佳兆業(yè)物業(yè)準(zhǔn)備IPO 但好事多磨

• 2018年11月12日 ZhouXun來源：新浪樂居綜合 568 31
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  在機遇與挑戰(zhàn)中把握居住物業(yè)行業(yè)趨勢，才能從中取勢得到更好的發(fā)展！

  風(fēng)險投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險資本，待其發(fā)育相對成熟后，通過市場退出機制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險收益。全球風(fēng)險資本市場已進入新一輪快速...

從財報數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)物業(yè)沒有太多亮點，但業(yè)績增長比較穩(wěn)定。若佳兆業(yè)此次物業(yè)公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺將達到6家之多。

房地產(chǎn)調(diào)控期下，金融信貸持續(xù)收緊，物業(yè)IPO成了房企為資金蓄水的新寵兒。11月6日，新城控股旗下的物業(yè)公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務(wù)之后，今年第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

新城悅之后，佳兆業(yè)的物業(yè)IPO之路也在醞釀中，但走的并不順風(fēng)順?biāo)?/p>

11月8日，佳兆業(yè)集團控股有限公司(下稱佳兆業(yè))發(fā)布公告，就建議分拆佳兆業(yè)物業(yè)獨立上市事項，稱中國港股通投資者為非合資格股東，不得透過深港通及滬港通交易機制參與優(yōu)先發(fā)售。建議分拆須待上市委員批準(zhǔn)、董事會及佳兆業(yè)物業(yè)董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

對港股通投資者交易優(yōu)先權(quán)的限制，給佳兆業(yè)物業(yè)IPO進程增加了不確定性。對于債務(wù)高企的佳兆業(yè)而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業(yè)的“輸血”，還為其現(xiàn)有業(yè)務(wù)多了條“來血”的通道。若戛然而止，佳兆業(yè)將會暫時失去抵御寒冬的一個有力武器。

平添變數(shù)?

分拆物業(yè)上市，佳兆業(yè)打的一手好算盤，但好事往往多磨。

就在IPO申請的關(guān)鍵時期，佳兆業(yè)發(fā)公告強調(diào)，港股通投資者無緣優(yōu)先發(fā)售，且表示“建議分拆不一定實行”。這是否在釋放某種信號?

佳兆業(yè)分拆物業(yè)上市成了未知數(shù)。國信證券分析師倪平強對樂居財經(jīng)表示，這并非例行提示性公告，會影響部分投資者的進入，也會影響到股票的募資和上市，但總體影響不大。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析，此類沒有優(yōu)先發(fā)售權(quán)屬于同股不同權(quán)的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規(guī)定，港股通投資者是通過中國結(jié)算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者的名字的，所以本身也會限制部分股票權(quán)益。

在艾振強看來，這應(yīng)該是由當(dāng)前對外資本管制方面的因素所致，相當(dāng)于樓市“限購”，會略微影響認(rèn)購和交易的活躍度。同一市場環(huán)境下能否上市，還是得看自身的質(zhì)地。

佳兆業(yè)物業(yè)板塊于1999年，伴隨著佳兆業(yè)集團的成立同步誕生。根據(jù)港交所披露的佳兆業(yè)物業(yè)聆訊資料，截至2017年末，佳兆業(yè)在管的物業(yè)建筑面積為0.24億平方米，共計119個項目，其中100個住宅項目19個為非住宅項目。

佳兆業(yè)物業(yè)掌管了所有由佳兆業(yè)集團開發(fā)的住宅項目，占其總在管建筑面積逾八成。據(jù)2018年佳兆業(yè)中報披露，截至2018年6月末，該集團在全國共擁有建筑面積約2216萬平方米的土地儲備，這將為佳兆業(yè)物業(yè)后續(xù)的規(guī)模擴張?zhí)峁┴S富的項目儲備。

據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)招股說明書顯示，其業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)管理服務(wù)、交付前及顧問服務(wù)業(yè)務(wù)社區(qū)增值服務(wù)、只能解決方案服務(wù)，前兩者為其主要的收入和利潤來源，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。2015-2017年間，總收益分別為4.78億元、5.39億元、6.69億元，復(fù)合增長率為18.3%。需要注意的是，毛利率呈現(xiàn)了略微下滑趨勢。3年間整體毛利率則從34.6%降為30.5%。

從財報數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)物業(yè)沒有太多亮點，但業(yè)績增長比較穩(wěn)定。若佳兆業(yè)此次物業(yè)公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平臺將達到6家之多。

佳兆業(yè)集團在香港上市;收購的佳云科技(原“明家聯(lián)合”)、參股的ST生化是兩個A股上市平臺;佳兆業(yè)健康(原“美加醫(yī)學(xué)”)和南太地產(chǎn)則分別在香港和美國上市。據(jù)不完全統(tǒng)計，佳兆業(yè)可能是旗下上市公司最多的房企。

錯過了兩年黃金時機的佳兆業(yè)，在如今逆市中要想“滿血復(fù)活”道阻且長。除了堅守“舊改王”地位，佳兆業(yè)也開始布局文體旅游、金融、物業(yè)服務(wù)、餐飲酒店等產(chǎn)業(yè)，尋找新的利潤支撐點。分拆物業(yè)上市，也是其多元化謀略之一。

嚴(yán)躍進表示，佳兆業(yè)這幾年積極轉(zhuǎn)型做城市運營商，物業(yè)板塊積極爭取上市，有助于培育更好的專業(yè)度，后續(xù)也需要不斷尋求更為優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略投資者。

不過，擁有如此之多的上市平臺及資產(chǎn)，如何協(xié)同形成規(guī)?；б?，對佳兆業(yè)是個很大的挑戰(zhàn)。

佳兆業(yè)集團

佳兆業(yè)地產(chǎn)集團擁有優(yōu)質(zhì)土地儲備2400萬平方米,開發(fā)項目100多個,涵蓋大型居住社區(qū)、高檔豪宅、高端精品公寓、大型城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

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