深度運營是推動購物中心高質量發(fā)展的重要手段和路徑? 購物中心運營行業(yè)分析

• 黃婷 2024年1月22日 來源：互聯(lián)網 304 12
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購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區(qū)域內，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個服務場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

它是20世紀50年代以來在西方國家興起的一種商業(yè)組織形式。戰(zhàn)后，西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染，紛紛遷居城郊，為滿足此類富裕居民的需要，購物中心由此應運而生。它一般由投資者根據(jù)實際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設計的基礎上興建，然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設施，也分擔公共支出，彼此既互相聯(lián)系，又相互競爭。

據(jù)中研產業(yè)研究院《2024-2029年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調研與發(fā)展趨勢預測報告》分析：

近年來，購物中心建設行業(yè)在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發(fā)展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發(fā)展速度過快、重復建設等等問題，有些問題已經成為制約產業(yè)發(fā)展的關鍵因素。近年來購物中心業(yè)態(tài)調整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務類業(yè)態(tài)增長幅度相對較大，購物中心對此類業(yè)態(tài)的需求看漲。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

2020年，深圳市以創(chuàng)建國際消費中心城市為目標，出臺了《深圳市關于進一步激發(fā)消費活力促進消費增長的若干措施》，其中明確提出“加快發(fā)展首店經濟”的任務，對國際知名品牌在深圳開設全球性、全國性和區(qū)域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購物中心共引進知名品牌首店97個，位居全國前列。

購物中心業(yè)態(tài)經營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。(1)社區(qū)購物中心是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內的購物中心.(2)市區(qū)購物中心是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個~100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等，停車位1000 個以上，各個租賃店獨立開展經營活動，使用各自的信息系統(tǒng)。(3)城郊購物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。

我國購物中心產業(yè)現(xiàn)狀分析

2022年我國購物中心開業(yè)項目及體量主要集中在華東地區(qū)，購物中心開業(yè)項目152個，開業(yè)商業(yè)體量1391.3萬平方;華南區(qū)購物中心開業(yè)項目65個，開業(yè)商業(yè)體量511.73萬平方;華中區(qū)購物中心開業(yè)項目58個，開業(yè)商業(yè)體量538.12萬平方;西南區(qū)購物中心開業(yè)項目48個，開業(yè)商業(yè)體量 437.7萬平方。

從2022年我國購物中心新開業(yè)項目分布來看，高線級城市仍是商業(yè)主力市場，聚集度明顯高于低線級城市。2022年我國商業(yè)準一線城市購物中心開業(yè)項目占20%;商業(yè)一線城市購物中心開業(yè)項目占17%;商業(yè)二線城市購物中心開業(yè)項目占19%;商業(yè)三線城市購物中心開業(yè)項目占17%;商業(yè)四線城市購物中心開業(yè)項目占12%;商業(yè)五線城市購物中心開業(yè)項目占15%。

近年來，商業(yè)地產輕資產運營模式受到各大開發(fā)商青睞，購物中心發(fā)展策略從開發(fā)時代進入運營和資產管理的時代。目前商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩，零售企業(yè)業(yè)績不斷下滑，投資少、靈活性強、風險低的輕資產運營模式自然成為投資開發(fā)之外快速擴張購物中心網絡的主要方式。

萬達、大悅城地產、愛琴海商業(yè)、華潤置地、花樣年、保.利商業(yè)等企業(yè)近年來紛紛推出了資產管理項目。除了馳騁多年的企業(yè)之外，天虹、世紀金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做外包輸出。

如今商業(yè)地產市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購物中心規(guī)模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。對于企業(yè)來說，未來對于三四線城市商業(yè)地產的布局應關注人口規(guī)模大、消費能力強的重點城市，避免盲目擴張。

在購物中心的功能從僅滿足單一的購物需求到向復合功能轉化的過程中，情感性、社交性消費需求正在催生高景氣度新品類。如今，國內消費市場存在品牌迭代快、流失率高的現(xiàn)象，但值得思考的是品類一旦形成則不會輕易消亡，但品牌會持續(xù)迭代。只有具備品牌與管理優(yōu)勢的企業(yè)，且能緊抓消費趨勢、主動挖掘消費者心智、引領潮流，才能在行業(yè)加速洗牌的過程中守住陣地，甚至逆勢而上。

隨著現(xiàn)代商業(yè)與城市生活的深度融合，未來我國城市商圈將從如今的便利化購物場所向融合文化、藝術、技術的特色消費體驗場景和社交空間拓展。

深度運營是推動購物中心高質量發(fā)展的重要手段和路徑

2023年10月13日，由新城控股集團主辦的2023新城商業(yè)年會在上海舉行。在高峰論壇環(huán)節(jié)，中國連鎖經營協(xié)會副會長武瑞玲發(fā)表《中國購物中心未來發(fā)展方向》主題演講，就“零售巨變”“購物中心發(fā)展階段”“深度運營推動購物中心高質量發(fā)展”“中國購物中心的發(fā)展方向”四個話題展開分享。

武瑞玲認為，如今正處于零售巨變之中。其一，消費者在發(fā)生新變化，理性、務實成為消費者的主流消費觀念;其二，當前不同零售業(yè)態(tài)發(fā)展也在發(fā)生新變化。

購物中心發(fā)展階段方面，武瑞玲認為，中國購物中心業(yè)態(tài)經過了起步發(fā)展、穩(wěn)步成長、跑步發(fā)展、緩步發(fā)展四個發(fā)展階段。她將現(xiàn)階段的發(fā)展特點總結為“三化”、“三重”，即分化、優(yōu)化、強化，和重塑、重構、重建。

深度運營方面，購物中心建筑是“硬件”，深度運營是“軟件”，商戶和顧客是“芯片”，深度運營是推動購物中心高質量發(fā)展的重要手段和路徑。同時，她說到，購物中心實現(xiàn)高質量發(fā)展的主要途徑就是深度運營，而深度運營有三個關鍵目標，即聯(lián)營租金占比、會員消費貢獻率、合作伙伴共創(chuàng)參與度。

高質量發(fā)展和長期價值成長是中國購物中心的發(fā)展方向。她認為，轉型是大勢所趨，從高速發(fā)展到高質量發(fā)展、從貨本主義到人本主義、從供給側到需求側、從降本增效到提質增效都是轉型的重要途徑。此外也要跟隨消費者的需求變化，從管理思維、合作方式、運營方式、營銷方式等方面進行創(chuàng)新，因變而變，持續(xù)進行研究、探索、實踐、總結。

如果想要了解更多中國購物中心運營行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調研與發(fā)展趨勢預測報告》。

報告對中國購物中心運營行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國購物中心運營行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)。報告將幫助購物中心運營企業(yè)、學術科研單位、投資企業(yè)準確了解購物中心運營行業(yè)最新發(fā)展動向，及早發(fā)現(xiàn)購物中心運營行業(yè)市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……準確把握購物中心運營行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避購物中心運營行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

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  2024-2029年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調研與發(fā)展趨勢預測報告

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