小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正希望要涼 小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?

• 2018年12月14日 WangYu來源：土流網(wǎng) 329 14
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  房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

前幾天，廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，提出廣東將出臺(tái)一系列新規(guī)，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。

樓市新規(guī)出臺(tái),小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正希望要涼

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前幾天，廣東省自然資源廳印發(fā)關(guān)于《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，提出廣東將出臺(tái)一系列新規(guī)，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。

這個(gè)指導(dǎo)意見比較引人關(guān)注的是，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題分類提出原則性處理意見，強(qiáng)調(diào)集體所有土地上開發(fā)的商品住房，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

其實(shí)，早在2017年，國土資源部和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)布過《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》，明確強(qiáng)調(diào)：防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

可以說，這樣的實(shí)錘已經(jīng)將小產(chǎn)權(quán)房明確排除在外?？梢?，廣東的做法只是跟著國家政策在走。

之所以此事再次引起關(guān)注，還是因?yàn)楦缜?，深圳曾?jīng)出臺(tái)了一份規(guī)定，允許部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。這讓很多人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正重新燃起了希望，覺得小產(chǎn)權(quán)房“全面轉(zhuǎn)正”有望。

但事實(shí)上，仔細(xì)閱讀深圳那份新規(guī)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其針對(duì)的是產(chǎn)業(yè)類、公共配套類用途的歷史違建建筑，目的在于盤活土地存量，而住宅類小產(chǎn)權(quán)房和違建根本不在此列。

如今，廣東省新規(guī)出臺(tái)，只能說，小產(chǎn)權(quán)房試圖借不動(dòng)產(chǎn)登記悄然轉(zhuǎn)正的希望已經(jīng)完全落空了。

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關(guān)于到底什么是小產(chǎn)權(quán)，有多種解釋。通俗的說，小產(chǎn)權(quán)房指的是缺乏完整產(chǎn)權(quán)的房子，也沒有國家發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證。

以商品房做對(duì)標(biāo)，商品房雙證合一，擁有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的雙重身份，能抵押能貸款能交易。

與之相比，小產(chǎn)權(quán)房有使用權(quán)卻無所有權(quán)，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。拿不到不動(dòng)產(chǎn)證，不受法律保障。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

只能說，它的身份從一“出生”就顯得很尷尬。

因?yàn)槠渖矸莸奶厥庑?，小產(chǎn)權(quán)房一直不被法律正式承認(rèn)，所以，它的轉(zhuǎn)正問題也一直備受關(guān)注。特別是，我國小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常多。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米，總量接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一。

還有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如此龐大的數(shù)量，正是小產(chǎn)權(quán)房在短時(shí)期內(nèi)看不到任何轉(zhuǎn)正希望的重要原因之一。

以廣州為例，廣州有100多個(gè)城中村，僅天河區(qū)上社一個(gè)城中村的流動(dòng)人口就高達(dá)30多萬，握手樓比比皆是，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模相當(dāng)可觀。

在深圳，2016年的數(shù)據(jù)是，深圳商品房、保障房存量不到200萬套，而城中村的小產(chǎn)權(quán)房則高達(dá)400多萬套，商品房不足小產(chǎn)權(quán)房的1/4?！叭绻屝‘a(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正入市，可以想象，將會(huì)對(duì)商品房產(chǎn)生多大的沖擊?”

此外，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)正，除了本身存在的一些弊端，如存在安全隱患，配套設(shè)施不完善、質(zhì)量難保證之外，最大的問題還在于沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律保護(hù)。

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盡管如此，但是大城市高房價(jià)面前，很多人還是選擇了購買小產(chǎn)權(quán)房。

特別是，目前的小產(chǎn)權(quán)房已不在局限于農(nóng)村，還存在于很多城市的樓盤中。它們往往被建設(shè)成與商品房標(biāo)準(zhǔn)一致、社區(qū)化的樓盤，但采用20年租賃協(xié)議的方式，以租代售。

這類房子最明顯的優(yōu)點(diǎn)就是價(jià)格比同地區(qū)的商品房便宜，有些同地段房價(jià)甚至相差一半，其租金回報(bào)率也不低，于是很多人會(huì)動(dòng)心。

但是這樣的房子面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不少。

近年來，各地正在禁止以租代售這種模式。目前廣州、杭州針對(duì)開發(fā)商自持商品房，明確規(guī)定一次只能繳納租期不得超過10年，且單次收取租金不超過1年。這種規(guī)則，就適用于小產(chǎn)權(quán)房。

其次，各地都在打擊違章建筑。而大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房都屬于違章建筑，包括廣州、深圳、東莞在內(nèi)的各城市都在大力推進(jìn)拆違工作。

當(dāng)然最根本的風(fēng)險(xiǎn)來自于小產(chǎn)權(quán)房無法享受房價(jià)上漲的福利。試想，等周圍其他小區(qū)的商品房都在上漲的時(shí)候，而自己就因?yàn)榉孔邮切‘a(chǎn)權(quán)房而無法享受房價(jià)上漲的紅利。扎心了。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房未來轉(zhuǎn)正希望已經(jīng)基本涼了。盡管價(jià)格便宜，但從長遠(yuǎn)考慮，購房者最好還是遠(yuǎn)離這類房子。

小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。那么小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎?存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

一、小產(chǎn)權(quán)房有土地使用證嗎

該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

講通俗一點(diǎn)，就是國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年、50年和40年三種，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子;最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的。

三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

1.小產(chǎn)權(quán)房

(1)小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

(2)職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話，必須在購買五年之后才能夠進(jìn)行。

(3)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購買居住。

(4)購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

2.大產(chǎn)權(quán)房

(1)大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。

(2)職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時(shí)間上的限制。

(3)大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

(4)購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

四、買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1.缺少“五證”

“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2.拆遷難補(bǔ)償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3.質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

5.小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)。

以上就是土流網(wǎng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)介紹，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案，雖然價(jià)格相對(duì)低廉，但是需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是十分巨大的，不建議購買。

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