2024長租公寓行業(yè)發(fā)展現狀及市場規(guī)模分析

• 黃文玉 2024年2月1日 來源：互聯網 824 50
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公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。

近年來，隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，越來越多的人開始需要長租公寓來解決居住問題。尤其在一線城市和重點城市，長租公寓的市場需求更加旺盛。另一方面，由于長租公寓需要投入大量的資金和精力進行建設和運營，因此也面臨著資金壓力和盈利難題。

公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規(guī)范緊湊，經濟實用。職工公寓也包含學校宿舍，比較方便實用。

公寓是商業(yè)地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住;還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

長租公寓行業(yè)發(fā)展現狀及市場規(guī)模分析

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業(yè)地產運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

長租公寓下游渠道主要采取線上線上同步進行的方式。一方面通過地標性的建筑，以公寓外墻的彩色涂覆作為招牌性形象視覺吸引，盡量與同業(yè)競爭者實現差異化產品設計;另一方面通過線下租房中介通過合作，待形成一定用戶規(guī)模后也通過老客戶介紹的方式快速引流。線上主要是通過自建網站，APP，以及與其他的第三方房屋租賃平臺商(58同城、百姓網等)的合作，植入廣告，發(fā)布相關產品和服務的消息。

我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續(xù)增長帶動我國長租公寓房源持續(xù)增長。數據顯示，2016年我國長租公寓房源數量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數據已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發(fā)展?jié)摿^小。出租率情況而言，2022年受整體疫情反復影響，消費者收入受到影響后一定程度減少固定開支降低風險，導致出租率有所下降。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：

我國長租公寓月均價變動情況而言，隨著上游房地產材料、人工等成本持續(xù)增長，疊加通脹等因素驅動，我國長租公寓均價持續(xù)走高，集中式及服務式相較分散式整體外觀和附加值服務更完備，整體租賃均價略高，數據顯示，2022年我國長租公寓中式及服務式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

數據顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛(wèi)生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

2022年的中國長租公寓市場規(guī)模約為16958億元。從結構占比情況來看，中國的長租公寓市場較為分散，九成的市場份額仍被非機構化長租公寓占據;2022年，非機構化長租公寓的市場比重約為91.8%，較上年有微弱的下降。據統計，2022年的中國機構化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規(guī)模達1394億元。細分來看，2022年分散式長租公寓市場的規(guī)模為883億元，集中式長租公寓市場的規(guī)模則是511億元。

我國長租公寓發(fā)展較早，早期主要以創(chuàng)業(yè)型品牌為主，如魔方生活等，隨著政策推動主流房企持續(xù)布局，具備資金優(yōu)勢和產業(yè)鏈聯通優(yōu)勢的主流房企快速布局并搶占市場份額，目前國內主要長租公寓內全部主流房企基本已完成相關布局，目前主要處于持續(xù)增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業(yè)規(guī)模位列一二，2022年開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規(guī)模也位于前二位。

長租公寓行業(yè)還存在著一些問題，如服務質量參差不齊、租賃關系不穩(wěn)定、租金水平較高等。因此，長租公寓行業(yè)需要加強自身的規(guī)范化管理和監(jiān)管，提高服務質量和租賃體驗，以滿足市場需求。

長租公寓行業(yè)未來發(fā)展趨勢

科技的不斷發(fā)展為長租公寓行業(yè)提供了新的發(fā)展機遇。例如，互聯網和移動互聯網的普及使得長租公寓的預訂和租賃更加便捷，同時也為長租公寓提供了更多的營銷手段。品牌化經營成為了長租公寓發(fā)展的重要趨勢。通過打造品牌、提升知名度和信譽度，長租公寓可以更好地吸引和留住顧客，提高市場競爭力。

跨界融合成為了長租公寓行業(yè)的新常態(tài)。長租公寓可以與健康、養(yǎng)生、美發(fā)、美甲等領域進行合作，提供一站式的生活服務體驗，滿足消費者的多元化需求。總的來說，長租公寓行業(yè)未來發(fā)展前景廣闊，但企業(yè)需要加強技術創(chuàng)新和質量提升，提高產品附加值和競爭力，同時積極開拓市場和加強品牌建設，以適應市場的變化和需求。

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