物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場規(guī)模分析

• 2022年7月7日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 357 16
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近三年來，我國物業(yè)服務行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長，從2019到2021年，行業(yè)的市場規(guī)模增長了4136億。在2019年行業(yè)市場規(guī)模約19433億元，2021年達到23570億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。

物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場規(guī)模分析

隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務百強企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務百強企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務百強企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務百強企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復合年增長率約為16.7%。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費力不斷提升帶動對更優(yōu)質產(chǎn)品和服務的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進行投資以提高服務質量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務百強企業(yè)順應這一趨勢，采取多項措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務，并運用技術解決方案提升服務質量。根據(jù)中指院的資料，服務質量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務費。

近年來，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關法律及法規(guī)，從而建立當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架。在多項政策的鼓勵下，將助力中國物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)增長。2021年1月，住房部及其他部門聯(lián)合發(fā)布《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。為響應有關政策，物業(yè)管理公司有策略地擴展及多元化非物業(yè)開發(fā)商及社區(qū)增值服務。

通過利用云應用、電子商務、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術并使用電子服務平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務并進一步將彼等的服務擴展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》顯示：

一、2019-2021年我國物業(yè)服務行業(yè)市場規(guī)模

近三年來，我國物業(yè)服務行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長，從2019到2021年，行業(yè)的市場規(guī)模增長了4136億。

在2019年行業(yè)市場規(guī)模約19433億元，2021年達到23570億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。

圖表：2019-2021年中國物業(yè)服務行業(yè)市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、2019-2021年我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展分析

(1)中國的物業(yè)服務行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

(2)我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業(yè)服務集團有限公司以物業(yè)服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)服務發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設”雙主航道的發(fā)展策略。

(3)近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務領域。從物業(yè)服務企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務領域的應用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉變。

(4)“機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發(fā)的上游技術型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術已實現(xiàn)了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應用積累，機器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級。

(5)基于智慧物業(yè)平臺服務的相繼出現(xiàn)，實現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務所無法實現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)服務行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

三、2019-2021年中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展分析

2020年，萬科物業(yè)、碧桂園服務、融創(chuàng)服務在城市服務方面均有收獲。以融創(chuàng)服務為例，2020年8月17日，融創(chuàng)物業(yè)服務集團有限公司與天津市南開區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作簽約。此舉不僅是南開區(qū)政府在高端物業(yè)服務行業(yè)全區(qū)部署重要舉措的一項重大成果，也將是一次政府與企業(yè)共同推動“城市服務物業(yè)化”的強強合作與戰(zhàn)略探路。

萬科物業(yè)發(fā)布業(yè)內(nèi)首個城市服務品牌—“萬物云城”，計劃未來三年拓百城：2020年10月24日，萬科物業(yè)發(fā)布行業(yè)內(nèi)第一個以城市服務為定位的品牌——“萬物云城”。

未來三年拓展計劃：“百城計劃”——以京津冀、長三角、珠三角三個中心城市群為高地，以成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南等7個重點城市為主，開展系列城市服務及老舊小區(qū)更新探索，爭取實現(xiàn)三年拓“百城”的戰(zhàn)略布局。

四、現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)發(fā)展新格局

“立足新階段，貫徹新理念，構建新格局”是十九屆五中全會精神的核心要義。在構建新格局當中，物業(yè)管理行業(yè)面臨以下新的發(fā)展機遇，

(一)新格局，以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點

以擴大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點，構建發(fā)展新格局，物業(yè)管理有了新定位。十四五規(guī)劃綱要里涉及到物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

一是加快生活型服務業(yè)品質化發(fā)展，包括健康、養(yǎng)老、育幼、家政、物業(yè)等服務業(yè)，加強公益性、基礎性服務業(yè)供給。

二是全面推行鄉(xiāng)村振興，實施鄉(xiāng)村建設行動，持續(xù)改善村容村貌和人居環(huán)境，建立美麗宜居鄉(xiāng)村。

三是鞏固拓展脫貧攻堅成果。物業(yè)管理行業(yè)曾經(jīng)在脫貧攻堅中作出了重大貢獻，發(fā)起了消費扶貧，這在五年過渡期當中仍要發(fā)揮重要作用，物業(yè)管理行業(yè)在這方面仍大有可為。

四是提高城市治理水平。堅持黨建引領，重心下移，科技賦能，提升城市治理科學化、精細化、智能化水平。

五是健全社區(qū)管理和服務機制。推動社會治理和服務重心、資源下移，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精細化服務管理能力，構建網(wǎng)絡化管理、精細化服務、信息化支撐、開放共享的基層管理服務平臺，特別是就業(yè)社保、養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生、家政服務、物流、治安等都是要根據(jù)服務場景進行精細化對接，這樣城市社區(qū)服務就會發(fā)揮重要作用。

六是構建綠色發(fā)展體系。未來綠色轉型、綠色生產(chǎn)生活方式一方面是很重要的任務，同時也意味著非常大的發(fā)展空間。

七是加快數(shù)字化發(fā)展，建設數(shù)字中國。通過數(shù)字化轉型驅動生產(chǎn)方式、生活方式和治理方式變革。

(二)新機遇：物業(yè)管理大有可為

社區(qū)是經(jīng)濟體系的微中心，和人們生活密切相關。社區(qū)服務者也是民生福祉的貼心人，這次疫情讓人民群眾看到了社區(qū)服務者做出的貢獻，可以說未來物業(yè)管理面臨新的機遇，大有可為。

第一，培養(yǎng)社區(qū)新消費，在改善人們生活品質上積極作為。社區(qū)服務的內(nèi)容包括生活、文化、教育、科普、咨詢、培訓、體育、娛樂、健身等，以及提供相應場所和設施，比如說文化活動中心、市民學校、圖書閱覽室、運動場等。

社區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展是“疫中崛起”，這個時候在線服務意外崛起，延伸了物業(yè)管理行業(yè)的服務空間。

第二，到2050年，我國要建成一個有差別無差距的美好城鄉(xiāng)社會。有差別就是城市和鄉(xiāng)村的特色不一樣。無差距是指涉及到社會保障、公共服務的獲得感上，城鄉(xiāng)的二元結構沒有了。所以，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略當中，物業(yè)管理一定要拓展到鄉(xiāng)村。

第三，在共建共治共享中提升社區(qū)治理的服務水平。在健全基本公共服務體系中，物業(yè)服務企業(yè)承擔了一部分準公共的服務，同時介入了市場化、社會化的服務。物業(yè)服務企業(yè)面對的挑戰(zhàn)是盡快提高物業(yè)管理的水平，目前物業(yè)服務企業(yè)要解決服務的規(guī)范化和個性化的問題。

(三)新作為：服務民生，推動創(chuàng)新發(fā)展

物業(yè)管理在本質上是服務民生，推動創(chuàng)新發(fā)展。筆者把新作為概括成以下幾個方面：

第一，美好生活。美好生活更多的是一種精神層面的享受，精神層面就包括了服務的個性化、多樣化，特別是整個國民經(jīng)濟進入到服務消費階段以后，人們對美好生活的向往要求物業(yè)服務企業(yè)提供高品質生活服務。

第二，共建共享。首先要發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟。我國老齡化問題嚴峻，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很重要，以后社區(qū)養(yǎng)老會是一種重要的養(yǎng)老方式。其次要開發(fā)老齡人力資源，目前物業(yè)管理還是一個勞動密集型行業(yè)，其實五六十歲的人做物業(yè)服務是最好的，因為他們可以沉下心來。

第三，線上線下。互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)服務、互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)治理都是未來的發(fā)展趨勢。

第四，消費升級。民生消費呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，社區(qū)消費、新家庭消費、健康消費快速成長。物業(yè)服務在社區(qū)綜合體、社區(qū)商業(yè)連鎖、社區(qū)綜合服務、社區(qū)消費、綜合養(yǎng)老等消費領域應該說大有可為。

第五，地產(chǎn)創(chuàng)新。我們要賦予常規(guī)地產(chǎn)更多的文化內(nèi)涵、智能內(nèi)涵、環(huán)保內(nèi)涵，所以物業(yè)服務要通過賣技術、賣健康、賣服務、賣時間來提供全新的生活方式。

第六，文化復興。將優(yōu)秀傳統(tǒng)文化中的思想活化，讓中國文化精髓在現(xiàn)代社區(qū)得以延續(xù)，讓中華民族的精神品格、精神命脈和文化基因得以發(fā)展。

第七，城市治理。城市管理的物業(yè)化成為政府工作的重點，未來的城市服務市場潛力巨大。據(jù)保守估計，城市服務的市場供應量大概是2000億元，未來可能會是萬億級別。

第八，鄉(xiāng)村振興。物業(yè)管理要延伸到鄉(xiāng)村去，所以強化縣域綜合服務能力，把鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成服務農(nóng)民的區(qū)域中心。

相對于整個國民經(jīng)濟而言，社區(qū)物業(yè)管理是一個方寸空間，不是很大，但是它是大有可為的。時代給了物業(yè)管理行業(yè)機會，包括各部委也出臺了鼓勵物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的文件，給出了重要的方向性指引。因此，物業(yè)管理行業(yè)要深入到全生命周期的生活當中，也要深入到鄉(xiāng)村。鄉(xiāng)村是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的藍海，也是物業(yè)管理和生活服務的藍海。

本報告在總結中國物業(yè)服務發(fā)展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國物業(yè)服務的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年物業(yè)服務行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。

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