2019年及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

• 2018年10月22日 WangYu來源：土流網(wǎng) 322 13
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，玫瑰擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  玫瑰原產(chǎn)中國(guó)，栽培歷史悠久，玫瑰在植物分類學(xué)上是一種薔薇科薔薇屬灌木(Rosa rugosa)，“玫瑰”現(xiàn)在常被引用為薔薇屬一系列花大艷麗的栽培品種的別稱，這些栽培品種亦可稱做現(xiàn)代月季或現(xiàn)代...

步入十月，樓市“秋意”漸濃，十一黃金周房地產(chǎn)成交表現(xiàn)不及預(yù)期，品牌房企降價(jià)促銷不斷，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)，多地出現(xiàn)土地流拍，人們開始擔(dān)憂：地產(chǎn)“寒冬”真的不遠(yuǎn)了么?

2019年及未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?房地產(chǎn)市場(chǎng)五大信號(hào)告訴你答案!

步入十月，樓市“秋意”漸濃，十一黃金周房地產(chǎn)成交表現(xiàn)不及預(yù)期，品牌房企降價(jià)促銷不斷，業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)，多地出現(xiàn)土地流拍，人們開始擔(dān)憂：地產(chǎn)“寒冬”真的不遠(yuǎn)了么?

記者采訪了多位地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士，以期通過他們的言論，解讀近期市場(chǎng)傳遞出的信號(hào)。

信號(hào)一：房企下調(diào)土地儲(chǔ)備量

某資深地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮(化名)表示，近期走訪調(diào)研的房企都非常謹(jǐn)慎，對(duì)新拿地項(xiàng)目持觀望態(tài)度。一方面是由于目前土地價(jià)格較高，另一方面，各家房企一致認(rèn)為，明年地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不如今年，以如此高的價(jià)格去拿地，風(fēng)險(xiǎn)較大。

“之前激進(jìn)拿地的房企，已開始戰(zhàn)略收縮。近期拿地較多的皆是國(guó)企背景或者已經(jīng)偏保守的房企?！蹦炒笮托磐泄镜禺a(chǎn)信托經(jīng)理周全(化名)告訴記者。

“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來，但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去?！壁w亮說，“最近走訪的幾家大房企，大家共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)太好，一些企業(yè)已經(jīng)為‘過冬’做好準(zhǔn)備。很多地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)下調(diào)了明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)，有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃?！?/p>

“土地儲(chǔ)備量的下調(diào)，表明今后兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅下降?！壁w亮透露，“近幾年，居民的購(gòu)房需求已被提前透支，加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，未來地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也將有所下降?！?/p>

華創(chuàng)證券研究也表明，今年1-8月，全國(guó)土地流拍數(shù)量高達(dá)890宗，并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應(yīng)方面，9月住宅類供地環(huán)比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9月住宅類土地成交環(huán)比下降17%、同比下降26%。

信號(hào)二：融資規(guī)模銳減

同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年9月，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。

作為房企融資的重要渠道，信托融資規(guī)模也出現(xiàn)了大幅下降。周全告訴記者，“近期，房企土地融資項(xiàng)目銳減，反映了開發(fā)商新拿地、新開工項(xiàng)目的急劇下降?！?/p>

根據(jù)益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，房地產(chǎn)信托規(guī)模564.76億，而8月，這一數(shù)字為684.17億，9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元，環(huán)比下降17.5%。

而這一數(shù)據(jù)與幾個(gè)月前的地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”形成鮮明對(duì)比。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2018年2季度，信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長(zhǎng)了1361.73億元，其占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。

信號(hào)三：成交量持續(xù)下滑

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，51個(gè)典型城市成交量為3476萬平方米，環(huán)比下降了7%，其中二線城市成交下滑最為顯著。

10月雖然尚未結(jié)束，但從國(guó)慶期間的周度數(shù)據(jù)來看，成交情況也不容樂觀，31城環(huán)比大降近7成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調(diào)控的不斷加碼，成交持續(xù)乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現(xiàn)了階段性的購(gòu)買力“瓶頸”。

前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP10。數(shù)據(jù)來源：克而瑞

信號(hào)四：融資門檻提高

“近段時(shí)間，公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控較為嚴(yán)格，主要在做央企、國(guó)企之類的大品牌?！比A東某信托公司相關(guān)人士告訴記者。

“今年以來，信托公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎，一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰，哪怕這些房企的排名或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)靠前，也不可能碰?！壁w亮告訴記者?！敖衲昴曛校磐泄咎岣吡孙L(fēng)控門檻，年初時(shí)，公司還在為房企百?gòu)?qiáng)提供融資，年中調(diào)整之后，基本上只做房企前50強(qiáng)了。”

從細(xì)分市場(chǎng)來說，某股份制銀行地方分行負(fù)責(zé)人李想(化名)告訴記者，對(duì)于三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，原來有些大型銀行還會(huì)給全國(guó)性大開發(fā)商的項(xiàng)目提供貸款，但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項(xiàng)目了。主要原因在于銀行擔(dān)心三四線城市棚改貨幣化暫停后，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。此外，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前，三四線城市的房?jī)r(jià)有些回落，有些城市不只是漲幅的回落，房?jī)r(jià)已經(jīng)在下跌了。

信號(hào)五：房企現(xiàn)金流緊張依舊

“對(duì)于一些頭部房企，個(gè)別銀行最近提高了貸款額度”，李想說，“這其實(shí)也從側(cè)面反映出，頭部房企的現(xiàn)金流十分緊張”。

趙亮表示，房企的融資利率去年在年化8%—9%之間，上半年基本維持在10%以內(nèi)，從七、八月份開始，房企前50強(qiáng)在信托的融資成本已經(jīng)突破10%，排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達(dá)15%。

隨著金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控門檻的提高，房企融資渠道不斷收緊，很多銀行為了提高資金使用效率，上半年就已將貸款額度提前發(fā)放。此外，有證券機(jī)構(gòu)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍。可以預(yù)計(jì)，下半年，房企的現(xiàn)金流將更為緊張。

房?jī)r(jià)或?qū)⒃?018-2019年迎來大回調(diào)!

房?jī)r(jià)一直是樓市中的熱門話題，兩大定律貫徹了整個(gè)樓市的發(fā)展，一個(gè)是買漲不買跌，另一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲論。在這兩大理念的支撐下，房?jī)r(jià)成功的完成了蛻變。有的人國(guó)家不會(huì)允許房?jī)r(jià)下跌，但是決不允許房地產(chǎn)泡沫的增長(zhǎng)。

目前樓市已經(jīng)形成了兩極分化的現(xiàn)狀，整體市場(chǎng)的供需需求往一二線城市傾斜，有的人選擇貸款買房，而有的人選擇以小換大，而三四線城市卻堅(jiān)持去庫(kù)存和棚改，從需求和市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，完全處于相反的定位。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度正在降低，有的專家認(rèn)為跟各大房企轉(zhuǎn)型有關(guān)，而有的人認(rèn)為由于貨幣政策，對(duì)未來房?jī)r(jià)有著保守估計(jì)。同時(shí)三四線樓市正進(jìn)入降溫通道，不少投資者正在尋找“接盤

俠”，開發(fā)商也擔(dān)憂房?jī)r(jià)或?qū)⒃?018-2019年迎來大回調(diào)。

在一些本身庫(kù)存比較嚴(yán)重的城市，再加上外地人口的流入，例如深圳，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不容阻擋。而首當(dāng)其沖的就是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)成本，就正如為什么有些大型公司逐漸離開熱門城市。偏僻地區(qū)擔(dān)心房子賣不出去，火熱城市又擔(dān)心別人買不起，正如有人調(diào)侃道，賣房的人比買房的人更加希望房?jī)r(jià)下跌。

中國(guó)積累的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)足夠多了，其中以北上廣為代表，租售比甚至到達(dá)了1%，也就是說你買房的人其實(shí)你可以租100年，支持房?jī)r(jià)不大幅度的上漲應(yīng)該只有限價(jià)政策了，買房不代表接盤，而盲目的追求房?jī)r(jià)買房必然成為別人的下家。

其實(shí)讓更多人相信房?jī)r(jià)將迎來深度調(diào)整的是廈門房?jī)r(jià)下跌的實(shí)例，住建部的多次約談，央行的多次放水，寬松時(shí)代的來臨，不動(dòng)產(chǎn)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，棚改比例或?qū)⒔档?，多地限制企業(yè)購(gòu)房等等，這一系列的信號(hào)都傾向于房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，與其著急買房不如選擇觀望。

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