城中村改造發(fā)展分析 未來城中村改造有望成為穩(wěn)增長的重要抓手

• 黃文玉 2023年9月12日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 340 15
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)表示，9月11日央行選擇在中午公布8月金融數(shù)據(jù)，社融與信貸數(shù)據(jù)均略超市場預(yù)期。分項(xiàng)來看，短期貸款和票據(jù)融資拉動信貸增長，可能說明私人部門信貸需求尚未明顯反彈。財(cái)政擴(kuò)張是本次社融反彈最重要的原因，相關(guān)融資撥付進(jìn)度較快，未來城中村改造有望成為穩(wěn)增長的重要抓手。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個(gè)超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個(gè)特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)?！俺筇卮蟪鞘惺菐訁^(qū)域乃至國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵增長極。從國際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰(zhàn)，如城市土地資源嚴(yán)重短缺、居住成本偏高等。城市內(nèi)部發(fā)展不均衡，因?yàn)楦鞣N原因在相對中心的區(qū)域形成了‘城中村’。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

各地城中村改造相關(guān)法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會設(shè)立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)以及經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行自主開發(fā)建設(shè)的行為，其設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容不會涉及到改造村莊、設(shè)立居委會等方面。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

城中村改造的一項(xiàng)主要工作就是將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，而房地產(chǎn)開發(fā)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后的建設(shè)行為，不需要再對土地所有權(quán)性質(zhì)進(jìn)行變更。城中村改造還涉及村委會轉(zhuǎn)為居委會、村民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口、集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為股份有限公司或有限責(zé)任公司等問題，轉(zhuǎn)制工作是城中村改造的重要內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)不會涉及上述內(nèi)容。城中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。

在2019年和2020年廣州又發(fā)布了《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》和《中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》及相關(guān)指引，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，提高編審效率，傳承文脈、做好歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)與活化利用等瓶頸問題提出切實(shí)有效的措施。

從2014年到2020年，在上海全市49個(gè)試點(diǎn)中，有38個(gè)項(xiàng)目采用合作改造模式，占比達(dá)到80%?；剡^頭來看，在地方財(cái)力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實(shí)現(xiàn)徹底改造，成為一條有效路徑?！俺侵写濉备脑斓母采w面還在擴(kuò)大，改造模式也更加豐富。今年，上海將啟動8個(gè)新地塊改造，涉及村民約4937戶。這些地方百姓改造呼聲最強(qiáng)烈、區(qū)域規(guī)劃比較穩(wěn)定，北蔡鎮(zhèn)部分村域也被納入其中。

在21個(gè)超大特大城市中，部分城市已出臺城中村改造相關(guān)規(guī)劃。2023年，深圳市啟動了城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升行動，計(jì)劃在2023年推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目。過去3年，上海市完成了中心城區(qū)成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，2023年至2025年計(jì)劃安排新啟動30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動10個(gè)改造項(xiàng)目。作為“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”的“三舊”改造先行城市之一，廣州市發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告。

超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房，但其在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、衛(wèi)生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村，不僅是滿足人民對美好生活的期待，也將成為提振內(nèi)需潛力的重要路徑。

城中村改造行業(yè)存在的問題

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業(yè)和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問題。

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• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過對城中村改造行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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