房產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期達(dá)37個(gè)月 百城住宅庫(kù)存連跌35個(gè)月

• 2018年7月25日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊 1254 82
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，...

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點(diǎn)， 截至2018年6月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已有37個(gè)月，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)紀(jì)錄。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月商品房銷售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。從6月單月來(lái)看，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積超2億平方米、銷售額1.8萬(wàn)億元均刷新了年內(nèi)最高紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以2015年6月作為本輪樓市爆發(fā)的起點(diǎn)， 截至2018年6月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已有37個(gè)月，刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)紀(jì)錄。

而從價(jià)格來(lái)看，今年6月份，70大中城市超過(guò)一半以上環(huán)比漲幅超1%。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，2018年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴(kuò)大，是近21個(gè)月的最高值。

具體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市達(dá)37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(zhǎng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟(jì)南、?？跐q幅更是超過(guò)3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以來(lái)，在調(diào)控緊鎖一二線城市的背景下，一些缺乏產(chǎn)業(yè)或人口支撐的三四線城市卻猶如磁鐵一般，投資和投機(jī)人群雙雙蜂擁而來(lái)，甚至將周邊一些五六線城市的樓市行情帶火起來(lái)，價(jià)格半年翻倍已不鮮見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2018年4月份，全國(guó)有62個(gè)城市房?jī)r(jià)破萬(wàn)，其中三四線城市占比達(dá)三分之一。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的國(guó)內(nèi)80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究報(bào)告顯示，2017年，全國(guó)典型83個(gè)城市中，有44個(gè)城市呈現(xiàn)不同程度的房?jī)r(jià)透支狀況。其中，大連、宜昌偏離度增幅擴(kuò)大的幅度最大，分別為23.8和21.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，北海、日照、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)等4城擴(kuò)大速度也均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡說(shuō)，在市場(chǎng)輪動(dòng)下，非都市圈三四線城市成為此輪上漲的重點(diǎn)，但從后續(xù)來(lái)看，隨著整體信貸環(huán)境的收緊以及棚改力度的減弱，預(yù)計(jì)非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢(shì)也將出現(xiàn)放緩。

百城住宅庫(kù)存連跌35個(gè)月

隨著三、四線城市樓市交易量的提升，全國(guó)百城住宅庫(kù)存再次降低。截至6月底，全國(guó)百城住宅庫(kù)存已經(jīng)連續(xù)35個(gè)月減少。

截至2018年6月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42643萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.2%，同比減少8.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)出近三年全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月份的水平，即庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅?年前的水平。

值得一提的是，在100個(gè)城市中，有74個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢(shì)，其中大連、杭州和金華的同比跌幅較大，跌幅分別為56%、48%和46%。總體上說(shuō)，庫(kù)存同比下跌的城市數(shù)量更多，這也帶動(dòng)了百城庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

住宅庫(kù)存的下跌，意味著消化周期的縮短，導(dǎo)致有些城市可能出現(xiàn)供小于求的樓市供需關(guān)系。

另一組數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月份，100個(gè)城市新建商品住宅“存銷比”，即庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)僅需9.8個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值與5月份持平。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特性，一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存去化周期合理區(qū)間為12個(gè)月-16個(gè)月。由此可見(jiàn)，百城住宅庫(kù)存規(guī)模偏小，不足10個(gè)月就可以賣完。

具體來(lái)看，一線城市、二線城市、三、四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.4個(gè)月、9.7個(gè)月和9.6個(gè)月，與5月份相比，一、二線城市存銷比有所反彈，而三、四線城市繼續(xù)收窄。

更重要的是，三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當(dāng)前數(shù)值是2009年以來(lái)的月度最低值，即最近10年中，三、四線城市的去化周期達(dá)到了最低值。在存銷比小于6個(gè)月的24個(gè)城市中，17個(gè)城市為三、四線城市。

具體來(lái)看，在100個(gè)城市中，有19個(gè)城市的存銷比大于16個(gè)月，此類城市去庫(kù)存壓力依然較大；有21個(gè)城市的存銷比位于12個(gè)月-16個(gè)月之間，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)適中；有60個(gè)城市的存銷比小于12個(gè)月，此類城市的去庫(kù)存周期相對(duì)偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年上半年，全國(guó)百城庫(kù)存水平繼續(xù)下跌，這與房屋銷售行情總體不錯(cuò)有關(guān)系。庫(kù)存規(guī)模正步入到“缺貨”的階段，這也可以解釋今年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

他進(jìn)一步稱，2018年下半年，相關(guān)城市需要繼續(xù)調(diào)整供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。若開(kāi)發(fā)商下半年穩(wěn)定不移地推進(jìn)補(bǔ)庫(kù)存戰(zhàn)略，包括加大拿地力度和加快開(kāi)工節(jié)奏，那么相關(guān)城市將有更多可售房源或庫(kù)存。但是客觀來(lái)說(shuō)，考慮到存銷比目前依然處于歷史低位，要想反彈、回歸到均衡值或合理值水平，僅靠半年時(shí)間其實(shí)還是略有壓力的。

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