商鋪租賃市場企穩(wěn)回升 2023年商鋪租售行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

• 陳澤芳 2023年9月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 458 23
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在購物中心運營方面，頭部企業(yè)緊抓“消費提振年”契機，積極引入首店、創(chuàng)新性品牌等為消費者提供優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容，提升項目出租率。以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，隨著新商場陸續(xù)亮相，1—5月共有 403 家品牌首店落戶北京。此外，推進數(shù)字化建設(shè)依舊是頭部企業(yè)發(fā)力的

商鋪租賃在消費復(fù)蘇帶動下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。白皮書顯示，從長期來看，我國經(jīng)濟長期向好及居民消費升級的趨勢沒有改變，國內(nèi)消費市場空間仍較大，商業(yè)地產(chǎn)存在發(fā)展空間;此外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性有所提升?？梢哉f，輕資產(chǎn)管理輸出仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化拓展的有效方式。

商業(yè)地產(chǎn)的商鋪租售的傳統(tǒng)租售模式可以簡單劃分成三大類。全部銷售、租售結(jié)合、只租不售。隨著我國商鋪租售行業(yè)的不斷發(fā)展，除了傳統(tǒng)主力——餐飲之外，大部分城市的購物中心都產(chǎn)生了新型的體驗式業(yè)態(tài)，如當(dāng)下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網(wǎng)紅品牌也占據(jù)了疫情之后商鋪租賃需求的大頭。因此，在我國不同城市、不同區(qū)域和不同時期又出現(xiàn)了多種多樣的細分的租售模式。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年商鋪租售行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》顯示：

2023年上半年，疫情形勢明顯好轉(zhuǎn)，疊加中央及各地政府積極穩(wěn)就業(yè)、擴內(nèi)需、促消費，我國消費市場穩(wěn)步恢復(fù)，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費以及假日消費加速復(fù)蘇。消費市場的恢復(fù)提升了商業(yè)地產(chǎn)市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心?？傮w來看，2023年上半年，我國重點城市商鋪租賃市場需求恢復(fù)釋放，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金恢復(fù)上漲。

下半年，隨著消費市場的進一步恢復(fù)，商鋪租賃需求有望繼續(xù)釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應(yīng)”仍在，當(dāng)前我國經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，居民對收入增長預(yù)期的不確定性導(dǎo)致消費意愿尚未完全恢復(fù)，部分實體商業(yè)存在客流量大幅增長但營業(yè)額恢復(fù)不及預(yù)期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現(xiàn)象。同時，居民對消費載體、消費內(nèi)容的要求提高也導(dǎo)致商業(yè)項目間競爭加劇，如何通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比、品牌調(diào)改、空間改造等方式增強項目核心競爭力成為商業(yè)地產(chǎn)運營商在當(dāng)下需要思考的問題。

2023年商鋪租售行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

商鋪市場發(fā)展向好，從投資布局方面來看，也呈現(xiàn)出一定特性。白皮書顯示，從新開業(yè)項目來看，2023年1—5月，全國共新開業(yè)3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。2023年下半年，預(yù)計購物中心項目竣工、開業(yè)節(jié)奏或加快，全年新開業(yè)購物中心體量或超過2022年。

分城市等級來看，在2023年1—5月新開業(yè)購物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購物中心分布來看，五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群)已開業(yè)購物中心占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達。

在購物中心運營方面，頭部企業(yè)緊抓“消費提振年”契機，積極引入首店、創(chuàng)新性品牌等為消費者提供優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容，提升項目出租率。以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，隨著新商場陸續(xù)亮相，1—5月共有 403 家品牌首店落戶北京。此外，推進數(shù)字化建設(shè)依舊是頭部企業(yè)發(fā)力的重點。其中，企業(yè)發(fā)力的方向主要是通過搭建數(shù)字化平臺提高企業(yè)經(jīng)營水平和項目運營水平，并運用各類數(shù)字化服務(wù)平臺提升客戶體驗。此外，一些購物中心企業(yè)也開始加大對線上業(yè)務(wù)的投入力度。

商鋪租賃市場企穩(wěn)回升

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為必然趨勢。因此，輕資產(chǎn)管理輸出仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模拓展的有效方式。租賃市場方面，商鋪租賃在消費復(fù)蘇帶動下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，由全國重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結(jié)束連續(xù)3年的下跌態(tài)勢，環(huán)比微漲0.02%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構(gòu)成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。

而寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續(xù)下跌。數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環(huán)比下跌0.11%。新房市場方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力仍較大，銷售端表現(xiàn)低迷，部分房企仍面臨資金壓力，進而導(dǎo)致投資、開工能力不足。數(shù)據(jù)顯示，2023年1—5月，全國商辦用房開發(fā)投資額為5085億元，同比下降14.2%;新開工面積為3725萬平方米，同比下降22.7%。從需求端來看，銷售面積為3089萬平方米，同比下降20.4%。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，因此，企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢。若宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步恢復(fù)態(tài)勢，疊加部分優(yōu)質(zhì)項目入市對寫字樓租賃需求的促進，下半年寫字樓市場需求端有望加速復(fù)蘇，租金走勢可能會逐漸企穩(wěn)。對于商鋪租賃市場，在中指院看來，下半年，部分城市出臺培育建設(shè)國際消費中心城市、優(yōu)化營商環(huán)境、鼓勵首店經(jīng)濟、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進商鋪租賃需求釋放，重點城市商鋪租賃市場有望繼續(xù)恢復(fù)。

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