2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇分析

• 陳觀秋 2023年11月9日 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng) 百度 453 23
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今年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售額等為代表的消費(fèi)數(shù)據(jù)均錄得明顯增長(zhǎng)。商業(yè)資產(chǎn)交易熱度也有所提升，辦公樓依然是最受投資者歡迎的商業(yè)資產(chǎn)類別。

今年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售額等為代表的消費(fèi)數(shù)據(jù)均錄得明顯增長(zhǎng)。商業(yè)資產(chǎn)交易熱度也有所提升，辦公樓依然是最受投資者歡迎的商業(yè)資產(chǎn)類別。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇分析

近日，第六屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)期間，戴德梁行首席政策分析師魏東表示，2023年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的市場(chǎng)，雖然面臨著商業(yè)地產(chǎn)板塊需求轉(zhuǎn)弱，空置走高，租金走低的挑戰(zhàn)，但我們也應(yīng)看到，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖，整體市場(chǎng)逐漸向好的跡象開(kāi)始呈現(xiàn)。我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)筑底已近尾聲，市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)更有亮色的2024年。

魏東表示，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度而言，今年前三季度的GDP增速達(dá)到了5.2%，超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期，今年全年基本可以實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)5%左右的目標(biāo)。根據(jù)穆迪研究的數(shù)據(jù)，從今年到2025年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)都可以實(shí)現(xiàn)超過(guò)5%的全球領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，2023年寫字樓市場(chǎng)的需求開(kāi)始回暖。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度的季度平均凈吸納量達(dá)到57.6萬(wàn)平方米，較2022年上升了30%。從零售市場(chǎng)看，目前全國(guó)各主要城市的零售市場(chǎng)都正在逐漸回暖，保持在合理區(qū)間。

物流地產(chǎn)方面，在過(guò)去幾年受到了投資者的普遍關(guān)注。魏東表示，從存量來(lái)看，江蘇、廣東、浙江、上海、天津等貿(mào)易物流更發(fā)達(dá)的省市的市場(chǎng)存量更大，其中廣東借助粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展未來(lái)將會(huì)有更大面積的物流項(xiàng)目投放市場(chǎng)。從租金水平看，在全國(guó)的幾個(gè)主要區(qū)域中，需求相對(duì)旺盛的華南區(qū)域的物流地產(chǎn)的租金更高空置率更低，更具投資價(jià)值。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，隨著成品菜規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將會(huì)推動(dòng)冷鏈物流需求的大幅增長(zhǎng)。

對(duì)于在大宗交易，魏東表示，中國(guó)大陸的大宗物業(yè)成交在今年上半年有所下降，但可以看到，內(nèi)資買家仍展現(xiàn)了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，且今年上半年投資型買家重回市場(chǎng)，也從一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)的回歸。

魏東說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局和動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，面對(duì)當(dāng)前的挑戰(zhàn)，擁抱未來(lái)的機(jī)遇。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析：

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)大部分都是圍繞商業(yè)綜合體進(jìn)行開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，簡(jiǎn)而言之就是做購(gòu)物中心、寫字樓，現(xiàn)金流滾資產(chǎn)也好，開(kāi)發(fā)優(yōu)資產(chǎn)和存量更新也好，都屬于開(kāi)發(fā)模式。商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。

從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況來(lái)看，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開(kāi)發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，還包括線上交易平臺(tái)和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種：

一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開(kāi)發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過(guò)銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開(kāi)發(fā)商如早期的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。

二是以長(zhǎng)期持有為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開(kāi)發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營(yíng)全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌?chǎng)上獲取較低的融資成本，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋利息成本，花費(fèi)長(zhǎng)周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。

三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開(kāi)發(fā)建設(shè)/收購(gòu)改造。企業(yè)直接拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者收購(gòu)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營(yíng)收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價(jià)值，同時(shí)提出行業(yè)投資策略和營(yíng)銷策略等方面的建議。

想要了解更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。我們的報(bào)告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中擁有正確的洞察力，就有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑...

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