全國(guó)多地成交分化 溢價(jià)率也在持續(xù)下降

• 2018年8月13日 YeShiMei來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 500 26
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  2018-2023年版土地收儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

與前兩年土地市場(chǎng)火熱局面形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價(jià)率也在持續(xù)下降，且土地流標(biāo)數(shù)量驟增。

與前兩年土地市場(chǎng)火熱局面形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價(jià)率也在持續(xù)下降，且土地流標(biāo)數(shù)量驟增。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市中，土地出讓金總額為3958億元，同比增加9%。雖然共成交土地2087宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%，但分化趨勢(shì)愈加明顯。即一線城市土地成交同比、環(huán)比均降，二線城市環(huán)比下降同比微漲，而三線城市則同比、環(huán)比均漲。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，7月份土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一線冷、三線熱的局面，無(wú)疑顯示出房企未來(lái)對(duì)于不同城市“謹(jǐn)慎度”的高低。從一線城市來(lái)看，土地成交低迷和目前市場(chǎng)降溫有著直接關(guān)系。一方面是一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格不斷下探，導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)預(yù)期變得更為謹(jǐn)慎;另一方面，則是受限價(jià)政策影響，房企獲利空間收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。

值得關(guān)注的是，雖然土地成交金額持續(xù)上漲，但從今年以來(lái)的情況看，土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量卻明顯增多。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高，而去年同期僅有4宗土地流標(biāo);二線城市土地流標(biāo)共154宗，2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。

如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，土地流標(biāo)增多、溢價(jià)率下行的原因可從兩方面分析：一方面是土地出讓價(jià)格在前期經(jīng)過(guò)不斷上漲，現(xiàn)已處于高位;另一方面，嚴(yán)苛的出讓條件讓開(kāi)發(fā)企業(yè)望而卻步。從房企角度而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨緊以及金融去杠桿的雙重影響下，目前房企融資難度加大，融資成本上升，因此，房企在土地成交過(guò)程中會(huì)更加理性。

在張波看來(lái)，7月底政治局會(huì)議提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，預(yù)計(jì)會(huì)成為下半年房企拿地的“緊箍咒”，即房企在考慮自身規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，將更加理性的判斷未來(lái)拿地可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三線、四線城市土地交易還將處于旺盛狀態(tài);但另一方面，受政策風(fēng)向趨緊影響，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)溢價(jià)率走低以及土地流拍現(xiàn)象還會(huì)繼續(xù)增多。

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