金融監(jiān)管趨嚴,融資環(huán)境寬中帶緊,房地產(chǎn)金融企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資?
在一個供大于求的需求經(jīng)濟時代,企業(yè)成功的關鍵就在于,是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當前需求、潛在需求以及新的...
“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場,必須長期堅持。面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境,在調控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下,更要堅持樓市調控的方向不動搖,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
我國各地房地產(chǎn)市場的基礎和現(xiàn)狀不同,發(fā)展的規(guī)模速度不同,采取的調控措施不同,進度數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)出的特點也有所不同。但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場,必須長期堅持。面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境,在調控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下,更要堅持樓市調控的方向不動搖,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。各界普遍注意到,本月北上廣深一線城市二手住宅價格環(huán)比均呈下降之勢。有評論認為,這樣的信號非比尋常;也有業(yè)界人士注意到,三四線城市價格環(huán)比不僅依然在漲,而且漲幅還在擴大,并指出其虛火較旺。
由于我國各地房地產(chǎn)市場的基礎和現(xiàn)狀不同,發(fā)展的規(guī)模速度不同,兩年多來采取的調控措施不同,進度數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)出的特點也有所不同。所以,觀察、判斷和分析數(shù)據(jù)釋放的信號,不僅要全面考察研究不同區(qū)域的數(shù)據(jù),還要既看新房也看舊房即二手住宅,既看環(huán)比也看同比,既看價格變化也看投資和銷售情況,而且要對較長時間的數(shù)據(jù)連續(xù)觀察。比如,就價格而言,在正常情況下,絕大多數(shù)商品的價格環(huán)比數(shù)據(jù)不可能月月上漲,更不可能在同一漲幅的狀態(tài)下持續(xù)上漲,有漲有落或在一定時期大體穩(wěn)定都屬常態(tài),商品房作為一種特殊商品,道理也是如此。
由于樓市總體降溫,加之某些地區(qū)銷售遇冷、價格回落,有人認為房地產(chǎn)市場拐點或“寒冬”已經(jīng)到來,甚至還出現(xiàn)了呼吁放松調控的聲音。但是應該看到,第一,即使在一線和部分二線城市,價格也只是部分和短期停漲或略有回調。如10月份一線城市二手房價環(huán)比首次均呈降勢,但平均降幅僅0.2%,且態(tài)勢能否延續(xù)尚有待進一步觀察。第二,即使是這種局部短期有限的降價,也是在長時間價格高企基礎上形成的。經(jīng)過多輪價格上漲,無論按房價收入比還是按售租比衡量,我國一二線城市房價在世界上都居前列。第三,二三線城市房價依然維持漲勢,有的依然漲勢較高,一些地區(qū)房價上漲的形勢依然很嚴峻,調控的難度仍然很大。如果此時放松調控,結果極可能是前功盡棄。
此前,在某些房價有所回落的地區(qū),竟然出現(xiàn)了房企因適應市場主動降價被政府部門約談、業(yè)主因房價下行而圍攻開發(fā)商的亂象。雖然是少數(shù)個案,但確實值得警惕。由此,一是表明某些地區(qū)依然沒有擺脫對土地財政的過度依賴。如果不是擔心降房價影響銷售額和稅收,繼而影響經(jīng)濟增速,為什么不惜以行政手段干預企業(yè)的市場行為呢?二是表明確實有一些炒作資金進入房地產(chǎn)市場。世界上沒有哪樣商品價格只能漲不能跌,如果購房是為了住而不是炒,在一定時間內就不可能出售,為什么不能容忍商品住宅價格有起有落呢?如果不是炒作資金,而是自住需求,這也顯示了保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、價格不再快速上漲以免“騎虎難下”的重要性。
一些地方政府應該意識到,土地財政是不可能持久的。此前諸多三四線城市的大量樓市庫存,不僅不能帶來實打實的金山銀山,還會占壓大量社會投資和銀行資金,降低投資效益,帶來泡沫和金融風險,影響其他產(chǎn)業(yè)的投入和發(fā)展。同時,投資投機性購房者也應該明白,正是炒房資金的流入才拉高了房價,積聚了泡沫,雪崩時沒有一片雪花是無辜的。房價依然高企且快速上漲的二三線乃至四五線城市,如果不能有效調控,盡快遏制住房價上漲勢頭,難免會重蹈一二線城市的覆轍。
中央早已明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。盡管調控需要因城施策,但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場,且不是權宜之計,必須長期堅持。即便面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境,在調控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下,更要堅持樓市調控的方向不動搖,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,不向市場和公眾發(fā)出錯誤信號,以免引起更多更大的“次生災害”。
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房企紛紛通過債市或者票據(jù)融資,融資成本一路上調。分析稱,目前房地產(chǎn)市場整體銷售平穩(wěn),為了應對不斷提升的杠桿率,房企或將放緩拿地,加速項目資金回籠,降低財務風險。
11月20日,時代中國公告稱,將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù),年利率10.95%。19日中國恒 大稱,其間接全資附屬公司也將發(fā)行10美元優(yōu)先票據(jù),利率為11%。值得注意的是,近期房企密集通過債市和票據(jù)市場融資解渴。融資利率持續(xù)上升,最高接近14%。
時代中國稱,本次票據(jù)發(fā)行總額3億美元,已與國泰君安國際、UBS、德意志銀行等機構就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。時代中國表示,公司將尋求票據(jù)于聯(lián)交所上市,并擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用作其若干現(xiàn)有債務再融資及一般營運資金用途。另一家上市房企,富力地產(chǎn)近期的融資更是受到市場的關注。在今年已發(fā)債750億元又宣布在港股融資100億港元的計劃,這也是該公司自2005年上市以來的首次增股再融資。
有統(tǒng)計顯示,今年四季度以來,大量房企通過債市或票據(jù)市場融資。11月15日,龍湖企業(yè)拓展集團連續(xù)兩日提交了兩宗發(fā)債申請計劃,分別為55億元的公司債券以及50億元規(guī)模的住房租賃專項債券。同日,合景泰富發(fā)布公告稱,其將平價發(fā)行本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)。另外,華夏 幸福、陽光城、華遠地產(chǎn)等上市房企均在11月份公布再融資方案。統(tǒng)計顯示,今年10月份,房企再融資方案已經(jīng)明顯增多,包括萬科、碧桂園、陽光城、新城控股等都未落下。
“開發(fā)商最近這么密集地融資,在這幾年還是比較少見的,背后反映資金需求缺口很大,一方面項目開發(fā)是自有資金比例大幅提升,需要錢;另一方面,前期的債務到期兌付也需要大量的資金。”一位不愿透露身份的房企人士對記者表示。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年1~10月份,開發(fā)商自籌資金增長10.8%。另外,億翰統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月,償還規(guī)模約3800億元,月均償還額280億元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月,償債規(guī)模約8600億元,月均償還額480億元。
近期房企再融資,不僅數(shù)量攀升,利率也水漲船高,最高年化利率接近14%。行業(yè)人士認為,如此高的成本,如果回款不利,很容易形成新的債務風險。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示,9月房企平均融資成本升至6.91%,達到去年下半年以來的最高值。相比境內市場,境外融資成本更高,有房企融資利率為13.75%。
開發(fā)商拿地或放緩并積極促銷。
“現(xiàn)在房企雖然融資渠道似乎打開,但成本上升快也會帶來新的壓力,因為不是股權融資,還是借債還錢,如果銷售回籠資金放緩,杠桿率反而增加?!鄙鲜龇科笕耸勘硎?。因此,也有機構人士對記者分析指出,在房企借債加杠桿的過程中,必須增加現(xiàn)金流的儲備,積極促銷實現(xiàn)項目資金回籠。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出,目前資金成本壓力不斷加大,是很多房企的共識,“這也要求房企主動降低資金風險,一方面是放緩拿地節(jié)奏和積極促銷,另一方面是積極尋找新的融資渠道。”
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示,今年前十個月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.3%,增速比前三季度回落0.4個百分點;土地成交價款增速回落2.1個百分點。其中萬科發(fā)布銷售簡報,10月份新增項目11個,需支付權益款項87.6億元,環(huán)比下降27%。而7月~9月新增項目分別為33個、20個和14個,權益地價款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。
在促銷回籠資金方面,根據(jù)了解,今年四季度部分開發(fā)商也加快了推盤力度,特別是具有交通優(yōu)勢的樓盤,如地鐵+物業(yè)模式正在成為部分房企轉型升級的抓手?!皬哪壳皝砜?,放緩拿地可以節(jié)約成本支出,但作為開發(fā)商,有好的地塊,還是要拿。因此,銷售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務成本之下,項目資金回籠慢,很容易帶來新的財務風險。”上述這位房企人士認為。
房地產(chǎn)企業(yè)當前如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇?
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