樓市過冬調(diào)查:多地“首付貸”死灰復(fù)燃？香港樓市開始崩盤？

• 2018年11月18日 WuYaNan來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng) 701 41
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房產(chǎn)交易管理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中明確提出，要打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。

早在今年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，其中明確提出，要打擊操縱房?jī)r(jià)房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙。

之后，天津、福建、云南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個(gè)省份或城市均提出，重點(diǎn)整治通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。

在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“首付貸”或“首付分期”已經(jīng)較之前有所減少，但隨著市場(chǎng)交易逐漸冷淡，一些開發(fā)商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購(gòu)房者，其中不乏綠地、陽(yáng)光城等大型房企。專家認(rèn)為，“首付貸”帶來(lái)的問題顯而易見，不僅增加了購(gòu)房者的還款壓力，也可能導(dǎo)致金融系統(tǒng)的紊亂。它也突破了住房政策限制，容易給炒房客帶來(lái)一定機(jī)會(huì)，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“首付貸”曾被認(rèn)定違法違規(guī)

“首付貸”“首付分期”降低了資金不足的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，但購(gòu)房杠桿卻被放大，一旦規(guī)模擴(kuò)大，容易對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生助推作用。在樓市最為火爆的2016年，“首付貸”便被業(yè)內(nèi)視作房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的推波助瀾者。

2016年全國(guó)兩會(huì)期間，時(shí)任央行行長(zhǎng)周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的?？蛻粽伊硗庖环浇枇艘徊糠皱X說這是首付，剩下再去借，整個(gè)借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對(duì)銀行而言，也承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行內(nèi)部管理來(lái)講，操作是有錯(cuò)誤的。

也是在2016年，相關(guān)部委就認(rèn)定，“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由開發(fā)商或第三方金融平臺(tái)提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產(chǎn)市場(chǎng)一直都存在，而判斷其行為是否違規(guī)，關(guān)鍵看向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)的首付交付情況。

“如果辦抵押貸款時(shí)，部分首付款仍由開發(fā)商或第三方金融平臺(tái)墊付，貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規(guī)的?！睆埓髠?duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，在新房交易中，從交首付到銀行審批貸款，一般會(huì)有半年至一年的時(shí)間窗口，如果只是在這段時(shí)間內(nèi)向購(gòu)房者了提供首付分期或延長(zhǎng)首付時(shí)間，嚴(yán)格意義上不能算違規(guī)。

但顯然，上述開發(fā)商提供的“首付貸”或“首付分期”的還款時(shí)間都較長(zhǎng)，且在銀行抵押貸款辦理完成后仍在還款，已經(jīng)有違相關(guān)規(guī)定。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，這類首付政策嚴(yán)格上說是違規(guī)的，但各地監(jiān)管對(duì)它的態(tài)度不太一樣，部分地區(qū)明文禁止，一些地方則只是在市場(chǎng)秩序整頓的時(shí)候去管控。

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暴跌22%!香港樓市開始崩盤，20年前的悲劇將要重演?

近期香港的樓市行情急轉(zhuǎn)直下，房?jī)r(jià)要跌了，而且很可能是大跌。

從中秋節(jié)后，香港新界許多“上車盤”已經(jīng)出現(xiàn)10%左右的減價(jià)潮，而近期嘉湖山莊更有實(shí)用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬(wàn)港元成交，相比同類型單位的最高成交價(jià)已大幅下挫逾22%。

在樓市中，這種郊區(qū)的“新興盤”就像股市里面的創(chuàng)業(yè)板股票一樣，漲起來(lái)猛跌起來(lái)也兇，因?yàn)榇蟛糠侄际莾r(jià)值虛高，嚴(yán)重依賴于對(duì)未來(lái)的預(yù)期?？墒俏磥?lái)到底會(huì)怎么樣，又有誰(shuí)能夠說得清楚呢?

除此之外，購(gòu)買這種郊區(qū)“新興盤”的往往都是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的剛需族或者投機(jī)意向較高的炒房客。前者底子較薄抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，后者杠桿過高容易爆倉(cāng)，所以真遇到房?jī)r(jià)大跌時(shí)往往就容易出現(xiàn)拋售潮。

可是這種遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊配套設(shè)施薄弱的房子，又有多少人愿意去幫他們接盤呢?所以每當(dāng)遇到房?jī)r(jià)見頂時(shí)，這種郊區(qū)“新興盤”往往率先崩盤，充當(dāng)房?jī)r(jià)跳水的先鋒。因此留意郊區(qū)“新興盤”的行情動(dòng)態(tài)，對(duì)于房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷往往有很好的參考價(jià)值。

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