河南：支持鄭州開展商品房預(yù)售制度改革 推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

• 黃文玉 2023年8月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 國家統(tǒng)計(jì)局 695 41
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商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。

河南：支持鄭州開展商品房預(yù)售制度改革 推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

河南省人民政府辦公廳近日印發(fā)持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)若干政策措施的通知。其中提出，落實(shí)新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，對符合條件的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照貸款合同中明確的利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式，在利率重定價(jià)日及時(shí)調(diào)整存量房貸利率。完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，未實(shí)施限購措施的城市，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。支持鄭州開展商品房預(yù)售制度改革，推進(jìn)鄭州、開封現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。

商品房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%;辦公樓投資5974億元，比上年下降8.0%;商業(yè)營業(yè)用房12445億元，比上年下降4.8%。從地區(qū)分布來看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在東部地區(qū)，投資額為77695億元，占全國比重的52.64%，比上年增長4.2%;其次為西部地區(qū)，投資額為33368億元，占比22.61%;中部地區(qū)緊跟其后，投資額為31161億元，占比21.11%;開發(fā)投資最少的東北地區(qū)，投資額僅為5378億元，占比3.64%。2021年東部地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)、東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比2020年增幅依次為4.2%、2.2%、8.2%、-0.8%。

2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積975387萬平方米，比上年增長5.2%;其中住宅施工面積690319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198895萬平方米，下降11.4%;其中住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%。房屋竣工面積101412萬平方米，增長11.2%;其中住宅竣工面積73016萬平方米，增長10.8%。2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積為198895萬平方米，這是近六年來新開工房屋面積首次出現(xiàn)下滑。也是近四年首次出現(xiàn)住宅新開工面積小于住宅新房銷售面積的情況。以往的“年底開工潮”亦不再出現(xiàn)，2021年12月，全國房屋新開工水平與11月持平，為16075萬平方米，同比降幅擴(kuò)大至31%，較11月擴(kuò)大了10個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)到了近十年新低，為21590萬平方米，比上年減少了3946萬平方米，同比下降15.5%;土地成交價(jià)款突破近十年新高，為17756億元，同比增長2.8%。2021年中國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%;辦公樓銷售面積3375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。

2021年中國商品房銷售額181930億元，同比增長4.8%;比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中住宅銷售額為162730億元，占比89.4%，同比增長5.3%;辦公樓銷售額4701億元，占比2.6%，同比下降6.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額為9692億元，同比下降2.0%。

2022年1—6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。 [23]2022年10月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年前三季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。商品房銷售和待售方面，1—9月份，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷售額下降28.6%。9月末，商品房待售面積54333萬平方米，同比增長8.1%。其中，住宅待售面積增長15.6%。

2023年2月28日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。初步核算，2022年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米。2023年4月20日起，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》施行。

商品房行業(yè)相關(guān)政策新資訊

2023年4月21日，據(jù)人民法院報(bào)刊文，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會(huì)第1879次會(huì)議通過，自2023年4月20日起施行。其中，就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題，批復(fù)提出，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。

根據(jù)批復(fù)，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

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  2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、...

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