住房貸款市場調(diào)研報告 2022年住房貸款行業(yè)發(fā)展方向及策略分析

• 2022年4月22日 ZouJunRong來源：金融時報 830 51
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未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

住房貸款未來趨勢、住房貸款發(fā)展方向如何?未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

住房貸款市場調(diào)研報告 2022年住房貸款行業(yè)發(fā)展方向及策略分析

住房貸款是銀行及其他金融機構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，主要限制的是商業(yè)貸款。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產(chǎn)市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年住房貸款行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》顯示

多家股份制銀行年度業(yè)績報告中披露了住房金融相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。從業(yè)務(wù)規(guī)模來看，2021年末，興業(yè)銀行境內(nèi)自營貸款、債券、非標等業(yè)務(wù)項下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)余額為1.65萬億元;招商銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額約為9200億元左右;平安銀行自營債券投資、自營非標投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額合計3410.89億元。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2021年末，興業(yè)銀行住房金融相關(guān)業(yè)務(wù)不良率為1.34%，對公房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)撥備覆蓋率305.14%，高于平均撥備覆蓋率，風(fēng)險損失抵補能力較強;招行表內(nèi)對公房地產(chǎn)貸款不良率為1.39%，比年初有一定幅度的上升;平安銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率0.22%，與上年末基本持平，低于該行企業(yè)貸款不良率0.49個百分點，對公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量在可控范圍內(nèi)。

在項目選擇和管理方面，各家銀行都有慎重考量。民生銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為一二線城市項目，且以項目土地、在建工程抵押，追加項目公司股權(quán)質(zhì)押和集團擔(dān)保，抵質(zhì)押物整體足值。

“在房地產(chǎn)客戶選擇上，我們始終堅持總分行兩級戰(zhàn)略客戶的名單制管理體系，對總行戰(zhàn)略客戶進行ABCD四類分類管理，并據(jù)此采取不同的經(jīng)營管控策略;擔(dān)保方式上，純信用類的項目占比為1.4%，且主要集中在總行戰(zhàn)略客戶A類客戶;區(qū)域選擇上，八成以上項目集中在一二線城市;項目自償能力方面，超過八成的項目貨值對融資覆蓋倍數(shù)超過1.5倍?！闭行懈毙虚L朱江濤表示。

隨著相關(guān)指導(dǎo)意見和實施細則進一步落地，長租房、保障性住房迎來發(fā)展窗口期，也為銀行業(yè)帶來展業(yè)機遇。中行研究院相關(guān)研究人士認為，保障性住房相關(guān)貸款符合國家大政方針，支持更好滿足居民的合理住房需求，是銀行拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。預(yù)計2022年保障性安居工程貸款余額有望突破8萬億元。

2022年貨幣政策預(yù)計將趨勢性寬松，降準和降息存在大概率發(fā)生可能性。近期，各地銀行房貸利率下調(diào)的變動引發(fā)社會關(guān)注，這顯然與中央經(jīng)濟工作會議支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求密切相關(guān)。

在此背景下，全國房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢，引導(dǎo)房貸利率下行將會對房地產(chǎn)市場回暖帶來直接的刺激。按揭貸款發(fā)放預(yù)計將回歸正軌，不會再出現(xiàn)住房按揭貸款大規(guī)模積壓不放的狀況。

中央堅持房住不炒定調(diào)不變，大放水式寬松不會發(fā)生，但短期政策底已現(xiàn)，政策寬松預(yù)期加強。雖然在銀行業(yè)兩條紅線的限制下，信貸端大幅放松的可能性較小，但對于剛需和改善性合理住房需求的信貸支持將更加充分。

因城施策是將城市劃分為一線、二線、三線后，依據(jù)各線城市特點制定不同的房地產(chǎn)政策，對全國房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。這意味著，在房住不炒的大前提下，予以地方政府更大的權(quán)責(zé)空間，夯實城市政府主體責(zé)任，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)需求保駕護航。

住房貸款行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析住房貸款未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘住房貸款行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

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