè)月排名集合信托首位。上半年地產(chǎn)信托募集資金占信托市場(chǎng)資金增量的40%。5月份,地產(chǎn)信托占比只增不減,當(dāng)月金融、工業(yè)企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托募資都在下降,唯獨(dú)地產(chǎn)信托募資在增長(zhǎng)。5月和6月,地產(chǎn)信托募資占比分別達(dá)到42.4%和44.4%,位居首位。
銀保監(jiān)會(huì)7月初針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司進(jìn)行約談警示。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,7月有63家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品,共發(fā)1632款產(chǎn)品,環(huán)比減少20.31%;集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為1845.77億元,環(huán)比減少20.22%。
產(chǎn)品成立方面,7月有59家信托公司成立1473款集合信托產(chǎn)品,環(huán)比減少7.06%;集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模為1370.71億元,環(huán)比減少18.9%。
募集規(guī)模方面,7月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為584.25億元,環(huán)比減少19.63%。2019年上半年各月份房地產(chǎn)信托募集規(guī)模均超過(guò)600億元,7月下挫被認(rèn)為是房地產(chǎn)信托規(guī)模收縮的起點(diǎn)。
伴隨金融防風(fēng)險(xiǎn)等政策的不斷深入,作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產(chǎn)信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,2019年來(lái),房企通過(guò)信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只,融資規(guī)模近3500億元。與此同時(shí),相關(guān)部門也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度,“嚴(yán)防死守”房地產(chǎn)信托的融資風(fēng)險(xiǎn)。
近年來(lái),在“房住不炒”的總基調(diào)下,中國(guó)有關(guān)房企融資的政策持續(xù)在收緊,但在資本趨利和監(jiān)管不成熟等因素影響下,近來(lái)信托產(chǎn)品的發(fā)行有所“抬頭”。2019年來(lái),中國(guó)集合信托市場(chǎng)共成立7477只信托產(chǎn)品,募集資金規(guī)模為8779.2億元,年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來(lái)看,房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品,募集資金最多,為3456.9億元,占比為39.4%。
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2020-2025年中國(guó)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告
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