城市更新行業(yè)市場展望：2024年我國將加快推進(jìn)城市更新行動

• 吳澳燕 2023年12月26日 來源：央視網(wǎng) 經(jīng)濟(jì)參考報 648 37
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2024年我國將加快推進(jìn)城市更新行動，全面開展城市體檢。明年再改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，重點解決加裝電梯平層入戶、停車難等問題，推進(jìn)城市危舊房的改造。此外，明年還要繼續(xù)建設(shè)一批完整社區(qū)，重點來補齊“一老一小”等設(shè)施短板，加強(qiáng)無障礙的環(huán)境建設(shè)和適老化的改造。

城市更新幾乎伴隨著城市發(fā)展的全過程，是城市化過程中無法回避的關(guān)鍵問題，已成為當(dāng)今世界各國所面臨的一項重要議題。由于城市舊區(qū)的衰敗及其屋宇設(shè)施的不斷老化，土地利用低效、房屋建筑破損、居住環(huán)境惡化等問題日漸凸現(xiàn)，越來越多的城市舊區(qū)亟待翻新改建。

城市更新行動可以助力老舊城區(qū)完善基礎(chǔ)設(shè)施功能，改善交通便捷程度，修復(fù)城市生態(tài)，保護(hù)歷史文化街區(qū)，增加公共設(shè)施及公園綠地，提高和創(chuàng)造品質(zhì)公共空間，同時塑造城市風(fēng)貌，激活城市衰敗地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及提升城市治理水平，是適應(yīng)城市發(fā)展的新要求。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。

城市更新主要包括完善城市空間結(jié)構(gòu)、實施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程、強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、增強(qiáng)城市防洪排澇能力以及推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。

據(jù)央視網(wǎng)報道，近日從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，2024年我國將加快推進(jìn)城市更新行動，全面開展城市體檢。明年再改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，重點解決加裝電梯平層入戶、停車難等問題，推進(jìn)城市危舊房的改造。此外，明年還要繼續(xù)建設(shè)一批完整社區(qū)，重點來補齊“一老一小”等設(shè)施短板，加強(qiáng)無障礙的環(huán)境建設(shè)和適老化的改造。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，明年還將大力推進(jìn)城市地下管網(wǎng)改造，縣級市黑臭水體消除比例明年要達(dá)到80%。同時，實施城市排水防澇能力提升工程，啟動100個左右城市、1000個以上易澇積水點治理。此外，還將持續(xù)推進(jìn)“口袋公園”、城市綠道建設(shè)，探索在中小學(xué)校、幼兒園周邊配套建設(shè)公園、公廁和等候區(qū)等場所設(shè)施。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

今年以來，以老舊小區(qū)改造為代表的城市更新加快推進(jìn)。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1—10月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.28萬個、惠及居民870萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率99.6%。

與此同時，相關(guān)部門還進(jìn)一步補齊設(shè)施和服務(wù)短板，改善城市人居環(huán)境。近日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委《城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程實施方案》，在城區(qū)人口超過100萬的大城市優(yōu)先推進(jìn)，通過在城市社區(qū)、小區(qū)公共空間嵌入養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、家政便民、健康服務(wù)、體育健身等功能性設(shè)施和適配性服務(wù)，不斷完善社區(qū)功能。

嚴(yán)控大拆大建，最大限度地留存城市記憶，為城市守住歷史文脈，這些正成為現(xiàn)階段我國城市更新的重要原則和實踐。

多地相關(guān)政策明確嚴(yán)控大拆大建、鼓勵微改造成為城市更新的重要原則?！侗本┦谐鞘懈聴l例》明確指出，本市城市更新活動不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目。海南《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的實施意見》明確，到2035年，海南省城鄉(xiāng)歷史文化保護(hù)傳承體系全面建成，城鄉(xiāng)歷史文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)，歷史文化保護(hù)傳承工作全面融入城鄉(xiāng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展大局。

城市更新行業(yè)未來市場展望

城市更新對于房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)與服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化旅游開發(fā)、社會服務(wù)設(shè)施等而言，均是有著巨大潛力的投資機(jī)會，因而也備受市場關(guān)注。

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展步入中后期，城市建設(shè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，從有沒有轉(zhuǎn)向好不好，進(jìn)入城市更新的重要時期。

近年來關(guān)于城市更新的頂層設(shè)計及系列配套政策陸續(xù)出臺，從2021年城市更新首次被寫入《政府工作報告》，“十四五”規(guī)劃綱要亦正式提出實施城市更新行動，到2022年7月國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，各級政府對城市更新、資產(chǎn)盤活的重視程度日趨提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年，全國有571個城市實施城市更新項目達(dá)到6.5萬個，這些項目的實施對于完善城市功能，增進(jìn)民生福祉，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

城市更新作為我國存量土地資源的重要抓手，近年來重要性凸顯。尤其是在一線城市內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模有限，增量空間不多的情況下，存量空間改造成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新空間。

根據(jù)上海、北京兩地的統(tǒng)計局披露，截止2003年年底，兩地辦公建筑、商場店鋪及其他非住宅房屋累計竣工面積規(guī)模約8000 萬㎡，排除部分項目已經(jīng)更新改造，仍存在較大的可供改造空間。此類建筑樓齡迄今已超20年，樓宇內(nèi)的一些設(shè)施已難以滿足現(xiàn)代辦公的需求，亟待改造提升。

另一方面，面對消費者自身需求的更新升級，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也需主動迎合時代變化，打造符合年輕客群消費需求的業(yè)態(tài)空間及服務(wù)內(nèi)容。兩相結(jié)合，催動了龐大的存量更新改造市場。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，這進(jìn)一步提升了城市更新的國家戰(zhàn)略地位。

從企業(yè)角度看，城市更新內(nèi)涵豐富，具有較大的商業(yè)價值和社會效益，同時也有利于發(fā)揮企業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，并為培育新業(yè)務(wù)提供重大機(jī)遇，然而根據(jù)市場的反饋，目前城市更新項目通常為3～5年，長則10年，這極大考驗了參與方的資金和運營能力。

城市更新作為建筑業(yè)的藍(lán)海，未來機(jī)會與風(fēng)險同時存在，因此進(jìn)入者需要具備前瞻性的戰(zhàn)略眼光，同時也要有良好的資金情況和風(fēng)險承受能力，只有如此才有可能實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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