近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》明確與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年住房貸款行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》分析：

(18日)，上海市住建委發(fā)布關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知：

明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn);

明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。

通知自2024年12月1日起施行。

關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房個(gè)人所得稅

通知明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。

其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅;

居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

關(guān)于個(gè)人出售住房增值稅

根據(jù)《公告》規(guī)定——

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關(guān)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房契稅

根據(jù)《公告》規(guī)定，上海適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景趨勢(shì)

住房貸款行業(yè)作為金融市場(chǎng)的重要組成部分，旨在幫助購(gòu)房者解決資金問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想。

一、住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)：

隨著城市化進(jìn)程的加速、居民收入水平的提高以及購(gòu)房需求的增加，住房貸款市場(chǎng)規(guī)模近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。

截至2024年一季度末，中國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)38.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.05%，占房地產(chǎn)貸款余額的71.36%，這表明住房貸款市場(chǎng)仍然保持著龐大的規(guī)模和穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：

住房貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要由銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，其中建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等大型國(guó)有銀行憑借其資本充足、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣泛、客戶(hù)基礎(chǔ)穩(wěn)固等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各金融機(jī)構(gòu)紛紛推出優(yōu)惠政策和創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸引客戶(hù)。

政策調(diào)整影響顯著：

政府通過(guò)調(diào)整房貸政策來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高貸款額度等，以降低購(gòu)房門(mén)檻，增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)房能力。

例如，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較之前有明顯下降;部分城市的首付比例也有所降低，尤其是在一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市。

細(xì)分市場(chǎng)多元化：

住房貸款市場(chǎng)可以根據(jù)貸款類(lèi)型、房屋類(lèi)型以及貸款用途進(jìn)行細(xì)分，包括新房貸款、二手房貸款、自建房貸款和裝修貸款等，滿(mǎn)足了不同購(gòu)房者的需求。

產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)相互依存：

住房貸款產(chǎn)業(yè)鏈包括銀行、購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、評(píng)估機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司等多個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)相互依存，共同推動(dòng)住房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景趨勢(shì)

市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大：

隨著城市化進(jìn)程的加速和居民收入水平的提高，住房需求將持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是首套購(gòu)房者和改善型購(gòu)房者的需求較為旺盛。

政策支持和市場(chǎng)需求將共同推動(dòng)住房貸款市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。?/strong>

隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和政策的逐步放開(kāi)，住房貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

金融機(jī)構(gòu)需要不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，包括加強(qiáng)金融科技應(yīng)用、提升服務(wù)質(zhì)量、拓展線(xiàn)上渠道等方面。

產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)優(yōu)化：

金融機(jī)構(gòu)需要根據(jù)不同客戶(hù)的需求和偏好，推出更加靈活多樣的貸款產(chǎn)品和服務(wù)。

客戶(hù)需求將更加多元化和個(gè)性化，金融機(jī)構(gòu)需要提供個(gè)性化的貸款產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以吸引更多的客戶(hù)。

風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)管加強(qiáng)：

住房貸款業(yè)務(wù)涉及的風(fēng)險(xiǎn)較大，包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等。

金融機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估能力，以應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。

同時(shí)，政府也將加強(qiáng)對(duì)住房貸款市場(chǎng)的監(jiān)管力度，打擊違規(guī)放貸行為，保護(hù)購(gòu)房者和銀行的合法權(quán)益。

政策引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展：

政策將繼續(xù)關(guān)注住房的可負(fù)擔(dān)性，通過(guò)調(diào)整房貸政策、加大金融支持等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

同時(shí)，政策也將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，防止市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

住房貸款行業(yè)在多重因素的共同作用下保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。未來(lái)，隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和政策的逐步放開(kāi)，該行業(yè)將迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化，不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水平，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的影響下，個(gè)人住房貸款下降屬于必然趨勢(shì)，不過(guò)這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關(guān)系。

2024年以來(lái)，房地產(chǎn)政策正式定調(diào)“穩(wěn)市場(chǎng)”和“去庫(kù)存”。需求端，全國(guó)基本進(jìn)入不限購(gòu)時(shí)代，首付比例、房貸利率均調(diào)至歷史低點(diǎn)。供給端，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加速推進(jìn)，央行推出再貸款工具支持地方國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房。此外，各地還推出了多項(xiàng)優(yōu)化住房政策的措施，如降低首付比例、提高公積金貸款額度等。這些政策旨在提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)最新消息，全國(guó)新房市場(chǎng)在多輪政策的推動(dòng)下迎來(lái)整體回暖趨勢(shì)，尤其是一線(xiàn)城市的新房市場(chǎng)復(fù)蘇明顯。10月30日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在政策的拉動(dòng)下，10月典型城市新房市場(chǎng)全面反彈，其中一線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)65%，二線(xiàn)城市環(huán)比增長(zhǎng)19%，三、四線(xiàn)代表城市環(huán)比增長(zhǎng)48%。

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