2024年的北京整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析

• 黃江 2023年12月25日 來(lái)源：新浪 357 16
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房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營(yíng)銷(xiāo)手段;而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價(jià)值。

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷(xiāo)體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營(yíng)銷(xiāo)手段;而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價(jià)值。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號(hào)。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九則指出，2023年開(kāi)年無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)零售市場(chǎng)都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長(zhǎng)三角及全國(guó)零售市場(chǎng)加速回暖。

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正持續(xù)升溫。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，“一季度帶看量和問(wèn)詢量顯著增加，但租賃成交相對(duì)緩慢，市場(chǎng)主要需求來(lái)自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類(lèi)型之一?！?月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購(gòu)物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級(jí)餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時(shí)，品牌對(duì)于門(mén)店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，其中餐飲業(yè)是絕對(duì)主力新增747家，較2021年同比增長(zhǎng)15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂(lè)業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對(duì)國(guó)際消費(fèi)者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會(huì)上透露，2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國(guó)第一”。 該行統(tǒng)計(jì)，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬(wàn)元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國(guó)門(mén)的重新開(kāi)放和疫情防控的取消，也帶動(dòng)了旅游人次和酒店業(yè)績(jī)的雙重正向效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海2月份接待了176,700名國(guó)際游客，比去年同期增長(zhǎng)了26.3%;入住率比去年同期增長(zhǎng)18.9個(gè)百分點(diǎn)至51.5%，同時(shí)日均房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對(duì)比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房?jī)r(jià)已恢復(fù)至95%。

而市場(chǎng)的回暖也反映在了大宗交易的增長(zhǎng)上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢(shì)，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對(duì)上海投資市場(chǎng)的預(yù)期更加積極。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國(guó)文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

北京新商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可期?

實(shí)際上，消費(fèi)回暖，2023年的北京整體商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)“春暖花開(kāi)”，市場(chǎng)正在發(fā)生變化。

2023年，北京新商業(yè)開(kāi)業(yè)量成為全國(guó)第一，吸引了眾多商業(yè)項(xiàng)目加速落戶。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年北京市預(yù)計(jì)新開(kāi)23個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，約為近4年新開(kāi)商業(yè)面積之和。在THE BOX朝外之外，北辰薈購(gòu)物中心計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)業(yè)，助推亞奧商圈再升級(jí);首開(kāi)LONG街2023年“五一”開(kāi)街，成為回天地區(qū)首條商業(yè)步行街;京西大悅城正加緊施工，隨著公共區(qū)域完成精裝，眾多品牌日前進(jìn)場(chǎng)裝修，將在2023年6月開(kāi)業(yè)……

在新項(xiàng)目密集開(kāi)業(yè)的同時(shí)，京城的一批老商場(chǎng)也在加速升級(jí)改造，據(jù)悉，2023年計(jì)劃亮相的更新改造項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)。屹立30多年的賽特購(gòu)物中心正加速改造;坐落于王府井大街南端的新燕莎金街購(gòu)物廣場(chǎng)，將在2023年國(guó)慶節(jié)以王府井喜悅購(gòu)物中心的新身份歸來(lái)，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)“新國(guó)潮購(gòu)物中心”，預(yù)計(jì)引入200多個(gè)品牌，其中王府井商圈首進(jìn)品牌占比近六成，國(guó)潮屬性的品牌占比超七成，內(nèi)部的新國(guó)潮主題街區(qū)將日晷、榫卯、乾坤等傳統(tǒng)中國(guó)元素進(jìn)行現(xiàn)代化潮流表達(dá)。

京北商圈聚集的年輕家庭群體也被看中。今年年初，SKP華聯(lián)新推出的產(chǎn)品線DT51項(xiàng)目開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，位于商圈洼地京北亞運(yùn)村奧森板塊，定位建設(shè)成面向年輕時(shí)尚家庭的創(chuàng)新零售商業(yè)項(xiàng)目，輻射北京北部中高端社區(qū)居民。

對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)，不少機(jī)構(gòu)保持樂(lè)觀，認(rèn)為隨著疫情的陰霾消散，經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，新增供應(yīng)入市以及需求的釋放，北京商業(yè)零售市場(chǎng)有望在年內(nèi)繼續(xù)升溫。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現(xiàn)更多不利信號(hào)，不僅商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警，住房市場(chǎng)也傳出一些令人心悸的消息。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，所有類(lèi)型的美國(guó)二手房?jī)r(jià)格中位數(shù)在3月中同比下降0.9%，這也是自2021年2月以來(lái)，首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月價(jià)格下降的情況。

該協(xié)會(huì)還指出，這也是自2012年1月以來(lái)最大的房?jī)r(jià)同比跌幅。而現(xiàn)在正是春季銷(xiāo)售旺季，常理來(lái)看，價(jià)格通常會(huì)上漲。

與此同時(shí)，3月份美國(guó)住房市場(chǎng)的實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)量同比下降超過(guò)20%。其中，獨(dú)棟住宅銷(xiāo)量環(huán)比下降2.7%，同比下降21%;公寓銷(xiāo)售套數(shù)與2月相比持平，但同比下降29%。地域來(lái)看，幾乎美國(guó)所有地區(qū)，除東北地區(qū)外，都報(bào)告了銷(xiāo)售額下降的情況。

此外，全現(xiàn)金買(mǎi)家——通常是投資者和二套房買(mǎi)家——成交房屋數(shù)量同比下降24%，跌至不足10萬(wàn)套。

這也加深了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的擔(dān)憂，因?yàn)槎址夸N(xiāo)售正在失去動(dòng)力，投資人似乎也開(kāi)始遠(yuǎn)離住房市場(chǎng)。

奇怪的房地產(chǎn)市場(chǎng)

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中約有28%的房屋售價(jià)高于標(biāo)價(jià)。

他指出，房屋銷(xiāo)售正在嘗試復(fù)蘇，但其對(duì)抵押貸款利率的變化高度敏感。目前，美國(guó)30年期抵押貸款的平均利率為6.27%，較去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解釋道，美國(guó)入門(mén)級(jí)房屋出現(xiàn)了普遍的多個(gè)報(bào)價(jià)，這意味著這一類(lèi)型的房屋仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

今年美國(guó)的春季購(gòu)房季節(jié)房屋上市狀況仍不盡人意，待售房產(chǎn)數(shù)量仍接近歷史低點(diǎn)，低于100萬(wàn)套，大大限制了買(mǎi)家的選擇。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)表示，目按照前的銷(xiāo)售速度，庫(kù)存僅可以支撐2.6個(gè)月的交易。而買(mǎi)賣(mài)力量平衡的市場(chǎng)中，庫(kù)存通常維持在5-6個(gè)月的供應(yīng)量之間。

種種跡象表明，對(duì)于首套房購(gòu)買(mǎi)者，美國(guó)住房市場(chǎng)供應(yīng)跟不上需求;而對(duì)于二手房和相對(duì)高端的房屋市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，交易似乎有些清淡，而這一苗頭可能暗示了投資客對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的遠(yuǎn)離。

資本市場(chǎng)的不看好

艱難的2022年之后，美國(guó)房地產(chǎn)股仍是舉步維艱。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)中房地產(chǎn)板塊去年累跌28%，今年雖回升了1%，但落后于該指數(shù)整體8%的漲幅。

而3月硅谷銀行倒閉引發(fā)的美國(guó)銀行業(yè)動(dòng)蕩加深了資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的懷疑，因?yàn)楦嗳税l(fā)覺(jué)這代表著房地產(chǎn)公司將更難獲得信貸。自硅谷銀行倒閉以來(lái)，標(biāo)普房地產(chǎn)板塊再次下跌2%，而標(biāo)普500卻上漲了4%。

Chase投顧的總裁Peter Tuz指出，目前銀行業(yè)的狀況并沒(méi)有讓房地產(chǎn)公司的日子好過(guò)一點(diǎn)，由于銀行存款的流失，他們現(xiàn)在只會(huì)更加謹(jǐn)慎地借錢(qián)出去。

RW Baird股票分析師Wes Golladay則表示，如果房地產(chǎn)公司想要讓投資者放心，他們就需要實(shí)現(xiàn)其在財(cái)報(bào)季中自己做出的盈利預(yù)測(cè)。

《2023-2028年中國(guó)文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國(guó)文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷(xiāo)體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)...

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