杭州調(diào)整住房信貸政策 限購(gòu)區(qū)首套房最低首付25% 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析

• 李波 2023年10月16日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 503 27
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從工行浙江省分行有關(guān)人士處了解到，浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，對(duì)杭州市差別化住房信貸政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。調(diào)整后，杭州市限購(gòu)區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)

從工行浙江省分行有關(guān)人士處了解到，浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開(kāi)會(huì)議，對(duì)杭州市差別化住房信貸政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

調(diào)整后，杭州市限購(gòu)區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加30個(gè)基點(diǎn);非限購(gòu)區(qū)二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。其他未調(diào)整的按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

每筆貸款的具體首付款比例和利率水平由銀行結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等合理確定。此次調(diào)整從2023年10月16日起實(shí)施，以房屋合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問(wèn)題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

近兩三年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。新形勢(shì)下，這個(gè)10萬(wàn)億級(jí)的巨量市場(chǎng)如何重回正軌?業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，只不過(guò)核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。

房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉(cāng)，并且盤活存量，挖掘保租房的市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，將存量非住宅改為保租房，爭(zhēng)取納保。在此過(guò)程中要不斷探索新的發(fā)展模式。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析顯示：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)在積壓需求集中釋放后，呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢(shì)。

行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險(xiǎn)的積聚無(wú)疑對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來(lái)了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。

7月24日，中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

多部委7月底以來(lái)從優(yōu)化需求端購(gòu)房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，釋放積極信號(hào)，也為各地優(yōu)化樓市政策打開(kāi)了空間。

8月底出臺(tái)的房地產(chǎn)政策主要有三個(gè)核心：一是全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策;二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+20基點(diǎn);

三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”本質(zhì)是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動(dòng)信貸需求恢復(fù)。

中央定調(diào)之后，各地政策出臺(tái)頻次有所加快，政策支持力度增強(qiáng)。北上廣深等30余省市落實(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，南京、濟(jì)南、青島、鄭州、沈陽(yáng)等多地相繼取消限購(gòu)限售政策;

同時(shí)各地多個(gè)城市出臺(tái)提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地公積金購(gòu)房等政策。

預(yù)測(cè)，核心城市或?qū)⒂敖鹁陪y十”行情，若一線城市限購(gòu)等政策不松動(dòng)，預(yù)計(jì)待積壓的購(gòu)房需求釋放后，銷售市場(chǎng)或重新進(jìn)入平靜期。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果尚未明顯顯現(xiàn)，三四線城市在市場(chǎng)預(yù)期漸穩(wěn)之下，以價(jià)換量或帶動(dòng)需求釋放，價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在相關(guān)舉措不斷落實(shí)下，全國(guó)房屋竣工表現(xiàn)持續(xù)改善。

2023年1~7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工面積同比下降6.8%，新開(kāi)工面積同比下降24.5%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。

在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，交付力成為企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質(zhì)量交付”目標(biāo)，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始探索實(shí)踐。

2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬(wàn)套，12家企業(yè)交付套數(shù)超五萬(wàn)套。2023年，房企重點(diǎn)圍繞產(chǎn)品落地及優(yōu)化服務(wù)兩大環(huán)節(jié)，搭建完善的全周期交付體系。

在新的市場(chǎng)形勢(shì)下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機(jī)遇，未來(lái)能夠平穩(wěn)過(guò)渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列。

在我國(guó)，隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的日益規(guī)范和市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制的逐步完善，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，在土地取得、立項(xiàng)批準(zhǔn)、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻將越來(lái)越高，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸被市場(chǎng)淘汰，實(shí)力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。因此，在未來(lái)的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將持續(xù)快速提高。

未來(lái)房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢(shì)不變，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。

中長(zhǎng)期逐步構(gòu)建并完善長(zhǎng)效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。

同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1)土地資源獲取能力競(jìng)爭(zhēng)：隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，土地資源的稀缺性日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于土地資源的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。

目前，我國(guó)土地供應(yīng)市場(chǎng)的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制逐步完善，在土地取得、立項(xiàng)批準(zhǔn)、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，受此影響，資產(chǎn)實(shí)力雄厚的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和資質(zhì)優(yōu)越的區(qū)域龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在土地資源競(jìng)爭(zhēng)中捷足先登，而實(shí)力較弱的中小企業(yè)將處于不利的競(jìng)爭(zhēng)地位。

2)品牌化與精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)：隨著我國(guó)房地產(chǎn)供需格局的變化，以及消費(fèi)者選擇能力的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫通過(guò)優(yōu)越的品牌和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)博取市場(chǎng)的青睞。

一方面，全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和一流的項(xiàng)目管理體系，市場(chǎng)地位較為穩(wěn)固;另一方面，區(qū)域龍頭企業(yè)憑借區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)以及基于區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品精細(xì)化戰(zhàn)略，得以在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中立于有利地位。

3)資金實(shí)力與營(yíng)運(yùn)能力競(jìng)爭(zhēng)：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)于資金依賴度極高。在房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存積壓與競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面壓力日趨提升。

一方面，資金實(shí)力強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)多樣的融資渠道從容應(yīng)對(duì)資金缺口;另一方面，管理銷售體系發(fā)達(dá)，存貨周轉(zhuǎn)率快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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