商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研報(bào)告2023

• 陳觀秋 2023年9月9日 來(lái)源：百度 239 7
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中國(guó)主要一線城市以北京上海為首，擁有超過(guò)100家購(gòu)物中心，且核心商圈租金超過(guò)2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購(gòu)物中心量存則相對(duì)較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購(gòu)物中心數(shù)量與租金趨勢(shì)脫離，說(shuō)明這些地區(qū)商業(yè)用地庫(kù)存過(guò)剩。

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)。

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，消費(fèi)理念逐漸升級(jí)，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國(guó)地產(chǎn)投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

1、城市商業(yè)綜合體

城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。從購(gòu)物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，人們對(duì)于購(gòu)物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購(gòu)物的場(chǎng)景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸減弱，人們更加注重線下購(gòu)物的全方面體驗(yàn)，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。

受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費(fèi)商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。

商務(wù)部城市居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查報(bào)告顯示，我國(guó)60%的消費(fèi)發(fā)生在夜間。夜間已成為我國(guó)居民消費(fèi)的“黃金時(shí)段”。夜間經(jīng)濟(jì)一般指從當(dāng)日18時(shí)至次日凌晨2時(shí)的服務(wù)業(yè)類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，幾乎涵蓋了商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等所有第三產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，“夜生活”逐漸成為市民追求的時(shí)尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接連推出推動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新規(guī)，“夜經(jīng)濟(jì)”呈現(xiàn)出商圈發(fā)展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化發(fā)展趨勢(shì)。

夜間經(jīng)濟(jì)不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)間延長(zhǎng)、各種設(shè)施利用率提高、就業(yè)機(jī)會(huì)增多，有助于推動(dòng)服務(wù)員擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大消費(fèi)，增加稅源，聚集財(cái)富、產(chǎn)業(yè)和人氣，還提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，拓展游客的消費(fèi)空間，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。

當(dāng)前，各地積極探索發(fā)展文化和旅游消費(fèi)"夜經(jīng)濟(jì)"，如北京市出臺(tái)一系列措施，進(jìn)一步繁榮夜間經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，開展"點(diǎn)亮夜京城"促消費(fèi)活動(dòng)，打造夜間消費(fèi)"文化IP"。組織開展深夜食堂美食節(jié)、燈光節(jié)、"秀北京"旅游演出等夜間主題活動(dòng);策劃組織一批戲曲、相聲、歌劇、音樂(lè)等主題鮮明的"夜京城"文化休閑活動(dòng);推動(dòng)中心城區(qū)4A級(jí)以上景區(qū)根據(jù)實(shí)際條件延長(zhǎng)開放時(shí)間;鼓勵(lì)有條件的博物館、美術(shù)館延長(zhǎng)開放時(shí)間;推出"最美北京餐桌""最火深夜食堂"等旅游美食"打卡"地。全國(guó)其他地方也都在出臺(tái)相應(yīng)的政策和措施。

中國(guó)主要一線城市以北京上海為首，擁有超過(guò)100家購(gòu)物中心，且核心商圈租金超過(guò)2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購(gòu)物中心量存則相對(duì)較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購(gòu)物中心數(shù)量與租金趨勢(shì)脫離，說(shuō)明這些地區(qū)商業(yè)用地庫(kù)存過(guò)剩。

伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。

不同于目前國(guó)內(nèi)集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級(jí)商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質(zhì)量。

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體

鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體是新的開發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業(yè)市場(chǎng)，更非社區(qū)商業(yè)。新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，集餐飲、娛樂(lè)、休閑、演藝、購(gòu)物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺(tái)。

隨著我國(guó)發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快，經(jīng)濟(jì)引擎下移已是不爭(zhēng)事實(shí)，資本市場(chǎng)開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。小城鎮(zhèn)需要擁有多個(gè)建筑體組成的建筑群，包括從單一的商業(yè)零售發(fā)展到不同業(yè)態(tài)的組合，把商務(wù)、辦公、休閑、演藝、購(gòu)物、酒店、居住等功能融為一體，滿足城鎮(zhèn)居民購(gòu)物、休閑和娛樂(lè)的一站式需求。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》分析：

隨著我國(guó)發(fā)展轉(zhuǎn)型的加快，資本市場(chǎng)開始從市縣進(jìn)入許多有發(fā)展前景的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。資本關(guān)注的是新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的提升，而商業(yè)綜合體是提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)價(jià)值的有效途徑，也是提升新型城鎮(zhèn)化內(nèi)在承載力的好辦法。

“十四五”期間，把縣域作為農(nóng)村商業(yè)的切入點(diǎn)，不僅包括傳統(tǒng)意義的鄉(xiāng)和村，也包括鎮(zhèn)。要適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村流通、農(nóng)村消費(fèi)的實(shí)際情況，在商貿(mào)服務(wù)和物流兩個(gè)方面，強(qiáng)化縣城的中心能力，發(fā)揮鎮(zhèn)的重要節(jié)點(diǎn)作用，突出下沉和上行兩個(gè)重點(diǎn)。

根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的信息，2022年，全國(guó)支持建設(shè)改造縣級(jí)物流配送中心506個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)快遞物流站點(diǎn)650個(gè);全國(guó)農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)2.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.6%。

此外，2022年全國(guó)支持升級(jí)改造878家農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)，建設(shè)12家公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，新增冷庫(kù)庫(kù)容96萬(wàn)噸;全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)零售額5313.8億元，同比增長(zhǎng)9.2%?！肮歉膳l(fā)市場(chǎng)+零售市場(chǎng)+農(nóng)產(chǎn)品電商”的多層次農(nóng)產(chǎn)品流通格局不斷完善。

商務(wù)部等15部門印發(fā)《縣域商業(yè)建設(shè)指南(征求意見稿)》確定了“十四五”期間縣域商業(yè)體系建設(shè)的基本框架、功能要求、實(shí)施路徑和重點(diǎn)工作，目標(biāo)是到2025年，建立以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)、村為基礎(chǔ)，分工合理、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體布局完善的一體化縣域商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。

縣域商業(yè)體系建設(shè)側(cè)重于農(nóng)村商貿(mào)流通領(lǐng)域，重點(diǎn)對(duì)縣鄉(xiāng)村商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系、物流配送“三點(diǎn)一線”以及農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)村市場(chǎng)主體等進(jìn)行規(guī)范。《指南》明確，到2025年建成以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)、村為基礎(chǔ)，分工合理、布局完善的一體化縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體體系。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，商業(yè)綜合體企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，商業(yè)綜合體行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些商業(yè)綜合體細(xì)分市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間，信息化技術(shù)將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

本報(bào)告通過(guò)深入的調(diào)查、分析，投資者能夠充分把握行業(yè)目前所處的全球和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，具體分析該產(chǎn)品所在的細(xì)分市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)綜合體行業(yè)總體市場(chǎng)的供求趨勢(shì)及行業(yè)前景做出判斷;明確目標(biāo)市場(chǎng)、分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，了解市場(chǎng)定位，把握市場(chǎng)特征，發(fā)掘價(jià)格規(guī)律，創(chuàng)新營(yíng)銷手段，提出商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入和市場(chǎng)開拓策略，對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展提出可行性建議。

想要了解更多商業(yè)綜合體行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)綜合體市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，商業(yè)綜合體企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，商業(yè)綜合體行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

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