中國住房：從“蝸居”到“適居” 從 “重建設(shè)”到“重保障”

• 2018年12月14日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1319 86
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  中國經(jīng)濟基本面穩(wěn)定，但動力和質(zhì)量較為不足，房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展如何受限？

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時代進入市場經(jīng)

中國住房：“蝸居”到“適居”華麗轉(zhuǎn)身

1978年，中國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。改革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時代進入市場經(jīng)濟的商品房時代，中國住房環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。

但需注意的是，在我國住房環(huán)境發(fā)生完全改變后，我國住房體系也將面臨著第二次“改革”。

房改：從“蝸居”到“適居”

楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個40余平方米的房子?！拔覀兗夷莻€時候已經(jīng)算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子?！?/p>

2014年，24歲的楊清體驗到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房?！拔也粌H有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳?！?/p>

楊清應該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國城鎮(zhèn)居民住房多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長廊串聯(lián)著許多個單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是當時較為典型的居住環(huán)境，這種房屋面積小，沒有獨立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計，降低了居住環(huán)境與居住品質(zhì)。

原國家建設(shè)部副部長楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套?！?985年國家對城鎮(zhèn)住房進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米”。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉(xiāng)居民住房狀況實現(xiàn)了改天換地的變化。1978年城鎮(zhèn)住房僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住房更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達到人均45.8平方米。中國房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住房相關(guān)經(jīng)濟占到國民經(jīng)濟的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為中國經(jīng)濟的重要動力。

“我國住房已從全民蝸居時代到基本適居時代?！焙愦蠹瘓F研究院院長任澤平表示，我國城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進步，這主要得益于上世紀90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。

棚改：10年1億多住房困難群眾

“出棚進樓”

2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源地區(qū)，因為國有工礦企業(yè)較多，當時因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，居住條件簡陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，居住環(huán)境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴重的地質(zhì)和火災隱患。

2005年，遼寧省率先啟動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造計劃，標志著我國棚戶區(qū)改造工程的啟動。2007年8月，國務院發(fā)布《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作。

11日中國財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國累計開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套任務。自2008年至2017年的十年間，我國進行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進樓”。

今年5月國務院常務會議再次確定，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財政補助和金融、用地等支持，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。

二次房改：“重建設(shè)”到“重保障”

11日中國財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告2018-2019》指出，與中國改革開放同步，住房改革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但同時在過去的40年中國房地產(chǎn)發(fā)展中也積累了比較嚴重的問題。

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風險。房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風險。宏觀經(jīng)濟運行存在過度依賴房地產(chǎn)的風險。

“住房存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的目標。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;供需嚴重錯配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問題。

倪鵬飛表示，一個理想的住房目標應該是實現(xiàn)住有所居，帶動經(jīng)濟增長，促進社會公平。但實現(xiàn)住有所居，并不意味著每個人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。

事實上，各地已轉(zhuǎn)向重保障。北京2017年發(fā)布用地計劃顯示，北京市5年計劃供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴格控制大戶型高檔商品住房用地，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

中國社會科學院城市與競爭力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保障房少。

“住房保障制度由‘?；尽颉侔l(fā)展’轉(zhuǎn)變。”姜雪梅表示，未來政府在加大保障的同時，將加大保障類住房的運營，使政策可以長久地運轉(zhuǎn)。例如，著重發(fā)展租賃市場，合理布局租賃房源，促進梯度消費，實施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長效性保障房，并進行長期封閉式運營，長期有效地解決住房問題。

目前，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個省(區(qū))開展政府購買公租房運營管理服務試點，并于2019年底前，總結(jié)試點經(jīng)驗成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

社科院報告：2019年房地產(chǎn)市場自住屬性進一步加強

由中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、新華社《經(jīng)濟參考報》共同主辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心、鳳凰財經(jīng)研究院協(xié)辦的《中國住房發(fā)展報告(2018-2019)》發(fā)布暨住房制度改革研討會11日在京舉行。《報告》課題組成員發(fā)布了多份專題報告。

《世界經(jīng)濟與住房發(fā)展報告》認為，2017-2018年全球住房市場價格增速相對較高。長期來看，全球住房市場已經(jīng)進入十年來最繁榮的時期。但是，與全球經(jīng)濟的隱憂相對應，全球住房市場仍存在地域上的不均衡，如北歐、南歐、東歐、南美的住房市場持續(xù)低迷。美國的住房市場價格增速持續(xù)上升。

2018-2019年，在主要經(jīng)濟體較好經(jīng)濟前景的推動下，預測全球房地產(chǎn)市場在繼續(xù)保持繁榮的趨勢，甚至在下一波住房市場周期時具有更高的房價增速。但是，全球住房市場的不平衡也將加劇。發(fā)達經(jīng)濟體將呈現(xiàn)“好者更好、差者更差”的馬太效應。新興經(jīng)濟體的住房市場整體上會發(fā)展較弱，但是“海上絲綢之路”沿線國家的住房市場可能會出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。

《中國住房需求報告》指出，今年以來，在宏觀經(jīng)濟形勢面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融財政政策定向“寬松”的同時，2018年7月底中央政治局會議繼續(xù)強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”、“堅決遏制房價上漲”，釋放了進一步穩(wěn)定市場預期的堅定信號，住房自住屬性得到進一步強化，市場供需兩端逐步回歸理性。

綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預計明年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

《中國住房金融報告》認為，從房企融資在非金融業(yè)融資中的權(quán)重走勢看，房企相對加杠桿特點明顯。截至2018年三季度末，房企融資總額在非金融業(yè)融資總額中的權(quán)重較上年同期不降反升近2個百分點。增額權(quán)重上升幅度更為明顯，房企融資增額在非金融業(yè)融資增額中的權(quán)重升幅超過7個百分點。這說明，相對于非房企融資，房企融資杠桿不降反升。這樣一種走勢與房企融資調(diào)控和監(jiān)管的政策指向是背離的。自2016年9.30新政始，房地產(chǎn)相關(guān)融資調(diào)控和監(jiān)管政策發(fā)條持續(xù)趨緊，但是，前述指標卻是不降反升，意味著此前房企降降杠桿政策在本報告期內(nèi)并沒有取得預期效果。

《中國住房城市政府調(diào)控報告》指出，2017年第四季度以來，各地地方政府堅持中央政府提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”和“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲”的政策基調(diào)，調(diào)控更加精準、靈活、有效。進入下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。未來，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度;三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

《中國住房用地報告》顯示，2017-2018年土地市場供給和需求都比較旺盛，但隨著時間的推移，市場有降溫的態(tài)勢。在調(diào)控措施不放松、國際環(huán)境驅(qū)緊、經(jīng)濟預期下行壓力加大的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)投資可能有所下行，由此可能引致土地市場的熱度在下一個年度里進一步降低。預計隨著棚改貨幣化安置力度的下降、商品房庫存量的回升，在下一個年度里，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積、土地購置費會可能會從高位回落，呈現(xiàn)出下行的態(tài)勢;與此同時，全國土地出讓收入的增速可能會放緩。如果各地政府在供地節(jié)奏上未做出適應性調(diào)整的話，在下一個年度里，住宅用地市場可能出現(xiàn)價量齊跌、溢價率不高且流拍率較高的狀況。另外，隨著租購并舉、發(fā)展住房租賃市場、支持住房租賃消費政策的逐步落實，以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案進入落地期，加上2018年新個稅法中關(guān)于租金可抵個稅等鼓勵租房的政策在下一步實踐中得到實施，租賃住房的供給與需求可能都會大幅度增加，從而引致租賃住房用地供給與需求的增加，租賃住房用地市場將逐步發(fā)育成長為住房用地市場格局中的一個不可忽略的重要組成部分。

《中國住房市場監(jiān)管報告》指出，2018年，在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的大背景和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大邏輯下，政府的住房市場監(jiān)管政策主要從綜合監(jiān)管角度著力穩(wěn)定住房市場，從土地市場監(jiān)管角度著力提高土地利用效率，從銷售監(jiān)管角度著力維護市場秩序，確保各項政策落實效果，從租賃市場監(jiān)管角度著力建章立制，促進租賃市場健康發(fā)展。

《中國住房保障發(fā)展報告》認為，我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難明顯緩解，住房保障范圍也明顯擴大;第二，保障性住房和棚戶區(qū)改造項目建設(shè)擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展;第三，近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度滿足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃住房市場，促進構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系。

解決飽受高房價、高房租困擾的中、低收入階層的住房問題是義不容辭的社會課題。為實現(xiàn)“住有所居”目標，應積極建設(shè)新時代的租售并舉的住房保障制度。

《中國住房宏觀調(diào)控報告》認為，2017-2018年我國住房市場宏觀調(diào)控在繼續(xù)堅持“房住不炒”的原則下，調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，特別是地方政府在調(diào)控上從嚴從緊，政策強化與擴面并存，整體調(diào)控措施超過400多次，創(chuàng)下歷史紀錄。整體來看，持續(xù)穩(wěn)定從嚴的調(diào)控政策取得了較好的調(diào)控效果，房地產(chǎn)市場快速上漲的現(xiàn)象得到基本控制。

2018年我國住房市場將會從過去20年的住房高速增長期轉(zhuǎn)變到波動式增長和區(qū)域性增長并存的階段。面對這樣的形勢，未來住房市場調(diào)控在堅持“房住不炒”的原則下，要進一步加強因城施策、分類調(diào)控的實效性，各城市要進一步提高精準調(diào)控、及時調(diào)控的能力。一是堅定不移推進城鎮(zhèn)化。二是圍繞住房市場穩(wěn)定發(fā)展實現(xiàn)調(diào)控機制化、制度化。三是繼續(xù)堅持因城施策，差別調(diào)控的政策毫不動搖。四是加快住房市場長效調(diào)節(jié)機制建設(shè)。

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