2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積情況 2019年棚改退潮百城庫(kù)存上升

• 2019年6月3日 ChenJunYi來(lái)源：國(guó)研網(wǎng) 929 58
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歷經(jīng)了過(guò)去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷(xiāo)售的放緩已經(jīng)開(kāi)始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存，并可能進(jìn)而影響全國(guó)總體樓市銷(xiāo)售走勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積42085萬(wàn)平方米，同比下降0.3%。

5月29日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布前4個(gè)月《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》。按照該報(bào)告的定義，城市住宅庫(kù)存為取得預(yù)售許可證但沒(méi)有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。

而統(tǒng)計(jì)局口徑下的商品房待售面積則是指：報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積。

截至2019年4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45217萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)4.2%。

其中，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2876萬(wàn)、22155萬(wàn)和20186萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為2.8%、-0.6%和1.4%，同比增速分別為34.6%、-1.5%和7.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年9月以來(lái)，百城住宅庫(kù)存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，開(kāi)始步入上行通道。2019年2~3月份，住宅成交行情好于預(yù)期，這使得百城庫(kù)存出現(xiàn)了下降，但4月又出現(xiàn)了小幅反彈。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從結(jié)構(gòu)的角度看，一線城市庫(kù)存雖然有所上升，但總體規(guī)模并不大。所以百城庫(kù)存上升的因素，更多還是來(lái)自于三四線城市。三四線城市庫(kù)存規(guī)模上升，說(shuō)明市場(chǎng)基本面正發(fā)生變化。

對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，2018年11月以來(lái)，此類(lèi)城市庫(kù)存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，即近6個(gè)月三四線城市的庫(kù)存是明顯攀升的。三四線樓市步入降溫通道，進(jìn)而會(huì)使得庫(kù)存去化壓力重新增加。

2019年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為10.0個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要10.0個(gè)月，該數(shù)值相比3月的10.2個(gè)月有所減少。

從城市分類(lèi)來(lái)看，2019年4月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.5、9.2和10.5個(gè)月。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年四季度以來(lái)，三類(lèi)城市中，一線城市和三四線城市存銷(xiāo)比總體拉升最明顯，但這兩類(lèi)城市的邏輯不一樣。其中一線城市預(yù)售證管控明顯放寬，高端樓盤(pán)入市節(jié)奏加快，這會(huì)拉動(dòng)存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)的上升。而三四線城市則面臨房屋交易降溫的問(wèn)題，這也會(huì)使得去化的動(dòng)力減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)要警惕庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)上升導(dǎo)致去化周期明顯擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。從去庫(kù)存的角度看，對(duì)于部分三四線城市來(lái)說(shuō)，要出臺(tái)優(yōu)惠的購(gòu)房政策，積極引導(dǎo)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放。

繼過(guò)去兩年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之后， 三四線城市需求將轉(zhuǎn)弱。

穆迪助理副總裁楊昱穎表示：“預(yù)計(jì)未來(lái)6~12個(gè)月全國(guó)合約銷(xiāo)售額同比將持平或下降1%~5%，主要由于三四線城市需求轉(zhuǎn)弱。預(yù)計(jì)三四線城市庫(kù)存水平將上升，但全國(guó)庫(kù)存水平仍將低于2015年3月的峰值?！?/p>

三四線城市購(gòu)房需求少了

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