房貸政策有了新變化 你關(guān)心的問(wèn)題都在這里

• 李波 2023年9月4日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 942 59
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這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動(dòng)購(gòu)房者的心。根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。

這兩天，房貸利率、首付比例變化的消息牽動(dòng)購(gòu)房者的心。根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。

以下梳理了具體的調(diào)整細(xì)節(jié)，看看有沒(méi)有你關(guān)心的問(wèn)題。

問(wèn)題一：降低房貸利率，我能申請(qǐng)嗎?包含住房公積金貸款嗎?

答：根據(jù)通知，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

也就是說(shuō)，如果你是政策發(fā)布(8月31日)前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了，只要你跟銀行簽了貸款合同，又符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，那就可以去申請(qǐng)降低利率。值得注意的是，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。

不過(guò)，如果你當(dāng)時(shí)簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了，就不一定有下調(diào)的空間。

據(jù)估算，全國(guó)有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬(wàn)戶(hù)。

問(wèn)題二：我該怎么申請(qǐng)降低存量首套房貸利率?

答：根據(jù)通知，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，借款人申請(qǐng)降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”，向銀行申請(qǐng)“新貸款”置換“舊房貸”，二是跟銀行協(xié)商變更原來(lái)的利率水平。具體選取哪種方式，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。

值得注意的是，如果選取第一種方式，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”，不能挪作他用。

時(shí)間上看，如果你符合條件，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請(qǐng)了?，F(xiàn)在，銀行正在進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)等準(zhǔn)備工作。到時(shí)候怎么申請(qǐng)還有待各銀行進(jìn)一步明確。

問(wèn)題三：降低存量首套房貸利率，能省多少錢(qián)?

答：對(duì)不少房貸利率處于高位的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低存量房貸利率、減少利息支出，可以說(shuō)是期盼已久。

根據(jù)測(cè)算，本次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元。

但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大，還要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看。根據(jù)通知，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

這就是說(shuō)，對(duì)借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限，以及與銀行的協(xié)商情況。

問(wèn)題四：我要買(mǎi)二套房，貸款利率能降多少?

答：對(duì)于要買(mǎi)二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過(guò)去LPR“加60個(gè)基點(diǎn)”變?yōu)椤凹?0個(gè)基點(diǎn)”，一次性降低40個(gè)基點(diǎn)，力度可是不小。

假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計(jì)算，以LPR加60個(gè)基點(diǎn)申請(qǐng)貸款，二套房貸款利率達(dá)到4.8%，調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)后，貸款利率則降至4.4%。以200萬(wàn)元、20年期、等額本息的商貸為例，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬(wàn)元，月供將減少400多元。

過(guò)去一段時(shí)間，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求，降低二套房貸款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求。

問(wèn)題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少?

答：根據(jù)通知，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。

這個(gè)政策對(duì)“非限購(gòu)”城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可能意義不大，因?yàn)楹芏嗟胤揭呀?jīng)在按這個(gè)水平執(zhí)行。

但在“限購(gòu)”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實(shí)際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至達(dá)到60%至80%。

這次調(diào)整后，“限購(gòu)”城市的購(gòu)房者將從中受益。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的二套房為例，首付60%，需要300萬(wàn)元;如果首付比例降到30%，首付款就能減少150萬(wàn)元。

降低首付比例下限，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿。不過(guò)，政策規(guī)定的只是一個(gè)下限，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點(diǎn)城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大，還得各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需求來(lái)定。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)有積極作用。

整體來(lái)看，8月底房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快，多項(xiàng)利好政策集中趕在“金九銀十”到來(lái)之前落地，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)和預(yù)期改善，推動(dòng)剛需和改善性需求入市，激活市場(chǎng)交易。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

近日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，一季度前期積壓的購(gòu)房需求集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)逐步回到合理水平。

有專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段，各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變，推動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)從單一走向多元，推動(dòng)產(chǎn)、住、城融合，著眼行業(yè)未來(lái)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年以來(lái)，樓市曾在5、6月份有所回升，但進(jìn)入下半年，樓市多個(gè)指標(biāo)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%;其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積41546萬(wàn)平方米，下降25%。

7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè);同比上漲城市分別有26個(gè)和5個(gè)，比上月均減少1個(gè)。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深度的...

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