進(jìn)入一季度以來(lái)，盡管上海土地呈現(xiàn)放量態(tài)勢(shì)，但主要以商辦用地與遠(yuǎn)郊宅地為主，房企在上海的土地投資熱度因此有所冷卻。

　　3月底上海將有兩幅商辦用地出讓?zhuān)渲徐o安區(qū)市北高新區(qū)一幅建筑面積43841.1平方米的辦公樓用地，以起始價(jià)48225萬(wàn)元計(jì)算，樓板價(jià)1.09萬(wàn)元/平方米，目前已有6家房企領(lǐng)取申請(qǐng)表格;崇明長(zhǎng)興島一幅建筑面積75600平方米的商辦用地，目前還未顯示有買(mǎi)家領(lǐng)取申請(qǐng)表格。

　　2月8日，分布于浦東、閔行等區(qū)的5幅商服、工業(yè)、回遷房用地掛牌出讓?zhuān)饲斑@幾幅地塊均因?yàn)橹挥?家公司領(lǐng)取申請(qǐng)表格而延后一天公布結(jié)果，多為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司與建設(shè)部門(mén)底價(jià)摘得，并沒(méi)有知名房企參與。

　　上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩指出，商辦地遇冷，是由于春節(jié)前上海整頓類(lèi)住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售以及嚴(yán)格審批商辦項(xiàng)目做類(lèi)住宅，最終傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。并且，2016年開(kāi)始，上海出讓地塊均明確規(guī)定15%自持比例，商辦自持對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)商而言仍是一道難題。

　　記者查詢(xún)上海土地交易中心網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)近期土地出讓主要分布于遠(yuǎn)郊，2月以來(lái)，僅嘉定區(qū)一幅工業(yè)用地、閔行馬橋一幅商服用地公告出讓。

　　商辦地遇冷

　　對(duì)于年初上海屢推商辦地，邵明浩分析認(rèn)為，用商辦地試探市場(chǎng)反應(yīng)也未嘗不可。區(qū)域板塊供應(yīng)商辦用地取決于幾個(gè)因素。首先，土地供應(yīng)計(jì)劃包括用地指標(biāo)與土地面積在半年或一年之前就已經(jīng)做好。邵明浩指出，全國(guó)一級(jí)、二級(jí)城市的城市規(guī)劃對(duì)于住宅與商辦用地有一定配比與技術(shù)指標(biāo)要求。

　　“這一點(diǎn)雖然有點(diǎn)死板，但必須遵守，也是需要地方改革的空間所在?！鄙勖骱普J(rèn)為，行政區(qū)域如果想要供應(yīng)辦公用地，就必須推出一定配比的商業(yè)用地，這需要按照人均商業(yè)面積推算?！氨热绱饲坝幸?guī)定100萬(wàn)平方米住宅用地要配150-200萬(wàn)平方米商業(yè)，大概1：1.5的要求，郊區(qū)與市區(qū)配比有所不同，實(shí)際上這個(gè)配比要求已經(jīng)不太符合上?，F(xiàn)在的發(fā)展。”

　　部分業(yè)內(nèi)人士也指出，此前上海商辦項(xiàng)目的亂象，大多由于商辦配比過(guò)剩造成。不少房企出于拿地開(kāi)發(fā)獲利的短線投資需求，不惜冒險(xiǎn)拿商辦地開(kāi)發(fā)類(lèi)住宅產(chǎn)品，如今上海進(jìn)入全面整頓，房企自然卻步于商辦用地了。

　　一名長(zhǎng)租公寓行業(yè)人士告訴記者，房企不會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)類(lèi)住宅產(chǎn)品的原因在于：價(jià)格不低;商業(yè)產(chǎn)權(quán)手續(xù)存在問(wèn)題;商業(yè)物業(yè)本身改造困難大，得房率低等因素不適合做公寓。

　　這就直接導(dǎo)致近期商辦地遇冷。房企不敢再增持商辦地，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可見(jiàn)一斑。同策咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1月上海市商業(yè)市場(chǎng)供求量均大幅下滑，新增供應(yīng)僅推出1.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑96%;辦公物業(yè)則出現(xiàn)了久違的零供應(yīng)。

　　從成交方面看，1月商業(yè)市場(chǎng)成交量?jī)H15.21萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑4成，同比上揚(yáng)31%;辦公市場(chǎng)成交量15.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑63%，同比上揚(yáng)57%。從價(jià)格上看，商業(yè)市場(chǎng)1月成交均價(jià)為32040元/平方米，環(huán)比下滑7%，同比下滑6%;辦公市場(chǎng)成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月大幅下滑，1月均價(jià)為32040元/平方米，環(huán)比下滑24%，同比則上揚(yáng)52%。

　　與上海商辦土地入市趨勢(shì)吻合之處在于，上海1月份商辦項(xiàng)目外郊環(huán)成交面積比重占到39%，而其他環(huán)區(qū)的成交面積占比多在13%-17%之間。外郊環(huán)成交居前項(xiàng)目中，虹橋綠谷廣場(chǎng)在1月3日集中網(wǎng)簽1.93萬(wàn)平方米辦公房源，成交均價(jià)為37531元/平方米。