上海2023年超額完成“兩舊一村”改造 2024城中村改造行業(yè)發(fā)展分析

• 黃文玉 2024年1月8日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 新華社 人民日?qǐng)?bào) 744 44
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

從上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室獲悉，2023年“兩舊一村”改造提前1個(gè)月完成年度目標(biāo)任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，上海市零星舊改完成12.3萬(wàn)平方米、4084戶，舊住房成套改造完成29.6萬(wàn)平方米，城中村改造啟動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目。值得注意的是，上海市將以拆除重建為主加快推進(jìn)不成套職工住宅改造，支持不成套職工住宅改造后的新增房源納入保障性租賃住房統(tǒng)籌，以滿足新市民、年輕人對(duì)住房的多樣化、多元化需求，確保外來(lái)人員進(jìn)得來(lái)、留得下、住得安、能成業(yè);同時(shí)，上海市還將積極探索申請(qǐng)式騰退、協(xié)議置換、躉租、征收等方式推動(dòng)不成套里弄、公寓、花園住宅更新，已試點(diǎn)在多區(qū)以躉租方式改善中心城區(qū)老舊小區(qū)老年人家庭居住條件。

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無(wú)序乃 至失控。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國(guó)的城中村存在的幾類問(wèn)題：(1)居住人員和社會(huì)組織方面，存在著人口密度過(guò)高、社會(huì)治安壓力較大、村民就業(yè)和社會(huì)保障壓力大、城中村管理薄弱等問(wèn)題;(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問(wèn)題;(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問(wèn)題。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。經(jīng)過(guò)幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類推進(jìn)實(shí)施。

超大特大城市是當(dāng)前推進(jìn)城中村改造的主要范圍。按照城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市為特大城市劃分，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)目前有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。超大特大城市實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，但這些城市的城中村可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來(lái)建設(shè)者等新市民、青年人奮斗的第一個(gè)落腳點(diǎn)。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務(wù)缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對(duì)較差，與光鮮亮麗的城市核心區(qū)域形成較大反差。

城中村伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展而形成，被稱為“都市里的村莊”。在一些超大特大城市，城中村呈現(xiàn)數(shù)量多、面積大、人口多等特點(diǎn)。以廣東廣州為例，城中村村域面積占全市面積的1/10左右，常住人口占全市常住人口的三成以上。在發(fā)展過(guò)程中，不少城中村存在房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等突出問(wèn)題。另外，一些城中村違章建筑多、人口密集、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜?，F(xiàn)階段推進(jìn)城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜艱巨的系統(tǒng)工程，需要因地制宜，以新思路新方式破解一系列難題。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城市中心區(qū)改造存在的一系列矛盾，諸如商業(yè)活動(dòng)減少、居住環(huán)境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤(rùn)更高的商業(yè)項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)企業(yè)不能一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)承接大面積舊城改造的企業(yè)而言，需要注意改造區(qū)域內(nèi)的功能調(diào)節(jié)。

城市更新和改造不可盲目，特色的文化延續(xù)更加重要。作為政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的中心城市，應(yīng)該有更多的地區(qū)文化擔(dān)當(dāng)意識(shí)。城市政府、規(guī)劃與設(shè)計(jì)單位應(yīng)該有強(qiáng)烈的地方文化自主性意識(shí)，讓城市傳統(tǒng)建筑和建筑風(fēng)格可以延續(xù)，增進(jìn)城市的歷史和文化質(zhì)感。

應(yīng)該加強(qiáng)城市規(guī)劃和城市建設(shè)過(guò)程中的公眾參與，推進(jìn)民主社會(huì)和市民社會(huì)的建設(shè)，社會(huì)公平性應(yīng)該得到強(qiáng)化。對(duì)于提升環(huán)境質(zhì)量、增加附近居民出行便捷度、完善周邊服務(wù)配套等大有裨益，對(duì)其而言是局體利益最大化，但對(duì)全區(qū)居民和全市居民而言，就有失公平。遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)研究院認(rèn)為，城市規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，一定要養(yǎng)成機(jī)會(huì)成本的思維，憑什么重點(diǎn)發(fā)展和開(kāi)發(fā)一個(gè)地方，如何滿足其他地方的發(fā)展訴求，都是需要思考的問(wèn)題。

城中村改造行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向及趨勢(shì)

①保持中心城市相對(duì)穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展;②在向靈活分區(qū)過(guò)渡的基礎(chǔ)上編制各種開(kāi)敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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