租房：一件不再簡單的事

• 2018年12月17日 ZhangHongYuan來源：投中網 842 51
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  抓住機遇，加快發(fā)展！房地產金融行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

  房地產業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯(lián)系的房地產金融是指在房地產開發(fā)、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...

考慮到目前長租公寓行業(yè)的微利——利潤率不到2%，這意味著，對于一部分長租公寓企業(yè)來說，規(guī)模就是生命，如果跑不出規(guī)模，以后就難以生存。

“到目前為止，我兩個月的押金還沒有著落。”寓見公寓的前租客喬麗(化名)表示。

寓見公寓是上海規(guī)模最大的長租公寓企業(yè)之一，2018年10月中旬，寓見公寓的資金鏈問題被媒體曝光。

喬麗稱，寓見公寓出事之后，房東趕人，自己就搬走了，目前的損失，一是兩個月的押金，二是租金貸合同尚未完全結清，三是自己的征信有可能受損，“有的租客預付了一年的房租。有的(租客)因為租金貸平臺不愿意承擔(責任)，沒法結清貸款。”

據了解，租金貸機構中，一些大型銀行、或者有大型銀行背書的機構，在與租客結清貸款方面，更為干脆，條件更為寬松。但是一些小的租金貸平臺，則遲遲不結清。

喬麗表示，自己簽約的租金貸，雖然已經接近貸款結清，但是自己還是不放心，“12月中旬，我還是要去查一下征信確認。”

事實上，長租公寓在2018年下半年陷入困境之后，很多人把指摘對象瞄準了租金貸。但是，租金貸是全部的問題所在么?

租房：一件不再簡單的事

很多時候，有關長租公寓的討論，很難深入地進行下去，因為客觀的事實(數據)并沒有被呈現(xiàn)出來。哪怕被呈現(xiàn)出來了，也難以驗證，因此難以在各方達成統(tǒng)一。

公開數據有時大相徑庭，比如租房市場的機構化程度，有媒體表示不足5%，有行業(yè)人士表示接近15%。某長租公寓高管表示，目前國內的機構化率為10%。

數據的不確定，導致結論的不確定。比如頭部企業(yè)對于租金的定價權，認為影響頗大的一方表示，在北京，自如的占有率達到8.5%，已具有一定的定價權。鏈家研究院卻表示，整個北京的機構化率只有10.3%，沒有哪家長租公寓企業(yè)有定價權。

爭議中，事實離我們似乎越來越遠……人們似乎忘了，租房這件事情，原本很簡單。

一方(房東)提供房屋出租，另一方(租客)租房入住，僅此兩方。但是因為信息的不對稱、以及交易成本偏高等原因，出現(xiàn)了第三方。

第三方的出現(xiàn)，好處顯而易見。對于房東來說，節(jié)省了找租客的時間和精力，減少了房屋的空置時間。對于租客來說，找房子變得更容易了。

第三方原本是以中介的形式出現(xiàn)的，也就是說，撮合房東和租客，賺取中介費，但是隨著租房市場的發(fā)展，出現(xiàn)了“包租”的模式，一部分中介變成了二房東。

其實，二房東也不是什么新鮮事物，一直以來都有，電影《功夫》里的包租婆，就是二房東。但是，跟電影里總是叼著煙的包租婆一樣，絕大多數的二房東們，規(guī)模都做不大。運營成本高昂、資金需求大，是很重要的原因。

某私募高管表示，目前國內90%的長租公寓，都是包租模式，屬于重資產，對資金的要求高、需求大。

二房東做大規(guī)模，再提供一部分居住之外的增值服務(比如管理)，就成了今天的長租公寓。

梳理至此，租房這件事，依然不復雜，一共三方——房東、租客、長租公寓。

真正讓事情變得復雜的，是第四方的進入——給租客提供租金貸的金融機構(以下簡稱租金貸機構)。

那么，為什么要有租金貸機構的進入呢?進入之后，事情又變成什么樣了呢?

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