市場(chǎng)成交仍舊低迷 樓市降溫已成定局？ 年末翹尾行情難現(xiàn)！

• 2017年12月4日 lihuizhen來(lái)源：理財(cái)周刊 1042 66
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢(xún)報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

一線城市持續(xù)下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三周成交量分別為13.5萬(wàn)、25.3萬(wàn)、10.6萬(wàn)和5.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過(guò)30%。

房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。與民生緊密相連，所以備受關(guān)注。

市場(chǎng)成交仍舊低迷

天氣降溫明顯，但樓市卻能感受到更深的寒意。

11月中旬，樓市成交狀況并未得到明顯改善。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份第三周(11月13日至19日，以下同)，包括北京、上海、南京等在內(nèi)的22個(gè)城新建商品住宅成交出現(xiàn)“雙降”現(xiàn)象，其中環(huán)比下滑14.0%，同比下滑23.6%。

具體來(lái)看，一線城市持續(xù)下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三周成交量分別為13.5萬(wàn)、25.3萬(wàn)、10.6萬(wàn)和5.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過(guò)30%。

二三線城市跌幅更加明顯。跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，二線代表城市環(huán)比下降17.4%，同比大跌32.6%。其中南京降幅最為明顯，青島次之，僅南昌環(huán)比上升，不過(guò)幅度不大，僅17.6%。三線代表城市也出現(xiàn)降溫跡象，成交量環(huán)比下降7.1%，其中揚(yáng)州、東營(yíng)等城市降幅較大，達(dá)到3成左右。

當(dāng)前樓市延續(xù)了過(guò)去數(shù)月的冷清態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，在10月份，28個(gè)重點(diǎn)城市成交量為2009萬(wàn)平方米，同比大幅下降44%，環(huán)比9月下降15%，與往年的“金九銀十”差距甚大。其中，北上廣三城的同比跌幅均超六成。

此前市場(chǎng)猜測(cè)，近期樓市調(diào)控有望放松，市場(chǎng)成交狀況因此會(huì)得到改善。但從目前來(lái)看，這種猜測(cè)屬于一廂情愿，在“房住不炒”的總體調(diào)控要求下，限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等政策繼續(xù)執(zhí)行，放松調(diào)控幻想已經(jīng)破滅。在這種局面下，市場(chǎng)成交難以回升，自然不難讓人理解。

樓市降溫已成定局

從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，樓市已經(jīng)出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降。據(jù)測(cè)算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落，二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落。

具體來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)一二三線70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得知，10月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%。相比今年9月份1.5%、5.6%和7.9%的數(shù)值而言，一二三線城市均表現(xiàn)為漲幅收窄。這說(shuō)明，全國(guó)范圍內(nèi)“因城施策”的樓市調(diào)控政策效果已逐漸顯現(xiàn)，樓市有降溫態(tài)勢(shì)。

一線城市環(huán)比持續(xù)下跌。根據(jù)測(cè)算，10月份一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為-0.1%、0.3%和0.3%，值得注意的是，一線城市已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)?？梢?jiàn)調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)使得一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能枯竭，轉(zhuǎn)而步入下跌通道。

而從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，環(huán)比下跌的城市增多，尤其是熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)回落，進(jìn)一步佐證市場(chǎng)降溫事實(shí)。與9月份相比，今年10月份70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有20個(gè)，上漲的城市有47個(gè)，持平的城市有3個(gè)。而在9月份，價(jià)格下降的城市有13個(gè)，上漲的城市有49個(gè)，持平的城市有8個(gè)。這說(shuō)明2017年10月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有所減少，下降的城市數(shù)量有所增加。部分熱點(diǎn)城市二手房出現(xiàn)下跌跡象，統(tǒng)計(jì)顯示，北京、廈門(mén)、廣州和合肥等城市10月二手房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下跌，其中北京、?？诃h(huán)比跌幅最大，達(dá)到了0.5%。

年末翹尾行情難現(xiàn)

“金九銀十”落空之后，市場(chǎng)曾一度寄希望年末，雙11期間，有不少房企借勢(shì)賣(mài)房，但是在一線城市及核心二線城市，這種營(yíng)銷(xiāo)的效果并不明顯。從目前來(lái)看，年末出現(xiàn)翹尾行情的可能性已經(jīng)變得渺茫。

首先從政策環(huán)境來(lái)看，年末放松調(diào)控已無(wú)可能。不僅如此，調(diào)控力度仍在收緊過(guò)程中。近日住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷(xiāo)售價(jià)格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點(diǎn)對(duì)北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、佛山、?？?、三亞、西安進(jìn)行交叉檢查。所謂“交叉檢查”，即不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進(jìn)行檢查。業(yè)內(nèi)人士表示，加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售價(jià)格檢查，將會(huì)截?cái)嗌米蕴醿r(jià)后路，從嚴(yán)執(zhí)行限價(jià)措施。

從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，還有可能會(huì)出臺(tái)新的政策。有行業(yè)人士分析指出，長(zhǎng)效機(jī)制在年底前極有可能會(huì)推出，其中租賃是重中之重，各地政府會(huì)在這方面做更多文章。此外，土地市場(chǎng)也有所動(dòng)作，主要表現(xiàn)為增加土地供應(yīng);金融方面則會(huì)嚴(yán)控違規(guī)貸款發(fā)放。而從稅收方面來(lái)看，最受關(guān)注的房地產(chǎn)稅會(huì)加快立法進(jìn)程。

從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，此前越調(diào)越漲的判斷，已經(jīng)逐漸站不住腳。以北京周邊衛(wèi)星城市樓市為例，包括香河、固安、燕郊、張家口等縣市因?yàn)閳?zhí)行更加嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，樓市出現(xiàn)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。如固安縣新建商品住宅交易量持續(xù)下滑，10月份成交量不及最高峰時(shí)期的一成;10月份均價(jià)每平米10519元，較5月的最高點(diǎn)下跌30%。其他地方如燕郊、固安等，成交量也大幅萎縮。

正是基于上述原因，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，年末樓市持續(xù)降溫。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴(lài)勤表示，今年以來(lái)，隨著各地紛紛出臺(tái)相應(yīng)的樓市調(diào)控政策，因城施策的調(diào)控效果顯著，總體來(lái)看，樓市已經(jīng)告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，并且以租購(gòu)并舉為代表的長(zhǎng)效機(jī)制正在路上，全國(guó)樓市也將回歸理性，預(yù)計(jì)11～12月房?jī)r(jià)增幅將停留在合理區(qū)間。

那么購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)?房?jī)r(jià)不再快速上漲，但并非就意味著房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌。預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在這種情況下，不排除少量急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商采取讓利促銷(xiāo)措施，從而使得購(gòu)房者或享受到折扣優(yōu)惠。所以對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，不必被動(dòng)等待觀望，可以主動(dòng)一些，如碰到性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，可考慮擇機(jī)出手。

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