商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)現(xiàn)狀深度調(diào)研2024

• 陳觀秋 2024年2月4日 來源：中國(guó)商報(bào) 北方網(wǎng) 百度 855 52
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商鋪市場(chǎng)發(fā)展向好，從投資布局方面來看，也呈現(xiàn)出一定特性。中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示顯示，從新開業(yè)項(xiàng)目來看，2023年1—5月，全國(guó)共新開業(yè)3萬平方米以上購(gòu)物中心91個(gè)，與2022年同期相比減少13個(gè)。中指院方面表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩

商鋪市場(chǎng)發(fā)展向好，從投資布局方面來看，也呈現(xiàn)出一定特性。中指研究院發(fā)布的《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示顯示，從新開業(yè)項(xiàng)目來看，2023年1—5月，全國(guó)共新開業(yè)3萬平方米以上購(gòu)物中心91個(gè)，與2022年同期相比減少13個(gè)。中指院方面表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。

商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。

商業(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)馐鄣膫鹘y(tǒng)租售模式可以簡(jiǎn)單劃分成三大類。全部銷售、租售結(jié)合、只租不售。隨著我國(guó)商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的不斷發(fā)展，除了傳統(tǒng)主力——餐飲之外，大部分城市的購(gòu)物中心都產(chǎn)生了新型的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如當(dāng)下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國(guó)貨美妝、網(wǎng)紅品牌也占據(jù)了疫情之后商鋪?zhàn)赓U需求的大頭。因此，在我國(guó)不同城市、不同區(qū)域和不同時(shí)期又出現(xiàn)了多種多樣的細(xì)分的租售模式。

商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報(bào)，商鋪選購(gòu)要考慮的內(nèi)容很多，有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素，還有供求關(guān)系以及投資市場(chǎng)的資金狀況等。

商鋪是目前比較穩(wěn)健的投資方式，雖然住宅現(xiàn)在的價(jià)格猛漲，但是隨著慢慢飽和，房?jī)r(jià)下跌必然的因素，而商鋪不同，商鋪相對(duì)于住宅來說，更為硬性，只會(huì)不斷的增值。

商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)現(xiàn)狀深度調(diào)研

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年受疫情防控影響，人們到實(shí)體店消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致2022年全年本市商鋪市場(chǎng)招租壓力凸顯，但是餐飲及服務(wù)品類商鋪需求相對(duì)穩(wěn)定。隨著國(guó)內(nèi)餐飲企業(yè)的連鎖化程度逐年提升，連鎖正餐企業(yè)積極在本市布點(diǎn)，其商鋪需求占比不斷攀升。

例如，國(guó)內(nèi)知名火鍋品牌門店2022年在本市開出五家新店，擴(kuò)張布局重點(diǎn)商圈。同期，在津的咖啡茶飲品牌門店衍生出“新茶飲”“SOE咖 啡(單一產(chǎn)地濃縮咖啡)”等細(xì)分領(lǐng)域。北美兩大咖啡品牌企業(yè)均在去年開出天津首店，并積極布點(diǎn)超過10家新店。

調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示：2022年第四季度服務(wù)品類新增需求主要集中在大面積門店。例如，恒隆廣場(chǎng)、海信廣場(chǎng)、萬象城、金茂匯等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛引入國(guó)內(nèi)知名美容護(hù)膚體驗(yàn)店、健身館、照相館及藝術(shù)廠牌店。

中指研究院發(fā)布《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析：

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。因此，白皮書認(rèn)為，輕資產(chǎn)管理輸出仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模拓展的有效方式。

白皮書提出，在租賃市場(chǎng)方面，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結(jié)束連續(xù)3年的下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲0.02%;由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在2022年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，因此，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)。

商鋪市場(chǎng)發(fā)展向好，從投資布局方面來看，也呈現(xiàn)出一定特性。白皮書顯示，從新開業(yè)項(xiàng)目來看，2023年1—5月，全國(guó)共新開業(yè)3萬平方米以上購(gòu)物中心91個(gè)，與2022年同期相比減少13個(gè)。

分城市等級(jí)來看，在2023年1—5月新開業(yè)購(gòu)物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購(gòu)物中心分布來看，五大城市群(長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游城市群)已開業(yè)購(gòu)物中心占全國(guó)購(gòu)物中心存量比重約60%，其中長(zhǎng)三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購(gòu)物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

對(duì)此，中指院方面表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。

從總體上說，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī)，在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)，商業(yè)氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時(shí)機(jī)，投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購(gòu)。

報(bào)告結(jié)合商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的背景，深入而客觀地剖析了中國(guó)商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)格局;分析了行業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、產(chǎn)品的市場(chǎng)需求特征、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)與前景;同時(shí)，佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實(shí)的一手連續(xù)性市場(chǎng)數(shù)據(jù)，讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)。

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