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          小編解讀:2018年房地產(chǎn)行業(yè)的十大“熱詞”

          • 2018年12月17日 YeShiMei來源:互聯(lián)網(wǎng) 567 31
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            2018年轉(zhuǎn)瞬即逝,回首中國樓市,從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜,可謂跌宕起伏,風(fēng)起云涌。

            這一年,多地密集出臺(tái)調(diào)控政策,樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控;這一年,地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過樓市“寒冬”;也是這一年,房租飛漲,長租公寓快速擴(kuò)張,租賃市場成為房地產(chǎn)市場的又一主角。

            調(diào)控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰(zhàn)等種種行業(yè)現(xiàn)象,構(gòu)成了2018年樓市一幅幅獨(dú)特的畫卷。

            臨近年尾,《國際金融報(bào)》通過對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的大事件進(jìn)行梳理,總結(jié)出十大“熱頻詞匯”,以回顧2018年這個(gè)注定會(huì)被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士銘記的一年。

            1 史上最嚴(yán)調(diào)控

            2018年以來,樓市調(diào)控政策頻出。調(diào)控的思路十分明確,即圍繞“房住不炒”定位,堅(jiān)持調(diào)控不放松。

            5月19日,住建部發(fā)文重申調(diào)控目標(biāo)為穩(wěn)市場,文件的核心是落實(shí)問責(zé)機(jī)制,促使地方政府完成住房和用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整,鞏固和加強(qiáng)前期的調(diào)控效果。

            6月26日,住建部、公安部等七部聯(lián)合發(fā)文,在北京、上海、廈門等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng),為期半年。本次專項(xiàng)行動(dòng)整治重點(diǎn)為:投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。

            7月31日,中共中央政治局會(huì)議指出,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

            隨后,河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺(tái)相關(guān)政策,全國范圍內(nèi)的調(diào)控逐步走向精細(xì)化,因城因地精準(zhǔn)施策。

            上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,2018年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方向和重心,從過去管需求、管供給轉(zhuǎn)向了管秩序、穩(wěn)預(yù)期。一系列會(huì)議召開和政策文件發(fā)布、對(duì)地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作,正引導(dǎo)全國樓市交易秩序趨于規(guī)范、平穩(wěn)健康發(fā)展。

            2 搶人大戰(zhàn)

            “學(xué)歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證即可申請(qǐng)辦理”“人才按類別免費(fèi)提供人才公寓”“引進(jìn)人才可集體戶落戶,配偶和未成年子女可隨調(diào)隨遷”……從放寬落戶條件、送購房租房補(bǔ)貼到項(xiàng)目資助、人才獎(jiǎng)勵(lì),這場始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮,戰(zhàn)火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進(jìn)一步擴(kuò)散。

            一方面,北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”;另一方面,山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。

            有觀點(diǎn)認(rèn)為,鑒于城市人口的規(guī)模和結(jié)構(gòu)是影響生產(chǎn)力發(fā)展和經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素,“搶人大戰(zhàn)”不斷升級(jí)的背后折射出不少城市面對(duì)產(chǎn)能調(diào)整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問題的“焦慮”。

            然而,短時(shí)間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房價(jià)水漲船高。5月16日,天津推出“海河英才”計(jì)劃,不到一天時(shí)間,30萬人申報(bào)查詢落戶事宜,而與人才儲(chǔ)備一同蓄勢待發(fā)的還有天津樓市。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,天津二手房成交環(huán)比增加255%,成交均價(jià)漲幅在2.5%以上。此前,西安、成都等地也曾被外界質(zhì)疑當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲是否與人才政策的實(shí)施有關(guān)。

            3 “活下去”

            “活下去!”萬科秋季例會(huì)屏幕上三個(gè)大字隨著一張照片的流出而掀起軒然大波。

            更早之前,萬科董事會(huì)主席郁亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)折。

            彼時(shí),面對(duì)日益漸濃的市場觀望情緒,萬科一邊梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)以縮減開支,一邊對(duì)部分區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行降價(jià)銷售,以達(dá)到快速回款的目的。

            伴隨著樓市調(diào)控步入深水區(qū),下半年房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)淡,恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價(jià)等優(yōu)惠措施,更有房企被曝出強(qiáng)制其員工購買自家樓盤的消息。

            現(xiàn)金為王是房企的共識(shí)。除了以價(jià)換量外,包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點(diǎn)認(rèn)為,人員精簡、縮編不僅反映房企或存在資金鏈緊張問題,還側(cè)面體現(xiàn)房企在區(qū)域、組織結(jié)構(gòu)上的布局調(diào)整。

            同時(shí),此前地王頻出的“盛況”已不再,取而代之的是房企謹(jǐn)慎拿地、放緩開發(fā)投資速度和規(guī)模。事實(shí)上,早在7月,碧桂園就傳出消息稱,將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略。此后,融創(chuàng)也將“安全”提至公司戰(zhàn)略重心,表示下半年會(huì)多看少動(dòng)。

            4 赴港上市

            在資金吃緊的大環(huán)境下,通過上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2018年截至目前已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中,正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市,銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊(duì)中。

            其中,除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外,其他多為區(qū)域型房企,布局城市有限且銷售規(guī)模較小。

            負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言,上市籌得資金將用于清償借款。

            債臺(tái)高筑背后是這些房企對(duì)于快速規(guī)模擴(kuò)張的訴求。對(duì)于中小房企來說,現(xiàn)金的充裕程度決定著其能否實(shí)現(xiàn)“彎道超車”,而上市或有助于提供一條穩(wěn)定的外部輸血通道。然而,融資情況并不盡如人意,今年許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購不足或股價(jià)在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。

            此外,分拆物業(yè)上市也是今年房企的另一大動(dòng)作。繼雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)后,旭輝旗下物業(yè)板塊永升服務(wù)也將于12月登陸港交所。濱江集團(tuán)、中國奧園旗下的物業(yè)公司也在今年向港交所遞交申請(qǐng)書。

            不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為,房企分拆物業(yè)上市有助于快速擴(kuò)充業(yè)務(wù)規(guī)模,搶灘存量市場下物業(yè)這片“藍(lán)海”。但值得注意的是,目前大多物業(yè)公司還未完全擺脫對(duì)母公司的依賴,受母公司住宅業(yè)務(wù)布局局限性較大。

            5 高管離職

            2018年末,房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)“高管離職”。

            11月中旬至12月初,不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi),俊發(fā)集團(tuán)總裁張海民、華潤置地執(zhí)行董事俞建、融信中國執(zhí)行總裁吳劍、旭輝集團(tuán)副總裁孔鵬、正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)談銘恒、朗詩綠色集團(tuán)執(zhí)行董事及總裁向炯等十余家大中型房企高管均已離職。

            其中不乏全國型房企的“封疆大吏”,在房企擴(kuò)大規(guī)模、沖刺業(yè)績的階段曾功不可沒。以旭輝為例,于今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之后引入的第一批職業(yè)經(jīng)理人之一,曾在北京區(qū)域幫旭輝打下“百億江山”。

            而高管集中離職的背后或暗藏企業(yè)對(duì)未來戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變和調(diào)整。拋開個(gè)人的選擇,曾經(jīng)靠“個(gè)人資源”謀生的職業(yè)高管注定將面臨挑戰(zhàn)。

            “存量時(shí)代強(qiáng)調(diào)的是跨產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營能力、資本運(yùn)營能力和金融運(yùn)營能力。只會(huì)‘拿地’的人已經(jīng)不吃香了,目前房企最需要是產(chǎn)融銷復(fù)合型人才。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟分析認(rèn)為,當(dāng)下很多地產(chǎn)人都要經(jīng)歷新一輪市場洗禮,房企人員調(diào)整的實(shí)質(zhì)是未來戰(zhàn)略的調(diào)整,而這種調(diào)整還會(huì)持續(xù)。

            易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報(bào)》記者表示,行業(yè)發(fā)展降溫,自然使得企業(yè)經(jīng)營面臨壓力,年底往往會(huì)制定新的戰(zhàn)略調(diào)整,這對(duì)于財(cái)務(wù)官和營銷官的影響是最大的。但由于本身管理層的資源還是稀缺的,離職或談不上被迫,和管理者自身考慮也有關(guān)。

          房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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