土地流轉(zhuǎn)：合同簽訂常見問題及監(jiān)管機制背景

• 2018年10月22日 WangYu來源：土流網(wǎng) 620 35
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  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，土地流轉(zhuǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

近年來國家一直鼓勵承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來獲取規(guī)模效益。今年，農(nóng)村土地確權(quán)將基本結(jié)束，拿到了土地本本的農(nóng)民，要流轉(zhuǎn)就更有憑有據(jù)了。而土地流轉(zhuǎn)出去，大家最關(guān)心的就是價格，還有自己的權(quán)益保障。那么，簽流轉(zhuǎn)合同

土地流轉(zhuǎn)的常見問題!簽合同需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價格受什么影響?

近年來國家一直鼓勵承包地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，改變小散戶的種植模式，以更加科學(xué)的種植方式來獲取規(guī)模效益。今年，農(nóng)村土地確權(quán)將基本結(jié)束，拿到了土地本本的農(nóng)民，要流轉(zhuǎn)就更有憑有據(jù)了。而土地流轉(zhuǎn)出去，大家最關(guān)心的就是價格，還有自己的權(quán)益保障。那么，簽流轉(zhuǎn)合同時需要注意哪些?流轉(zhuǎn)價格受哪些因素影響呢?

一、轉(zhuǎn)包還是出租?

土地流轉(zhuǎn)就是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國的《農(nóng)村土地承包法》，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。

有的朋友在糾結(jié)土地是轉(zhuǎn)包還是出租，不知道哪種可以讓自己的獲利最多。而且土地在別人手上，時間長了，不會要不回來了吧?

其實，不管轉(zhuǎn)包還是出租，都只是土地流轉(zhuǎn)的一種形式。這兩種的區(qū)別在于：轉(zhuǎn)包發(fā)生在同一個集體經(jīng)濟組織之中，也就是和同村的人才能轉(zhuǎn)包;而出租是把土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給所在集體經(jīng)濟組織以外的人，可以是外地人、企業(yè)等等。轉(zhuǎn)包是支付轉(zhuǎn)包費，而出租則是向出租的農(nóng)戶支付租金。從原則上講，這兩種情況土地流轉(zhuǎn)金是一致的。

時間方面，土地流轉(zhuǎn)期限最長不能超過這塊地剩下的承包時間，總共不能超過30年(草地為50年，林地為70年)。流轉(zhuǎn)的僅僅是土地的經(jīng)營權(quán)，承包權(quán)還是你的，不用擔(dān)心土地要不回來。

二、簽訂流轉(zhuǎn)合同，都寫什么?

無論是轉(zhuǎn)包還是出租，都需要簽訂書面合同。

根據(jù)法律要求，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括這些條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名、住所;(二)流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級;(三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;(四)流轉(zhuǎn)土地的用途;(五)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);(六)流轉(zhuǎn)價款及支付方式;(七)違約責(zé)任。

另外，還有3點要特別提醒：

1.在簽訂合同的時候一定要注意日期問題。很多人承包五年，但合同上卻多寫了一年，或者流轉(zhuǎn)日期往后推遲一年。

2.費用支付上，也要在合同中體現(xiàn)出明確的價格，以及支付的方式和時間。

3.沒有標注土地用途的合同千萬不要簽。因為農(nóng)民的承包地只能用于耕作，不能用于建造廠房等其他用途。

在這里要向大家著重強調(diào)合同的重要性。以前，農(nóng)村里有些不認字或者不懂合同的農(nóng)民，在土地流轉(zhuǎn)時，很多時候只是口頭上承諾了一下，畢竟都是一個村子的鄰居或熟人，也可能因為面子或者人情的原因就不好意思要求書面上的協(xié)議或者合同。但現(xiàn)在，大家都知道這是一個很冒險的做法，沒有正規(guī)的合同是沒有法律保障的。所以在土地流轉(zhuǎn)時一定要求有正規(guī)的合同，尤其是大規(guī)模的流轉(zhuǎn)。否則萬一承包土地的不給租金或跑路，那可真是麻煩了。

三、流轉(zhuǎn)來的地能貸款嗎?

簽好了土地流轉(zhuǎn)合同，要記得去備案，一般在村委會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)辦公室就可以辦理。如果想要土地流轉(zhuǎn)后的補貼，那就要到縣里的農(nóng)經(jīng)站進行備案了。

需要注意的是，不是所有的土地流轉(zhuǎn)都有補貼可以拿，也不見得可以貸款，這個只是在一些試點地區(qū)才有，同時該縣一定要完成土地確權(quán)。

四、什么會影響土地流轉(zhuǎn)價格?

1.農(nóng)產(chǎn)品價格。比如種糧的土地，糧價的高低會直接影響租金。

2.流轉(zhuǎn)面積。土地流轉(zhuǎn)面積對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多，這樣費用很大，土地流轉(zhuǎn)價格就越高。

3.土地年收益。部分土地不是種植糧食而是種植其它經(jīng)濟作物，這樣在土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價格。

4.流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)周期長，短時間很難見效并收回成本，所以需要大量時間進行前期投入。在同等條件下，流轉(zhuǎn)年限越長的土地流轉(zhuǎn)價格越高，流轉(zhuǎn)年限短的土地在價格上會比較吃虧。

5.土地位置。一般來說，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價格較高，而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價格就偏低。

農(nóng)民朋友在流轉(zhuǎn)土地的時候一定要按正規(guī)手續(xù)辦理，這樣才能避免糾紛，讓自己的利益最大化。

加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管 推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略

【背景】

改革開放以來，農(nóng)村土地承包制度為農(nóng)業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興、農(nóng)民致富提供了巨大的政策支持與示范引領(lǐng)。農(nóng)業(yè)稅費改革和征地補償更是讓土地從“燙手山芋”變成了“香餑餑”。重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)地處兩江新區(qū)開發(fā)核心區(qū)域，涉及大量的征地工作。近年來，渝北區(qū)人民法院受理的該鎮(zhèn)涉承包經(jīng)營權(quán)糾紛案件大幅增加。

第二輪土地承包以來，基層管理部門和土地承包經(jīng)營戶的法治觀念已逐步提升，但在程序意識、合同規(guī)范化等方面仍有所欠缺，部分轉(zhuǎn)包協(xié)議未經(jīng)備案，甚至口頭約定等情況屢見不鮮。這對法院依法審查認定相關(guān)事實造成困難。因此，敦促、引導(dǎo)相關(guān)職能部門規(guī)范土地流轉(zhuǎn)備案登記，切實發(fā)揮土地流轉(zhuǎn)管理部門在法律宣傳、政策宣講等方面的作用，提高對基層自治組織的監(jiān)督指導(dǎo)效果，對提升基本農(nóng)田保護力度，提高土地流轉(zhuǎn)利用效率，全面推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略具有重要意義。

【建議】

重慶市渝北區(qū)人民法院司法建議書

渝北法建〔2018〕7號

重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)人民政府：

2017年1月至2018年6月，我院統(tǒng)景法庭受理多起石船鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)土地承包合同糾紛、侵害集體經(jīng)濟組織成員權(quán)益糾紛、承包地征收補償費用分配糾紛等涉農(nóng)案件。在審理過程中，我院發(fā)現(xiàn)你鎮(zhèn)在農(nóng)村土地承包及流轉(zhuǎn)方面存在以下問題：

一、土地流轉(zhuǎn)未簽訂合同或未按規(guī)定備案。針對承包經(jīng)營戶戶口外遷或者外出務(wù)工，長期棄耕土地的情況，原承包戶大多通過轉(zhuǎn)包或者由村民委員會重新發(fā)包的形式避免土地撂荒。但在轉(zhuǎn)包過程中，部分承包戶與受讓方未按規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)包合同，未將流轉(zhuǎn)合同交土地流轉(zhuǎn)管理部門備案。在重新發(fā)包時，部分村委會也未按照法定程序重新發(fā)包，簽訂合同并進行備案。由于缺乏書面合同，導(dǎo)致部分關(guān)鍵事實難以查清。

二、民主議定程序不完善、記錄不完備。民主議定主要是通過召開社員大會或者村民代表大會等形式議定相關(guān)事項。但有些土地流轉(zhuǎn)糾紛案件顯示，部分會議議事程序不規(guī)范，參會人數(shù)或表決人數(shù)不符合法律規(guī)定，會議記錄過于簡略，甚至僅反映表決結(jié)果，手寫記錄字跡潦草，難以辨認。

三、檔案資料保管不規(guī)范。在征地過程中，往往需要核查原承包期內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)情況。但由于村委會換屆、保管條件受限、檔案意識欠缺等原因，造成相關(guān)資料遺失，當(dāng)事人舉證困難，無法還原事實真相。

造成上述問題的原因是多方面的。一是相關(guān)主體缺乏涉農(nóng)土地法律常識。承包戶對土地流轉(zhuǎn)的程序規(guī)定不了解，沒有及時履行土地流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)，導(dǎo)致事后無法舉證。村委會對土地流轉(zhuǎn)程序、會議程序等規(guī)定落實不嚴，造成流轉(zhuǎn)瑕疵，相關(guān)主體的權(quán)利懸置不明。二是相關(guān)部門缺乏有效管理機制。土地流轉(zhuǎn)管理部門對轄區(qū)村委會缺乏有效的指導(dǎo)和管理，對隱性的土地流轉(zhuǎn)缺乏必要的甄別和監(jiān)管手段。三是國家在開發(fā)過程中向涉及的承包經(jīng)營戶給予補償，部分棄耕村民為從中獲利而提起訴訟，也進一步暴露了上述問題。

為有效規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地經(jīng)營、流轉(zhuǎn)行為，維護農(nóng)村土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性，切實保障相關(guān)主體的合法權(quán)益，特向你鎮(zhèn)提出如下建議：

一、加強對村民委員會的指導(dǎo)管理。由土地流轉(zhuǎn)管理部門牽頭，通過村委會定期清理本轄區(qū)承包戶土地經(jīng)營情況。對于戶口外遷或外出務(wù)工棄耕的承包戶，應(yīng)通過村委會及時聯(lián)系，詢問經(jīng)營意愿。明確放棄承包或者擬轉(zhuǎn)包的，督促村委會及時按照規(guī)定程序，完善相關(guān)的書面手續(xù)并上報備案。

二、嚴格依法依規(guī)進行民主議定。村委會應(yīng)嚴格按照法律規(guī)定，組織召開村民大會或村民代表大會，討論有關(guān)事項。特別是對出席人數(shù)、利益相關(guān)人員等關(guān)鍵環(huán)節(jié)予以重視。明確專人負責(zé)會議記錄，對到會人數(shù)、表決內(nèi)容、表決票數(shù)、表決形式等予以詳細記載，并建檔留存，確保會議決議資料完整清晰。

三、加強法律政策宣講與培訓(xùn)。結(jié)合轄區(qū)當(dāng)前工作及涉民生、土地等重點環(huán)節(jié)，定期開展政策法律宣講，提高轄區(qū)村民法律意識。梳理歸納村委會工作中涉及到的相關(guān)法規(guī)、政策，定期組織村委會工作人員進行培訓(xùn)、指導(dǎo)，提升轄區(qū)基層組織的治理能力與治理水平。

以上建議請研究處理，并在收到之日起二個月內(nèi)將處理結(jié)果以書面形式函告我院。

二○一八年七月十八日

【效果】

重慶市渝北區(qū)石船鎮(zhèn)人民政府收到司法建議后，高度重視，針對建議反映的情況和建議內(nèi)容，專門組織有關(guān)部門研討對策，并結(jié)合現(xiàn)有機制，提出以下完善措施：

1.扎實開展和完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營確權(quán)工作。在2004年農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證建立的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記簿》等資料信息基礎(chǔ)上，對家庭承包農(nóng)戶基本信息、承包地塊等情況進行調(diào)查核實，準確摸準相關(guān)變動情況，及時修正錯誤信息，依法穩(wěn)妥化解相關(guān)矛盾糾紛。

2.加強對村民委員會的指導(dǎo)管理。在土地確權(quán)登記頒證、流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等工作上，由鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦牽頭，指導(dǎo)各村建立轄區(qū)內(nèi)土地經(jīng)營情況臺賬，嚴格按照相關(guān)規(guī)定和程序，做好土地流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等備案工作。

3.加強法律政策宣傳與培訓(xùn)。邀請區(qū)司法局、區(qū)農(nóng)委、區(qū)征地辦等相關(guān)部門定期對各村征地、土地承包流轉(zhuǎn)等工作中涉及的相關(guān)法規(guī)、政策進行培訓(xùn)、指導(dǎo)，切實提升轄區(qū)基層組織的治理能力與治理水平。

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