農(nóng)村房屋要交納空置稅 多套房業(yè)主“顫抖” 空置稅要來

• 2018年10月26日 WangYu來源：土流網(wǎng) 932 58
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近幾年來房屋空置問題非常嚴(yán)重，尤其是在城市之中，大量的房屋遭到了空置，大量的房源并沒有被釋放出來，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不斷開發(fā)，土地資源不斷被使用，讓房價(jià)高漲，同時(shí)還引起了一系列的社會(huì)問題，而在農(nóng)村方面，近些年來房屋空置問題也越來越嚴(yán)重，由于“一戶多宅

“空置稅”要來了? 農(nóng)村房屋也要繳納嗎?這類房屋真要交稅!

近幾年來房屋空置問題非常嚴(yán)重，尤其是在城市之中，大量的房屋遭到了空置，大量的房源并沒有被釋放出來，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不斷開發(fā)，土地資源不斷被使用，讓房價(jià)高漲，同時(shí)還引起了一系列的社會(huì)問題，而在農(nóng)村方面，近些年來房屋空置問題也越來越嚴(yán)重，由于“一戶多宅”、農(nóng)民進(jìn)城等等問題，讓農(nóng)村大量的農(nóng)房遭到閑置，大量的農(nóng)村宅基地資源遭到了閑置浪費(fèi)，所以近幾年來國家提出了農(nóng)村空心房、閑置房屋的清理整治，來提高農(nóng)村閑置房屋和宅基地的使用效率!

由于城市房屋空置等等問題引起的社會(huì)問題，相關(guān)專家就提出了“空置稅”概念，近日，此項(xiàng)問題再一次被提及，目前我國房屋擁有非常高的空置率，并且不同城市的空置率差別也非常大，部分城市甚至是高大70%作用，這些問題都嚴(yán)重導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)，所以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長就表示：“征收空置稅”的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來了。征收房屋空置稅可以有效降低國家房屋的空置率，提高社會(huì)資源的使用效率，同時(shí)還能有效遏制房價(jià)過快增長，降低房屋租金等等，讓租房條件得到極大的改善!

如果城鎮(zhèn)的房屋要開始征收空置稅了，那么農(nóng)村的房屋也需要繳納嗎?其實(shí)空置稅的概念還處于提及階段，國家并沒有明確規(guī)定要開始征收房屋空置稅，所以目前城城市的房屋和農(nóng)村的房屋并不會(huì)開始征收空置稅，至于未來是否會(huì)征收、何時(shí)會(huì)開始征收，還需要看國家的相關(guān)規(guī)劃以及政策文件規(guī)定。不過現(xiàn)階段國家正在積極開展農(nóng)村空閑房屋的清理整治工作，空閑房屋將會(huì)進(jìn)行拆除、征收宅基地占用稅、合理使用予以補(bǔ)償著三大處理方式!

空閑房屋拆除：由于農(nóng)村房屋是屬于農(nóng)民朋友的私有財(cái)產(chǎn)，所以國家也不會(huì)盲目的將所有空閑房屋拆除，目前將會(huì)被拆除的空閑房屋主要包括：倒塌后未重建的閑置房屋、農(nóng)民違建的閑置房屋、農(nóng)民自愿有償退出的閑置房屋、無主的閑置房屋。這幾類房屋在農(nóng)村房屋清理整治過程中將會(huì)被拆除!

空閑房屋征收宅基地占用稅：在農(nóng)村宅基地深化改革過程中，國家就提出了“征收宅基地占用稅”，主要是針對(duì)農(nóng)村一戶多宅、超占、多占宅基地的家庭，所以如果閑置的房屋是存在以上兩大問題，那么這一類閑置房屋將會(huì)要交稅了!

合理使用予以補(bǔ)償：農(nóng)村空閑房屋的清理整治，并不是為了拆除農(nóng)民朋友的房屋或者是向農(nóng)民朋友征收稅費(fèi)，其主要目的是提高農(nóng)村閑置房屋資源和宅基地資源的使用效率，所以國家正在積極推動(dòng)農(nóng)村各項(xiàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，農(nóng)民朋友將閑置房屋用于支持這些新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展將能夠獲得國家予以的補(bǔ)償!

多套房業(yè)主“顫抖” 空置稅要來了?

近日，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據(jù)演講實(shí)錄，仇保興認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行分類，率先出臺(tái)能夠精準(zhǔn)遏制住房投機(jī)的消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容地考慮物業(yè)稅如何開展，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。

此觀點(diǎn)引發(fā)了對(duì)空置稅的熱議。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章表示：“仇保興建議征收空置稅，我的理解是，他認(rèn)為房地產(chǎn)稅要從容處理，意思是說‘急不得’?！?/p>

空置稅在國外很常見，在國內(nèi)也已經(jīng)討論多年，但遲遲沒有在政策層面開始執(zhí)行。新京報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn)，“空置”的界定是一大難點(diǎn)，在實(shí)際中難以操作;其次，中國房地產(chǎn)行業(yè)情況之復(fù)雜，也使得相關(guān)部門對(duì)這一調(diào)控工具保持謹(jǐn)慎態(tài)度。空置稅能否提升房屋空置成本以減少投機(jī)投資性需求為市場所期待。

房屋空置稅要來了?

10月9日，國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興提出，可通過征收空置稅以遏制住房投機(jī)泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅。今年4月11日，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段在發(fā)生變化，由過去中央集中發(fā)力調(diào)控到區(qū)域分散調(diào)控，從行政命令調(diào)控到利用稅收、信貸等工具調(diào)控，長遠(yuǎn)看空置稅、消費(fèi)稅都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

空置稅主要是針對(duì)空置住房。仇保興提出，住房需求逐漸減少是未來的一個(gè)趨勢。根據(jù)國際貨幣基金組織發(fā)布的報(bào)告，法國、日本等發(fā)達(dá)國家在城鎮(zhèn)化率峰值過去之后，人均住房面積約為35-40平方米。我國絕大多數(shù)省份人均住房面積已經(jīng)達(dá)到這個(gè)數(shù)值，這意味著我國三四線城市的住房空置率會(huì)逐步上升，許多地方當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象會(huì)加劇。這也意味著，一線城市隨著人口的增長，房價(jià)上漲的壓力非常巨大。

賈康在其微信公眾號(hào)發(fā)表文章認(rèn)為，以空置稅促成房地產(chǎn)健康發(fā)展，是一個(gè)“美好的愿望”。但如何使空置稅可操作、具體如何落實(shí)，是當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)，目前還沒有看到比較好的解決方案。

中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為，我國實(shí)行空置稅的條件還不成熟，類似空置稅需要社會(huì)征信水平和體系建設(shè)達(dá)到一定程度，尤其是形成失信的約束機(jī)制，這樣整個(gè)社會(huì)的遵從成本降低，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假，因?yàn)槌杀咎?，只有這樣空置率的執(zhí)法成本才能達(dá)到一個(gè)理想狀態(tài)。

空置稅怎么征收?

空置稅簡言之就是對(duì)空置的房屋收取一定的稅收，在國外較為普遍，法國、澳大利亞、英國等很多國家均征收空置稅。以法國為例，房子空置一年需繳納房價(jià)的10%，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%，并且同時(shí)附加稅金總額9%的手續(xù)費(fèi)。

據(jù)香港特區(qū)政府官網(wǎng)，今年6月，香港宣布對(duì)一手房開征空置稅，對(duì)空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“額外差餉”(即空置稅)。

香港的這一稅率實(shí)際上很高，香港的“差餉”(即土地稅)征收率為租值的5%，空置稅則高達(dá)200%。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報(bào)率為2.5%計(jì)算，空置稅率按租金兩倍征收，大約等于樓價(jià)的5%。舉例來看，一套月租金為10000港元的房子，年租金12萬港元，需繳納空置稅24萬港元，而這套房子的售賣價(jià)格可能只有約480萬。

香港對(duì)于空置稅的征收方法是，所有獲發(fā)占用許可證達(dá)12個(gè)月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報(bào)房屋的使用情況，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過六個(gè)月時(shí)間未作居住或出租用途，該房屋會(huì)被視為“空置單位”，業(yè)主需要繳付空置稅。

空置率到底有多高?

中國的房屋空置率到底高不高?目前較為權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來自西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報(bào)告。該報(bào)告指出，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。分城市來看，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%。這一數(shù)值高于其他很多國家和地區(qū)，2011年美國空置率為2.5%，歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%，日本2008年空置率為13.1%。

中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁對(duì)新京報(bào)記者表示，該中心在持續(xù)進(jìn)行追蹤調(diào)查，目前可以透露的是，2017年的更新數(shù)據(jù)與此前的數(shù)據(jù)相差不大。

另一個(gè)較為可信的數(shù)據(jù)來自于國家電網(wǎng)的調(diào)查。今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過20度為“空置”標(biāo)準(zhǔn)，國家電網(wǎng)的空置率調(diào)查結(jié)果顯示，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%。

按照國際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間，10%-20%是危險(xiǎn)區(qū)間，超過20%為嚴(yán)重?cái)D壓。無論采用上述何種標(biāo)準(zhǔn)，我國空置率都偏高。

盤和林對(duì)新京報(bào)記者表示，很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去界定什么樣的狀態(tài)算空置，即使理論上有，在實(shí)踐中也很難操作。國外學(xué)者計(jì)算空置率時(shí)，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級(jí)市場待售、待租的房產(chǎn)作為分子。國內(nèi)的學(xué)者，有的是用空置面積除以當(dāng)年商品房竣工面積來計(jì)算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和。國內(nèi)與國外學(xué)者計(jì)算空置率的方法并不一致，因此用國外的標(biāo)準(zhǔn)來衡量空置率是否過高，缺乏科學(xué)性。

此外，我國房屋持有者與國外也不相同，國內(nèi)很多是為兒女未來上學(xué)、結(jié)婚等目的而購房，所以不少是不出租、不裝修的。也就是說，我國的空置率應(yīng)該要比國外的標(biāo)準(zhǔn)高才符合真實(shí)情況。比如說，國外超過20%就被視為危險(xiǎn)信號(hào)，而國內(nèi)可能在30%以內(nèi)都是相對(duì)合理的水平。

如何界定空置?

實(shí)際上，國內(nèi)對(duì)于開征“空置稅”的討論已進(jìn)行多年。早在2010年，北京住建委曾召開座談會(huì)，有參會(huì)人士提出空置稅建議，對(duì)“不住不租不賣”的空置房屋進(jìn)行征稅，當(dāng)時(shí)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“贊成”。

然而，國內(nèi)空置稅卻遲遲未獲推進(jìn)，至今從未出現(xiàn)在官方文件或表態(tài)中。其一大難點(diǎn)在于“空置”的界定，房屋空置率數(shù)據(jù)也一直沒有系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

從具體的統(tǒng)計(jì)方式上來看，中國家庭金融調(diào)查與研究中心的調(diào)查方法是入戶訪問、電話訪問，事實(shí)材料基本來自被訪者的陳述。陳錫文透露的國家電網(wǎng)的方法是查電表，一年一戶用電量不超過20度視為空置。這兩種方式均存在可能被規(guī)避的“漏洞”。賈康在其微信公眾號(hào)文章中表示，若半年或一年電表不轉(zhuǎn)就是空置，要處理一下太容易了，在房屋內(nèi)連上電器就能避開交稅?？烤游瘯?huì)去監(jiān)督更不可行，不可能做到全時(shí)段監(jiān)督，并且如果出現(xiàn)居委會(huì)和房主說法不一致的情況，難以仲裁。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出了一種可能的界定方法：建議針對(duì)現(xiàn)房且全裝修住房進(jìn)行把控，交付鑰匙后12個(gè)月內(nèi)可以通過相關(guān)水、電、氣等月度消費(fèi)流量來界定。類似工作可以交于物業(yè)管理公司進(jìn)行核查。若房屋沒有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活設(shè)施，類似廚衛(wèi)等，則可以界定為存在空置嫌疑。

空置稅能否抑制房價(jià)?

為何會(huì)出現(xiàn)空置的現(xiàn)象?嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)記者表示，不從學(xué)術(shù)研究的角度、僅從現(xiàn)實(shí)情況觀察來看，部分空置房是合理的空置，比如房屋交付到裝修的過程、業(yè)主短期旅游造成的空置、房屋掛牌出租的時(shí)候合理的空置等。而部分空置則是投資投機(jī)行為所造成的，“寧可空置也不出租”的心態(tài)也存在。

前述中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年的報(bào)告指出了空置房的部分風(fēng)險(xiǎn)，除了形成了房產(chǎn)資源浪費(fèi)之外，空置房還占用了大量金融資源。空置住房的信貸可得性(實(shí)際獲得貸款家庭與有正規(guī)信貸需求家庭之間的比例)更高，獲得貸款的規(guī)模更大。據(jù)推算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額。仇保興也指出，中國民眾的資產(chǎn)70%以上沉淀在房產(chǎn)中，而美國只有30%不到。

盤和林對(duì)新京報(bào)記者表示，空置稅的征收可以有效打擊投機(jī)炒房行為，擠出投資性需求從而起到抑制房價(jià)的效果。同時(shí)，空置稅可以促進(jìn)租賃市場房源的釋放，一定程度上有利于房租的合理回落，推動(dòng)租賃市場的健康房展，房租回落也必將傳導(dǎo)到房價(jià)上面。不過，他也指出，“這是政策執(zhí)行到位的理想結(jié)果”，實(shí)際執(zhí)行中空置稅征收成本、空置標(biāo)準(zhǔn)界定等問題如何解決，仍是一大挑戰(zhàn)，執(zhí)行不到位甚至可能適得其反。

空置稅征收的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于不能影響實(shí)際需求，政策需要把控一個(gè)好平衡點(diǎn)。譬如，房主在為房子尋租過程中，如何設(shè)置一個(gè)合理的免征空置稅的時(shí)間等。

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