住房預(yù)售制該取消了嗎？住房預(yù)售行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

• 2021年11月9日 GuoMeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 470 24
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對(duì)于房地產(chǎn)的“取消預(yù)售”的聲音越來(lái)越大，根據(jù)房產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，我國(guó)超過(guò)9成以上的人群都是贊同“全面取消預(yù)售制”，包括了剛需購(gòu)房者、投資人群、以及各類需要房產(chǎn)的人群都同意的。不少的購(gòu)房者都說(shuō)其實(shí)等兩年時(shí)間沒有太大的問(wèn)題，關(guān)鍵是開發(fā)商能不能有資金周轉(zhuǎn)兩

住房預(yù)售制該取消了嗎

對(duì)于房地產(chǎn)的“取消預(yù)售”的聲音越來(lái)越大，根據(jù)房產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，我國(guó)超過(guò)9成以上的人群都是贊同“全面取消預(yù)售制”，包括了剛需購(gòu)房者、投資人群、以及各類需要房產(chǎn)的人群都同意的。不少的購(gòu)房者都說(shuō)其實(shí)等兩年時(shí)間沒有太大的問(wèn)題，關(guān)鍵是開發(fā)商能不能有資金周轉(zhuǎn)兩年時(shí)間，這才是最大的問(wèn)題，因?yàn)橛泻芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商收了錢，結(jié)果浪費(fèi)了，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)受到的傷害是無(wú)比巨大的。如今，我們發(fā)現(xiàn)“預(yù)售制”已經(jīng)不再適合市場(chǎng)了，對(duì)于買房人來(lái)講，也對(duì)商品房預(yù)售制抱有怨言，這是因?yàn)檫@幾年，樓市大環(huán)境改變了，不斷有房企倒閉或者跑路的現(xiàn)象，很多采用預(yù)售制交易的購(gòu)房者，最后發(fā)現(xiàn)自己買的房子變成了一堆爛尾樓，買房的錢打了水漂，維權(quán)也不知何時(shí)有結(jié)果。

去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

一般而言，通過(guò)預(yù)售制或者定金鎖定的資金，占到了開發(fā)商全部資金的30%到40%，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房交易的話，開發(fā)商就必須到金融市場(chǎng)上去融資，需要支付額外的利息，開發(fā)商本身債務(wù)就重。

住房預(yù)售行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

商品房預(yù)售資金是房企自身造血的重要來(lái)源,也是我國(guó)商品房預(yù)售制的重要補(bǔ)充。其主要目的是地方政府對(duì)居民預(yù)付房款專款專用、防止房企挪為他用,而造成施工項(xiàng)目“爛尾”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國(guó)主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次(不包含應(yīng)對(duì)疫情暫時(shí)紓困的政策)，其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

住房預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行;通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格;逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺等。

經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預(yù)售制度”，同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下，“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要，是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題。

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  住房貸款行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析住房貸款未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘住房貸款行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

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