中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景 倉儲物流市場投資情況報告

• 黃江 2023年12月7日 來源：新浪 881 54
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在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機(jī)會進(jìn)行品質(zhì)升級。

2023年，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機(jī)會進(jìn)行品質(zhì)升級。

醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類國有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

倉儲物流市場投資情況報告

其中倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復(fù)蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

與寫字樓市場不同，在消費(fèi)回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強(qiáng)。

世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標(biāo)倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達(dá)到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個百分點(diǎn)，下降至15.6%。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應(yīng)。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應(yīng)量將會有效緩解北京市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

受益于REITs的不斷擴(kuò)容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達(dá)到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進(jìn)賬，且地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續(xù)加碼不動產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。而REITs的不斷擴(kuò)容也使得以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩認(rèn)為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容、擴(kuò)募、下調(diào)申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關(guān)類別不動產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢頭

在各項政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一?！?月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費(fèi)者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國第一”。 該行統(tǒng)計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達(dá)21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點(diǎn)至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房價已恢復(fù)至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預(yù)期更加積極。

大宗交易投資者“返場”

基于第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費(fèi)者對零售市場都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動長三角及全國的零售市場加速回暖。

陳云九表示，展望未來，退稅消費(fèi)及首店開店率取得“全國雙第一”，預(yù)示著上海作為國際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)已取得顯著的效果，更預(yù)示著未來上海對于國際消費(fèi)者的吸引力大大增加。同時國內(nèi)外品牌方對于上海零售市場信心有增無減。3月底上海虹橋機(jī)場國際、港澳臺航線復(fù)航，上海國際郵輪母港恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)營按下“重啟鍵”，也預(yù)示著未來上海將接納來自全世界的消費(fèi)者。

“最近寫字樓市場上有很多人問詢，整體帶看量也很大?！敝煳鯑|表示，這其中包括了外資、內(nèi)資、民營等企業(yè)，涵蓋新賽道、傳統(tǒng)賽道等各個行業(yè)。

《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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