商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場(chǎng)環(huán)境

• 吳亞楠 2023年10月27日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 703 41
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國(guó)內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)申報(bào)。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開(kāi)始申報(bào)國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

過(guò)去兩年，地產(chǎn)行業(yè)突遇快速去杠桿進(jìn)程，財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)杠桿雙雙壓降，現(xiàn)金流極度承壓，引發(fā)了企業(yè)的信用危機(jī)。從年初開(kāi)始，一系列從上至下的房地產(chǎn)利好政策正逐步落地，以合生創(chuàng)展為代表的部分穩(wěn)健房企開(kāi)始思考未來(lái)如何走得更遠(yuǎn)和更好。

作為拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵力量，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在經(jīng)歷了多年的高速增長(zhǎng)后，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展正逐漸回歸于理性和健康，但這期間各房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍面臨不少挑戰(zhàn)。

國(guó)內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)

據(jù)證監(jiān)會(huì)公開(kāi)信息披露，國(guó)內(nèi)首批4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)申報(bào)。證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金開(kāi)始申報(bào)國(guó)內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購(gòu)物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

這意味著，在經(jīng)過(guò)近二十年的探索后，業(yè)內(nèi)翹首以待的商業(yè)地產(chǎn)公募REITs正式破冰、落地開(kāi)花了。如果其后續(xù)獲批，意味著市場(chǎng)首批消費(fèi)REITs產(chǎn)品將問(wèn)世。這也標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)和全球REITs市場(chǎng)同步。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，我國(guó)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模，未來(lái)仍有至少超過(guò)百倍的增長(zhǎng)空間，也將逐步實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，若想發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，則要做好打“持久戰(zhàn)”和“效益戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目以及家居賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

實(shí)際上，在近20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)快速發(fā)展。不過(guò)，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，天然存在資金額高、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特征。過(guò)去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場(chǎng)退出機(jī)制，對(duì)持有此類(lèi)資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了明顯的掣肘。而REITs的落地，將有助于改善這一狀況。

“消費(fèi)基金一小步，地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)行業(yè)兩大步?！敝袊?guó)管理科學(xué)學(xué)會(huì)城鎮(zhèn)化管理委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰分析，消費(fèi)升級(jí)是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的大趨勢(shì)，有了REITs產(chǎn)品的支持，消費(fèi)就有了支撐，投資商也沒(méi)了后顧之憂(yōu)?！斑@是一個(gè)杠桿，可以用很小的力量撬起一個(gè)很大的市場(chǎng)，這4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，將引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資投資前景及市場(chǎng)環(huán)境

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號(hào)。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九則指出，2023年開(kāi)年無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)零售市場(chǎng)都充滿(mǎn)信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長(zhǎng)三角及全國(guó)零售市場(chǎng)加速回暖。

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正持續(xù)升溫。

憑借多元的融資渠道以及持續(xù)的創(chuàng)新，合生創(chuàng)展一如既往保持較低的財(cái)務(wù)成本。數(shù)據(jù)顯示，2023年6月末，公司加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本降至6.2%，維持在房地產(chǎn)行業(yè)低位。更為關(guān)鍵的一點(diǎn)是，合生創(chuàng)展堅(jiān)持保交樓、保預(yù)售、保開(kāi)工、?？涞摹八谋７结槨薄＿@為公司的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)打下了基礎(chǔ)。

保交樓作為一個(gè)階段內(nèi)中央和地方的重點(diǎn)工作之一，是推動(dòng)購(gòu)房者信心重塑，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的關(guān)鍵。而房企作為保交樓的責(zé)任主體，是保交樓的重要一環(huán)，也從此前一味追求規(guī)?？缛氲奖绕唇桓读Φ臅r(shí)代。值得注意的是，廊坊項(xiàng)目作為龍河高新區(qū)首個(gè)回遷安置項(xiàng)目交付，合生在項(xiàng)目工程建設(shè)方面每一個(gè)細(xì)節(jié)都以數(shù)據(jù)化、模塊化考核，最終實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)，受到業(yè)主的一致好評(píng)，也贏得高新區(qū)相關(guān)政府部門(mén)認(rèn)可。

截至2023年6月30日，合生創(chuàng)展債務(wù)總額同比下降5%，凈負(fù)債率為73%，較2022年底下降6個(gè)百分點(diǎn)，保持在行業(yè)低位。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，萬(wàn)科已交付住宅近16萬(wàn)套，總面積2018.6萬(wàn)平米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”。與此同時(shí)，萬(wàn)科也在社區(qū)商業(yè)方面下功夫。截至目前，萬(wàn)科全國(guó)在建大型綜合住區(qū)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，社區(qū)商業(yè)從以前的基本生活配套設(shè)施成為了功能場(chǎng)景更加豐富多元的“小鎮(zhèn)活力中心”。

此外，郁亮還指出，市場(chǎng)積累的反彈力量和政策支持為恢復(fù)提供了一定動(dòng)力。8月以來(lái)，政策的發(fā)力釋放了合理的住房需求，已顯現(xiàn)出一定效果，9月，一、二線(xiàn)城市成交面積環(huán)比增加13.4%，10月上半月最新數(shù)據(jù)相較9月繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮指出，未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平米。現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工量不到7億平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合理需求的。通常壓縮越厲害反彈也會(huì)越大，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的力量。

未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10—12億平方米?，F(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工不到7億平方米，回到了2006年的水平。

中研網(wǎng)撰寫(xiě)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

  未來(lái)30年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將歷經(jīng)兩個(gè)階段：第一個(gè)階段，到2035年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化；第二個(gè)階段，到本世紀(jì)中葉把我國(guó)建成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)。作為邁進(jìn)新時(shí)代的第一個(gè)...

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