前11月全國土地出讓收入53362億元 國家發(fā)改委劃定房企融資標(biāo)準(zhǔn)線

• 2018年12月14日 FanTianQing來源：新浪新聞、東方財富網(wǎng) 1225 79
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  在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中把握房地產(chǎn)金融行業(yè)趨勢，才能從中取勢得到更好的發(fā)展！

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

前11月全國土地出讓收入53362億元，國家發(fā)改委劃定房企融資標(biāo)準(zhǔn)線。

12月13日，國家財政部公布11月財政收支情況。數(shù)據(jù)顯示，前11月土地出讓收入53362億元，同比增28.9%。

國家財政部數(shù)據(jù)亦顯示，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅5263億元，同比增長18.9%；土地增值稅5216億元,同比增長13.9%；房產(chǎn)稅2625億元，同比增長8%；城鎮(zhèn)土地使用稅2204億元，同比增長0.1%；耕地占用稅1159億元，同比下降25.6%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月在多個熱點(diǎn)城市賣地井噴的影響下，一二線40大城市賣地金額出現(xiàn)明顯的環(huán)比上漲，合計賣地金額2360.13億，環(huán)比10月上漲了10%。

在各地加大推地力度的同時，宅地流標(biāo)的情況也愈發(fā)突出。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月土地流標(biāo)刷新紀(jì)錄。截至11月29日，一二線城市住宅土地流標(biāo)282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀(jì)錄。

不僅僅是一二線城市，三四線城市土地流標(biāo)也處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，三四線城市流標(biāo)住宅土地944宗（2017年為766宗）。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，從流拍地塊宗數(shù)占比來看，流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為6.9%，達(dá)近年來較高值。全國住宅用地零溢價成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數(shù)的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士稱，土地市場流拍有很多因素，有一種因素在于供地規(guī)模較大，這使得土地流拍的概率增加。另外地價本身還是上漲，這也會使得土地出讓金有較為明顯的同比增長態(tài)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀(jì)錄，但流標(biāo)的現(xiàn)象已經(jīng)越來越多。

張大偉稱，土地配建復(fù)雜，地塊非熱門區(qū)域地塊都是流標(biāo)的原因。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。

其次，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從2016年9月30日開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。疊加最近各種企業(yè)的融資壓力大，使得房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

張大偉表示，部分地塊掛牌價格過高，也是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。目前看，雖然土地流標(biāo)依然不是主流，流標(biāo)土地占比依然非常低，但隨著樓市的繼續(xù)降溫持續(xù)，預(yù)計2018年下半年市場降溫下，土地流標(biāo)可能繼續(xù)明顯增加。

中指院報告認(rèn)為，整體來看，受市場需求端、供應(yīng)端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控效果穩(wěn)固延續(xù)，市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場繼續(xù)進(jìn)入調(diào)整通道，一線城市房價也在經(jīng)歷長時間橫盤后率先進(jìn)入調(diào)整，預(yù)計未來整體房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步承壓；一線城市供應(yīng)明顯增加而房價預(yù)期松動，預(yù)計成交量受低基數(shù)影響低位回升，而價格繼續(xù)小幅下調(diào)的可能性較大；二線城市內(nèi)部行情周期輪動，其整體市場調(diào)整幅度將相對緩和；而多數(shù)普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎(chǔ)最為薄弱，在市場調(diào)整周期其面臨的壓力較為嚴(yán)峻。

國家發(fā)改委劃定房企融資標(biāo)準(zhǔn)線

據(jù)澎湃新聞報道，12月12日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》(以下簡稱《通知》)，支持建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入大于300億元的企業(yè)進(jìn)行發(fā)債融資。

《通知》提到，國家國家發(fā)改委將支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券；符合條件的企業(yè)申報發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券，實(shí)行“一次核準(zhǔn)額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式；優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券實(shí)行“即報即審”，安排專人對接、專項(xiàng)審核。

國家發(fā)改委重點(diǎn)支持符合以下條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)：首先是主體信用等級達(dá)到AAA。其次，主要經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)應(yīng)處于行業(yè)或區(qū)域領(lǐng)先地位。第三，生產(chǎn)經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。第四，最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務(wù)違約，且不存在處于持續(xù)狀態(tài)的延遲支付本息事實(shí)。第五，最近3年無重大違法違規(guī)行為，未納入失信黑名單。第六，報告期內(nèi)財務(wù)報表未被注冊會計師出具否定意見或無法表示意見，如被注冊會計師出具保留意見的，保留意見所涉及事項(xiàng)的重大影響已經(jīng)消除。第七，國家發(fā)改委為優(yōu)化融資監(jiān)管制定的其他發(fā)行條件。

在參考標(biāo)準(zhǔn)中對于房地產(chǎn)企業(yè)的要求為，資產(chǎn)總額大于1500億元，營業(yè)收入大于300億元，不超過所在行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率重點(diǎn)監(jiān)管線；未明確重點(diǎn)監(jiān)管線的，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得超過85%。

根據(jù)國家發(fā)改委在文件中的要求，資產(chǎn)總額、營業(yè)收入可按照企業(yè)最近一年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)或最近三年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)進(jìn)行計算，取孰高。申報企業(yè)原則上應(yīng)同時滿足該兩項(xiàng)指標(biāo)。而資產(chǎn)負(fù)債率按照企業(yè)最近一年經(jīng)審計財務(wù)數(shù)據(jù)計算。

澎湃新聞在統(tǒng)計了2017年銷售額排名前20的房企后發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)負(fù)債率超過85%的房企有9家。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的有兩家，分別為中南置地和融創(chuàng)中國。另外7家負(fù)債率超過85%的分別為，綠地控股、碧桂園、正榮地產(chǎn)、中國恒大、新城控股、陽光城和泰禾集團(tuán)。

在2017年銷售額排名前5的房企中，僅有萬科和保利地產(chǎn)的負(fù)債率未超過85%。碧桂園的負(fù)債率為88.8%，中國恒大的負(fù)債率未86.2%，融創(chuàng)中國的負(fù)債率則高達(dá)90.2%。

有房企投資人士對澎湃新聞表示，事實(shí)上并不能說這是國家發(fā)改委對房企融資的支持?！斑@樣融來的錢是不能進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的，只能做像租賃住房、保障性住房和棚改這一類的項(xiàng)目?！钡瑫r，該人士表示，現(xiàn)在也有不少開發(fā)商在做租賃住房的項(xiàng)目，融資可以適當(dāng)?shù)木徑庖幌路科笤谶@類項(xiàng)目上的資金。

國家發(fā)改委在《通知》中提到，申報材料應(yīng)明確債券募集資金禁止投向領(lǐng)域，形成“負(fù)面清單”。“負(fù)面清單”包括但不限于：將募集資金借予他人，用于房地產(chǎn)投資和過剩產(chǎn)能投資，用于與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的股票買賣和期貨交易等風(fēng)險性投資，用于彌補(bǔ)虧損和非生產(chǎn)性支出。

13日，國家國家發(fā)改委主管的《中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報》援引參與文件撰寫的權(quán)威人士的話稱，國家國家發(fā)改委對貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國家國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

因此，從這個角度來說，本次支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的文件也是過去房地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目融資仍受到嚴(yán)格限制。

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