購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市發(fā)展：高質(zhì)量發(fā)展和長(zhǎng)期價(jià)值成長(zhǎng)是中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展方向

• 黃婷 2024年2月28日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 201 5
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購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場(chǎng)所等。

購(gòu)物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場(chǎng)所等。

它是20世紀(jì)50年代以來在西方國(guó)家興起的一種商業(yè)組織形式。戰(zhàn)后，西方國(guó)家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染，紛紛遷居城郊，為滿足此類富裕居民的需要，購(gòu)物中心由此應(yīng)運(yùn)而生。它一般由投資者根據(jù)實(shí)際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上興建，然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設(shè)施，也分擔(dān)公共支出，彼此既互相聯(lián)系，又相互競(jìng)爭(zhēng)。

近年來購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。購(gòu)物中心物業(yè)管理從最初的某物業(yè)管理公司到商業(yè)管理公司，再到資產(chǎn)管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購(gòu)物中心管理思維的變化，最早是物業(yè)管理思維，現(xiàn)在變成了運(yùn)營(yíng)管理思維，有了增值保值的概念。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購(gòu)物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》分析：

近年來，購(gòu)物中心建設(shè)行業(yè)在我國(guó)方興未艾，項(xiàng)目興建如火如荼。但是在購(gòu)物中心高速發(fā)展過程中也存在很多問題，如：購(gòu)物中心的盈利模式、管理模式、定位、發(fā)展速度過快、重復(fù)建設(shè)等等問題，有些問題已經(jīng)成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。近年來購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗(yàn)性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢(shì)，特別是兒童親子及服務(wù)類業(yè)態(tài)增長(zhǎng)幅度相對(duì)較大，購(gòu)物中心對(duì)此類業(yè)態(tài)的需求看漲。除傳統(tǒng)百貨、超市及影院外，購(gòu)物中心引進(jìn)主力商家的類型愈加多元化，各類中型業(yè)態(tài)成為購(gòu)物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗(yàn)館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統(tǒng)百超后的新主力商家。

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例：購(gòu)物、餐飲、休閑1：1：1。(1)社區(qū)購(gòu)物中心是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心.(2)市區(qū)購(gòu)物中心是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個(gè)~100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，停車位1000 個(gè)以上，各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用各自的信息系統(tǒng)。(3)城郊購(gòu)物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購(gòu)物中心。

購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析

2022年我國(guó)購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目及體量主要集中在華東地區(qū)，購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目152個(gè)，開業(yè)商業(yè)體量1391.3萬平方;華南區(qū)購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目65個(gè)，開業(yè)商業(yè)體量511.73萬平方;華中區(qū)購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目58個(gè)，開業(yè)商業(yè)體量538.12萬平方;西南區(qū)購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目48個(gè)，開業(yè)商業(yè)體量 437.7萬平方。

從2022年我國(guó)購(gòu)物中心新開業(yè)項(xiàng)目分布來看，高線級(jí)城市仍是商業(yè)主力市場(chǎng)，聚集度明顯高于低線級(jí)城市。2022年我國(guó)商業(yè)準(zhǔn)一線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占20%;商業(yè)一線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占17%;商業(yè)二線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占19%;商業(yè)三線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占17%;商業(yè)四線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占12%;商業(yè)五線城市購(gòu)物中心開業(yè)項(xiàng)目占15%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國(guó)購(gòu)物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個(gè)，同比增長(zhǎng)5.24%。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受到各大開發(fā)商青睞，購(gòu)物中心發(fā)展策略從開發(fā)時(shí)代進(jìn)入運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理的時(shí)代。目前商業(yè)物業(yè)開發(fā)過剩，零售企業(yè)業(yè)績(jī)不斷下滑，投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式自然成為投資開發(fā)之外快速擴(kuò)張購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)的主要方式。

萬達(dá)、大悅城地產(chǎn)、愛琴海商業(yè)、華潤(rùn)置地、花樣年、保.利商業(yè)等企業(yè)近年來紛紛推出了資產(chǎn)管理項(xiàng)目。除了馳騁多年的企業(yè)之外，天虹、世紀(jì)金源、紅星美凱龍、華地國(guó)際等都在搶點(diǎn)做外包輸出。

2020年，深圳市以創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市為目標(biāo)，出臺(tái)了《深圳市關(guān)于進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)活力促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的若干措施》，其中明確提出“加快發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)”的任務(wù)，對(duì)國(guó)際知名品牌在深圳開設(shè)全球性、全國(guó)性和區(qū)域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購(gòu)物中心共引進(jìn)知名品牌首店97個(gè)，位居全國(guó)前列。

如今商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，但針對(duì)不同城市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在差異。一線城市購(gòu)物中心規(guī)模已較大，市場(chǎng)未來或?qū)⒏右蕾囘\(yùn)營(yíng)，二線城市展現(xiàn)出存量與增量并行快速發(fā)展的格局，三四線城市當(dāng)前人均購(gòu)物中心面積仍較小，未來具備一定增長(zhǎng)空間。對(duì)于企業(yè)來說，未來對(duì)于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的布局應(yīng)關(guān)注人口規(guī)模大、消費(fèi)能力強(qiáng)的重點(diǎn)城市，避免盲目擴(kuò)張。

在購(gòu)物中心的功能從僅滿足單一的購(gòu)物需求到向復(fù)合功能轉(zhuǎn)化的過程中，情感性、社交性消費(fèi)需求正在催生高景氣度新品類。如今，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)存在品牌迭代快、流失率高的現(xiàn)象，但值得思考的是品類一旦形成則不會(huì)輕易消亡，但品牌會(huì)持續(xù)迭代。只有具備品牌與管理優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，且能緊抓消費(fèi)趨勢(shì)、主動(dòng)挖掘消費(fèi)者心智、引領(lǐng)潮流，才能在行業(yè)加速洗牌的過程中守住陣地，甚至逆勢(shì)而上。

隨著現(xiàn)代商業(yè)與城市生活的深度融合，未來我國(guó)城市商圈將從如今的便利化購(gòu)物場(chǎng)所向融合文化、藝術(shù)、技術(shù)的特色消費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)景和社交空間拓展。

高質(zhì)量發(fā)展和長(zhǎng)期價(jià)值成長(zhǎng)是中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展方向

2023年10月13日，由新城控股集團(tuán)主辦的2023新城商業(yè)年會(huì)在上海舉行。在高峰論壇環(huán)節(jié)，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)武瑞玲發(fā)表《中國(guó)購(gòu)物中心未來發(fā)展方向》主題演講，就“零售巨變”“購(gòu)物中心發(fā)展階段”“深度運(yùn)營(yíng)推動(dòng)購(gòu)物中心高質(zhì)量發(fā)展”“中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展方向”四個(gè)話題展開分享。

武瑞玲認(rèn)為，如今正處于零售巨變之中。其一，消費(fèi)者在發(fā)生新變化，理性、務(wù)實(shí)成為消費(fèi)者的主流消費(fèi)觀念;其二，當(dāng)前不同零售業(yè)態(tài)發(fā)展也在發(fā)生新變化。

購(gòu)物中心發(fā)展階段方面，武瑞玲認(rèn)為，中國(guó)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)過了起步發(fā)展、穩(wěn)步成長(zhǎng)、跑步發(fā)展、緩步發(fā)展四個(gè)發(fā)展階段。她將現(xiàn)階段的發(fā)展特點(diǎn)總結(jié)為“三化”、“三重”，即分化、優(yōu)化、強(qiáng)化，和重塑、重構(gòu)、重建。

深度運(yùn)營(yíng)方面，購(gòu)物中心建筑是“硬件”，深度運(yùn)營(yíng)是“軟件”，商戶和顧客是“芯片”，深度運(yùn)營(yíng)是推動(dòng)購(gòu)物中心高質(zhì)量發(fā)展的重要手段和路徑。同時(shí)，她說到，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的主要途徑就是深度運(yùn)營(yíng)，而深度運(yùn)營(yíng)有三個(gè)關(guān)鍵目標(biāo)，即聯(lián)營(yíng)租金占比、會(huì)員消費(fèi)貢獻(xiàn)率、合作伙伴共創(chuàng)參與度。

高質(zhì)量發(fā)展和長(zhǎng)期價(jià)值成長(zhǎng)是中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展方向。她認(rèn)為，轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展、從貨本主義到人本主義、從供給側(cè)到需求側(cè)、從降本增效到提質(zhì)增效都是轉(zhuǎn)型的重要途徑。此外也要跟隨消費(fèi)者的需求變化，從管理思維、合作方式、運(yùn)營(yíng)方式、營(yíng)銷方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，因變而變，持續(xù)進(jìn)行研究、探索、實(shí)踐、總結(jié)。

想要了解更多購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2024-2029年購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》。

報(bào)告對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。報(bào)告將幫助購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向，及早發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)點(diǎn)，增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)……準(zhǔn)確把握購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

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  2024-2029年購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。購(gòu)物中心行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

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