房地產(chǎn)信托量價齊升 房企融資成本走高普遍超過10%

• 2018年8月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 379 18
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進行細化分...

房地產(chǎn)信托量價齊升，房企融資成本走高普遍超過10%。

今年上半年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制短期非理性需求，同時強調(diào)擴大并落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調(diào)控力度持續(xù)升溫，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在相當一段時期內(nèi)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。行業(yè)集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現(xiàn)。

8月20日，萬科企業(yè)股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

上半年萬科集團實現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當?shù)厍叭?。萬科在財報中披露，“加強現(xiàn)金流管理。面對持續(xù)深化的行業(yè)調(diào)控和日益趨緊的融資環(huán)境，集團堅持現(xiàn)金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上?！?/p>

同日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司披露期業(yè)績。上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。

不僅如此，在已經(jīng)發(fā)布上半年業(yè)績的企業(yè)當中，保利地產(chǎn)、龍湖集團、泰禾集團等企業(yè)均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業(yè)地產(chǎn)、SOHO中國等少數(shù)幾家企業(yè)業(yè)績同比下滑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)公布的半年報數(shù)據(jù)顯示（其中A股40家發(fā)布半年報，6家企業(yè)公布業(yè)績快報，港股也有10家公布），除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，超八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

業(yè)內(nèi)分析認為，今年上半年土地市場整體供需關(guān)系逐漸改善，二線城市仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續(xù)提升，溢價率繼續(xù)下降。龍頭房企銷售金額穩(wěn)步提升，銷售業(yè)績保持較高水平。

“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主要業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地產(chǎn)企業(yè)半年報數(shù)據(jù)看，是房企收獲最豐收的半年報?！褒堫^房企由于布局合理，加速轉(zhuǎn)型，其業(yè)績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現(xiàn)出‘房企越大漲幅越大’的態(tài)勢?！?/p>

上半年融資成本走高

上半年，房地產(chǎn)市場的整體成交量及價格持續(xù)上升，但由于房地產(chǎn)調(diào)控措施及流動性緊縮，市況出現(xiàn)疲態(tài)。各個區(qū)域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續(xù)下降但趨向回穩(wěn)。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。

8月22日，遠洋集團在上半年財務(wù)報告中披露，期內(nèi)遠洋集團營業(yè)額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。

值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內(nèi)集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內(nèi)產(chǎn)生融資成本總額（扣除開發(fā)中物業(yè)的資本化部分）出現(xiàn)變動所致。

張大偉分析表示，隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲?！霸谝?guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇?！?/p>

“另一方面，隨著監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大?！彼J為，“在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求?！?/p>

根據(jù)今年上半年業(yè)績數(shù)據(jù)，華僑城、華潤置地等企業(yè)上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)上的融資途徑基本包括股權(quán)融資、銀行貸款、境內(nèi)發(fā)行公司債券、境外發(fā)債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監(jiān)管趨嚴的大環(huán)境下，房企的融資渠道越來越少。

與此同時，受經(jīng)濟形勢及市場環(huán)境的影響，傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，融資成本持續(xù)走高成為常態(tài)。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經(jīng)普遍超過10%。

房地產(chǎn)信托量價齊升

今年的信托市場中，房地產(chǎn)信托格外引人注目。近日，用益信托發(fā)布的《2018下半年信托投資策略報告》顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，新增集合信托產(chǎn)品規(guī)模7429.37億元，較去年同期減少1605.16億元，降幅達21.61%。分領(lǐng)域看，房地產(chǎn)信托一枝獨秀，上半年房地產(chǎn)信托2714.66億元，與去年同期相比增1000億元，增幅達36.85%。

在收益率方面，上半年房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的平均收益率為7.89%，居各類產(chǎn)品之首。房地產(chǎn)信托最高收益率從去年12月的7.9053%上升到今年6月的8.3077%，總體上浮0.4024個百分點；最低收益率則從去年12月的7.3516%逐漸上漲到今年6月的7.7465%，總體上浮0.3949個百分點。房地產(chǎn)信托可謂“量價齊升”。

在信托發(fā)行量整體顯著萎縮的情況下，房地產(chǎn)信托何以逆勢上漲？百瑞信托分析師孔慧芳認為，這主要是因為目前房地產(chǎn)企業(yè)依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道不暢，使得房地產(chǎn)信托需求增加。在去杠桿的背景下，房企對資金的需求更迫切，能夠承受的融資成本有所上升。同時，為了順利發(fā)行，信托公司有意愿通過提高收益率吸引投資者。這兩個因素導致房地產(chǎn)信托收益率升高。

孔慧芳表示，為打擊房地產(chǎn)市場過度投資，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)信托在嚴守政策和嚴控風險的條件下，仍可積極推進。但同時，伴隨著房地產(chǎn)信托收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項目兌付壓力也會逐漸上升，所以同時應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時綁定核心交易對手及強化投后管理等手段防范風險。

中國人民大學國際貨幣所研究員李虹含認為，投資者在簽訂信托合同時，雖然能知道所購買信托計劃的預期收益率、信托資金投資項目概況等信息，但是信托合同中對房地產(chǎn)項目公司的運營能力、以往業(yè)績、項目開發(fā)進度、資金運用情況等其他信息的披露甚少，風險提示不足。投資者利益能否得到保障還依賴于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力和信用水平。

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