2024年，商品房市場受到了政策層面的高度關(guān)注和支持。中央政治局會議明確提出要促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，并釋放出一系列政策信號以提振市場信心。根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商品房行業(yè)前景展望與未來趨勢預測報告》顯示：這些政策包括調(diào)整住房限購政策、降低存量房貸利率、完善土地、財稅、金融等政策，以及推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。在地方層面，核心城市大幅優(yōu)化了住房限制性政策，而三四線城市則推進了住房“以舊換新”、房票安置等政策措施。這些政策的出臺和實施，為商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展提供了有力保障。

商品房市場的發(fā)展為民眾提供了更多的住房選擇，滿足了不同收入層次人群的居住需求。商品房市場的發(fā)展推動了城市化進程，促進了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。通過商品房的建設(shè)和銷售，可以引導人口向城市集中，提高城市人口比例，推動城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展。

商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”，其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。從法律角度來看，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房區(qū)域差異

一線城市：

一線城市在限購、限貸等政策方面仍有較大優(yōu)化空間。

城中村改造進程有望加快推進，優(yōu)質(zhì)供給增加有望對市場形成一定支撐。

預計2024年一線城市新房銷售面積將繼續(xù)穩(wěn)中有增。

二線城市：

二線城市近兩年銷售規(guī)?；芈漭^明顯，但新房銷售底部企穩(wěn)態(tài)勢漸顯。

整體來看，2024年二線城市市場有望底部企穩(wěn)。

三四線城市：

三四線城市前期政策基本全部放開，后續(xù)增量政策較為有限。

市場更多依賴于居民購買力、購房意愿等因素。

預計2024年三四線城市新房銷售規(guī)模或延續(xù)下行態(tài)勢。

商品房市場趨勢

銷售面積與金額：

2024年前三季度，全國商品房銷售面積和金額同比下降，但降幅正在逐漸縮小。具體而言，銷售面積為7.0億平方米，同比下降17.1%;銷售額為6.9萬億元，同比下降22.7%。

從季度數(shù)據(jù)來看，三季度全國商品房銷售面積和銷售金額較上季度有所減少，但兩項指標累計同比跌幅逐月收窄。

新房交易：

2024年10月份，商品房成交同比、環(huán)比實現(xiàn)“雙增長”，特別是新房交易面積自去年6月份連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長。

這表明在存量和增量政策疊加的“組合拳”作用下，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。

市場活躍度：

在一系列政策效應(yīng)的顯現(xiàn)下，重點城市如北京、上海、深圳、成都等地的市場活躍度明顯提升。

以深圳為例，新政后二手房市場交易迅速沖到2021年以來的最高位，且市場活躍度在政策出臺后的幾周內(nèi)保持穩(wěn)定。

商品房市場未來展望

政策方面：

預計未來政策將繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，以進一步提振市場信心。

各地政府可能會根據(jù)市場情況繼續(xù)出臺和調(diào)整相關(guān)政策措施。

市場方面：

在政策效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)下，預計商品房市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

但同時也要注意到市場仍存在一些不確定性和風險因素，如宏觀經(jīng)濟環(huán)境、購房者預期等。

綜上，當前商品房市場在政策支持下呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭。但市場仍存在一些區(qū)域差異和不確定性因素，需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化以做出合理的決策。

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