銀保監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

• 吳澳燕 2022年12月22日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 509 27
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今年以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)引導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，前期已投放的政策性開發(fā)性金融工具投資帶動(dòng)作用明顯;同時(shí)，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，過(guò)去五年內(nèi)處置不良資產(chǎn)額已超過(guò)之前12年處置額總和。

銀保監(jiān)會(huì)：房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)

今年以來(lái)，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)引導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，前期已投放的政策性開發(fā)性金融工具投資帶動(dòng)作用明顯;同時(shí)，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)由快速發(fā)散轉(zhuǎn)為明顯收斂，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，過(guò)去五年內(nèi)處置不良資產(chǎn)額已超過(guò)之前12年處置額總和。

銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的供給持續(xù)增加。銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，前8月人民幣貸款新增15.6萬(wàn)億元，同比多增5540億元。8月末，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額24.5萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)6.6%。

當(dāng)前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭已得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。銀保監(jiān)會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求，穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。

隨著交易工具的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，也拓寬了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的業(yè)務(wù)與服務(wù)范圍，主要包括，不同種類的住房?jī)?chǔ)蓄存款、各類住房貸款、利用房產(chǎn)作為抵押進(jìn)行貸款、房地產(chǎn)信用托管、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等。

從我國(guó)目前情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)體系主要是由住房?jī)?chǔ)蓄銀行和商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部門這樣的銀行金融機(jī)構(gòu)，以及住房合作社、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、信用社中的專業(yè)部門這些非銀行金融機(jī)構(gòu)共同組成。此外，我國(guó)的住房公積金也是我國(guó)房地產(chǎn)金融組織機(jī)構(gòu)體系中的重要組成。

房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

2021年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%，比2019年1-12月份增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大9.6個(gè)百分點(diǎn)至13.9%。其中，1-12月住宅開發(fā)投資額為11.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.3%。

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達(dá)18.2萬(wàn)億元。全年市場(chǎng)整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯，交易市場(chǎng)、土地市場(chǎng)情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善。

過(guò)去15年存量數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的增速和房貸的增速高度相關(guān)，按揭貸款的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場(chǎng)銷售的規(guī)模和節(jié)奏。因此，在需求改善并且供給端沒有大變動(dòng)的假設(shè)下，報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年中國(guó)住宅交易規(guī)模將達(dá)到22萬(wàn)億元。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高度金融化的行業(yè)，關(guān)聯(lián)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他的部分。從其運(yùn)作模式來(lái)看，房地產(chǎn)主要包括土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)和房產(chǎn)銷售三個(gè)環(huán)節(jié)，金融在這三個(gè)環(huán)節(jié)中分別保持了70%左右的杠桿率水平。

在一級(jí)土地開發(fā)過(guò)程中，政府或委托實(shí)施的企業(yè)自有資金出資為項(xiàng)目總投資的30%，剩余70%的資金向金融機(jī)構(gòu)貸款解決，最后表現(xiàn)為地方債或企業(yè)債。

在房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際出資為項(xiàng)目投資資金峰值的30%，剩余70%的資金由地產(chǎn)公司向金融機(jī)構(gòu)借款，最后體現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債。

在房地產(chǎn)的最后一環(huán)，客戶最低只需要支付房屋總價(jià)的20-30%作為購(gòu)房首付款，剩余款項(xiàng)客戶可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房按揭貸款，最后體現(xiàn)為個(gè)人住房按揭貸款。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化融資新格局正在形成。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的新型融資工具和主體開始涌現(xiàn)，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、股權(quán)融資、特定資產(chǎn)收益權(quán)、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，以及證券公司的定向和專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃等等。新型房地產(chǎn)金融融資工具的快速發(fā)展，也帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)金融法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后，監(jiān)管機(jī)制不完善，執(zhí)法監(jiān)督不嚴(yán)等問(wèn)題，都對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了隱憂。

銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)日前公布的信息顯示，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度。一是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式將待售房源變成長(zhǎng)租房源，向符合條件的租賃用戶發(fā)放租房貸款;二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺(tái)交易撮合、信用評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務(wù);三是開發(fā)額度和利率適中的“租房分期”等產(chǎn)品，通過(guò)信用卡等載體為客戶直接提供信貸支持。商業(yè)銀行加快進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，探索住房租賃信貸新模式，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制形成。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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