2023中國(guó)城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀 中國(guó)城中村改造行業(yè)未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

• 周迅 2023年7月7日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1423 94
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需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實(shí)踐中，對(duì)其的補(bǔ)償，是參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷來(lái)進(jìn)行的。城中村的內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂

城中村改造，是指對(duì)農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。

城中村改造是指將管理無(wú)序、布局結(jié)構(gòu)混亂、水電通訊雜亂、環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施缺失等會(huì)影響城市整體面貌的舊城區(qū)進(jìn)行改造，從而推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人居環(huán)境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個(gè)文明、生態(tài)、和諧、宜居的環(huán)境。

2023中國(guó)城中村改造行業(yè)現(xiàn)狀 中國(guó)城中村改造行業(yè)未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

在一般人看來(lái)，只有通過(guò)政府的征用完成土地國(guó)有化的地方，才算作真正的城市。而農(nóng)村集體建設(shè)用地雖然也處在城市空間范圍內(nèi)，但因?yàn)闆](méi)有完成國(guó)有化，“城中村”仍保留了農(nóng)村屬性。在城市人看來(lái)，“城中村”就是農(nóng)村。

需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實(shí)踐中，對(duì)其的補(bǔ)償，是參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷來(lái)進(jìn)行的。城中村的內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進(jìn)行城中村改造。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

中國(guó)農(nóng)村人口占了很大部分，在推進(jìn)中國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，探索新型城鎮(zhèn)化。一些承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市群也將迎來(lái)黃金發(fā)展期，如長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群等。未來(lái)幾年隨著城鎮(zhèn)化加速，大量人口將進(jìn)入到鄭州、成都、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等中心城市，這些城市和城市群發(fā)展將步入快車(chē)道。以前超過(guò)1000萬(wàn)人口的城市就算是超大城市了，而現(xiàn)在不少省會(huì)和一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市都在靠近這個(gè)目標(biāo)，形成新的一批大城市和特大城市。

為了促進(jìn)城市的建設(shè)發(fā)展，政府大力征收城區(qū)周?chē)霓r(nóng)村土地，以獲得更大的城市擴(kuò)展空間。但是，被征用土地的農(nóng)民沒(méi)有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發(fā)展成為“村莊進(jìn)入城市，城市包圍農(nóng)村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關(guān)于中國(guó)現(xiàn)有城中村數(shù)量沒(méi)有專門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城中村數(shù)據(jù)都集中在城市棚戶區(qū)的數(shù)據(jù)中。從目前各地公開(kāi)的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，中國(guó)城中村數(shù)量在5萬(wàn)左右。

隨著時(shí)間的推移，“城中村”逐漸成為城市中一個(gè)獨(dú)特現(xiàn)象。例如，房屋破舊，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)供給不健全，因?yàn)榉孔獗戎鞒菂^(qū)便宜得多，所以吸引了大量外來(lái)人口集中居住在這里。除了環(huán)境、景觀和形態(tài)與城市有著巨大反差，“城中村”還有多種含義：

一是城市建成區(qū)是已經(jīng)通過(guò)征收開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，但“城中村”卻仍然屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地;二是“城中村”的社會(huì)管理仍然依賴于原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，雖然一部分已開(kāi)始納入了城市社區(qū)，但是公共服務(wù)和福利還是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提供;三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的排他性決定了成員間的利益關(guān)系，外來(lái)人口雖然居住在這里，或是在村里的企業(yè)工作，但是無(wú)法參與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益分配;四是“城中村”沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地征收和拆遷，因此社區(qū)環(huán)境、建筑形態(tài)、社區(qū)規(guī)模與已經(jīng)開(kāi)發(fā)的城市相比，仍保留有明顯的村莊印記。

數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間我國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工2300多萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng);截止到2020年，共有3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼。

“十四五”時(shí)期仍將持續(xù)推動(dòng)城中村改造進(jìn)程。例如云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬(wàn)套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬(wàn)套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬(wàn)套， 保障性租賃住房15萬(wàn)套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

對(duì)于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規(guī)劃時(shí)或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開(kāi)。其實(shí)這也是尊重城市發(fā)展規(guī)律的理性選擇。畢竟居民在這里已經(jīng)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，補(bǔ)償不能只按照房子的拆遷價(jià)格來(lái)計(jì)算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬(wàn)元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會(huì)更高。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)，拆遷和補(bǔ)償?shù)膲毫?huì)更大，同時(shí)還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會(huì)成本問(wèn)題。

本報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料。

對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、優(yōu)勢(shì)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)現(xiàn)狀以及行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了深入的分析，在總結(jié)中國(guó)城中村改造行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)城中村改造行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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