歷經(jīng)了過去兩三年的火爆行情后，棚改退潮背景下的三四線樓市正逐漸降溫。銷售的放緩已經(jīng)開始推升當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存，并可能進(jìn)而影響全國(guó)總體樓市銷售走勢(shì)。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。
過去兩三年，因一二線城市樓市調(diào)控日漸趨緊，房企逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，恰逢政府開始力推棚改貨幣化，三四線城市樓市一時(shí)火爆。如今為何迅速降溫?
楊昱穎表示，三四線城市樓市銷售下滑，一個(gè)原因是這些城市的住房需求已基本得到滿足，那些位于經(jīng)濟(jì)薄弱地區(qū)或遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)(比如長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)等) 的城市尤其如此。過去1~2年，三四線城市樓市銷售強(qiáng)勁，估算其2017和2018年同比增速約為23%和16%，這意味著當(dāng)?shù)睾芏嗳私陙硪呀?jīng)購(gòu)房。
此外，棚改政策的變化也將導(dǎo)致住房銷售的下降。穆迪報(bào)告認(rèn)為，過去2~3年中，很多三四線城市的地方政府將棚改政策作為消化過剩住房供應(yīng)的工具。在棚改項(xiàng)目中，政府拆除危舊住房，提供新住房或購(gòu)置新住房的貨幣化補(bǔ)償。由此帶來的購(gòu)房量增長(zhǎng)也在一定程度上助推了三四線城市的房?jī)r(jià)。
住建部去年7月曾表示，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)庫(kù)存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存。
2014年全國(guó)棚改貨幣化安置比例為9%，2015年快速上升至29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。
楊昱穎表示，根據(jù)估算，棚改這部分銷售額約占過去兩年三四線城市房地產(chǎn)銷售額的20%~30%。政府已經(jīng)將2018~2020年這3年的棚改目標(biāo)從 2015~2017年的1800萬套下調(diào)至1500萬套。此外，政府正在限制住房庫(kù)存低的城市使用貨幣化補(bǔ)償，以遏制房?jī)r(jià)上漲。這兩項(xiàng)變化將削弱三四線城市的住房需求。
2019年我國(guó)各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬套，不僅遠(yuǎn)低于外界此前450萬套的預(yù)期，與2018年的626萬套相比，今年棚改開工計(jì)劃目標(biāo)已經(jīng)腰斬。
不同城市表現(xiàn)更分化
中國(guó)樓市的區(qū)域特色較為明顯，即便總體上看三四線城市庫(kù)存上升，銷售放緩，但城市之間的分化也越來越明顯。
譬如佛山，一般被認(rèn)為是三線城市，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)近期卻波動(dòng)較大，新建商品住宅和二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)漲幅過大，被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給予了“預(yù)警提示”。
經(jīng)濟(jì)相對(duì)較強(qiáng)的三四線城市房地產(chǎn)銷售額將繼續(xù)增長(zhǎng)，例如位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)大城市周邊的城市。這些城市將受益于所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)以及大城市高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的需求溢出。
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