海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 海南房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)如何發(fā)展

• 吳澳燕 2023年5月9日 來(lái)源：百度 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 286 11
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隨著全島封關(guān)進(jìn)入運(yùn)作倒計(jì)時(shí)，海南樓市發(fā)展進(jìn)入新階段。近年來(lái)，中央賦予海南建設(shè)全面深化改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中心、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)“三區(qū)一中心”的重大使命，凸顯海南在全國(guó)發(fā)展大局中的重要地位。值得關(guān)注的是，海南高質(zhì)量發(fā)展

海南在開(kāi)啟自由貿(mào)易港建設(shè)前后，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作和擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，實(shí)施了“全域限購(gòu)”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。據(jù)人民日?qǐng)?bào)2023年3月31日?qǐng)?bào)道，海南加快推進(jìn)國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)，高端購(gòu)物、醫(yī)療、教育三大境外消費(fèi)回流逐漸成為自貿(mào)港的“金字招牌”。其中，離島免稅銷(xiāo)售額5年銷(xiāo)售總額超1300億元。

隨著全島封關(guān)進(jìn)入運(yùn)作倒計(jì)時(shí)，海南樓市發(fā)展進(jìn)入新階段。近年來(lái)，中央賦予海南建設(shè)全面深化改革開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際旅游消費(fèi)中心、國(guó)家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)“三區(qū)一中心”的重大使命，凸顯海南在全國(guó)發(fā)展大局中的重要地位。值得關(guān)注的是，海南高質(zhì)量發(fā)展取得明顯成效，基本擺脫了房地產(chǎn)依賴(lài)癥。未來(lái)，海南改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自貿(mào)港建設(shè)還將進(jìn)一步影響樓市

海南封關(guān)運(yùn)作和自貿(mào)港建設(shè)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的積極影響，將促進(jìn)樓市價(jià)值提升。一方面，海南土地供應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步減少，海景房等稀缺性將會(huì)增加，房?jī)r(jià)或?qū)?huì)出現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì);另一方面，海南島將會(huì)吸引更多外國(guó)投資者和旅游者的到來(lái)，這也將在一定程度上推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，增加房產(chǎn)價(jià)值。海南自貿(mào)港建設(shè)將極大提高海南市場(chǎng)的消費(fèi)力，商業(yè)物業(yè)規(guī)模擴(kuò)容，這對(duì)商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)商而言是不錯(cuò)的機(jī)遇。

海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)

4月24日，海南省統(tǒng)計(jì)局公布了2023年3月統(tǒng)計(jì)月報(bào)。從數(shù)據(jù)中可以看到，2023年一季度，海南全省房屋銷(xiāo)售面積178.57萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售額312.8329億元，房屋銷(xiāo)售均價(jià)約為17518.78元/㎡。與去年同期相比，過(guò)去三個(gè)月房屋銷(xiāo)售量增加了6.1%，銷(xiāo)售金額增加了9.4%，房屋均價(jià)上漲了3.13%。

在固定資產(chǎn)投資方面，今年1~3月份，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約為299億元，較上年同期增長(zhǎng)了4.8%。但從分市縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，?？诮?jīng)濟(jì)圈增長(zhǎng)了18.5%，另外兩大重要經(jīng)濟(jì)圈：三亞經(jīng)濟(jì)圈和儋洋經(jīng)濟(jì)圈增長(zhǎng)均為負(fù)數(shù)，分別為-12%和-14.4%。

日前，海南機(jī)場(chǎng)發(fā)布2022年年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，海南機(jī)場(chǎng)2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47億元，同比增長(zhǎng)3.89%，其中房地產(chǎn)業(yè)占比44.11%，機(jī)場(chǎng)業(yè)務(wù)占比22.22%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部占比15.16%，免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)占比5.74%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.56億元，同比增長(zhǎng)300.68%。

海南機(jī)場(chǎng)自持6個(gè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目(不含機(jī)場(chǎng)商業(yè))，可租面積約40.35萬(wàn)平米。旗下?？谌赵聫V場(chǎng)有稅業(yè)務(wù)可租面積約24.73萬(wàn)平米、免稅業(yè)務(wù)可租面積約5.70萬(wàn)平米，綜合出租率75.9%。

從報(bào)告中可以看出海南機(jī)場(chǎng)的營(yíng)收主要來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)靠賣(mài)地賺了20億元，但海南機(jī)場(chǎng)表示，未來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)去地產(chǎn)化。

在海南，房地產(chǎn)曾“一業(yè)獨(dú)大”，投資和稅收最高時(shí)占該省固定資產(chǎn)投資和稅收的“半壁江山”。在鐵腕治理之下，海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再依賴(lài)房地產(chǎn)，逐步構(gòu)建與自貿(mào)港發(fā)展相適應(yīng)的住房體系?！胺康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，涉及上下游100多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。過(guò)去，海南房地產(chǎn)確實(shí)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比較高，但通過(guò)近五年的調(diào)控，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例已大幅下降，但對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響也是巨大的，尤其是對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)行業(yè)影響較大。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年海南房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及投資預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

海南地勢(shì)為中部高四周低，中間高聳，呈穹窿山地形 ;屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候;陸地總面積3.54萬(wàn)平方公里，管轄海域總面積約200萬(wàn)平方公里。 ] 截至2022年，海南省轄4個(gè)地級(jí)市，5個(gè)縣級(jí)市、4個(gè)縣、6個(gè)自治縣。截至2021年，海南省常住人口1020.46萬(wàn)人，比上年增加12.34萬(wàn)。

2022年海南省省生產(chǎn)總值6818.22億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)0.2%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值1417.79億元，比上年增長(zhǎng)3.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1310.94億元，下降1.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值4089.49億元，下降0.2%。

全省固定資產(chǎn)投資比上年下降4.2%，其中工業(yè)投資增長(zhǎng)33.0%，占固定資產(chǎn)投資比重較上年提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。分行業(yè)看，制造業(yè)投資增長(zhǎng)21.1%，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資增長(zhǎng)49.8%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資增長(zhǎng)21.2%。

海南房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)如何發(fā)展

4月份，?？谏唐纷≌山粋浒?207套，三亞商品住宅成交備案1263套，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。瓊海、萬(wàn)寧、東方、臨高、昌江等濱海城市商品住宅和商辦產(chǎn)品成交備案也保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。另?yè)?jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一季度海南省房屋銷(xiāo)售面積178.57萬(wàn)平方米、房屋銷(xiāo)售額312.83億元，分別同比增長(zhǎng)6.1%和79.4%，整體來(lái)看比較平穩(wěn)。

2022年全省建筑業(yè)增加值545.60億元，比上年下降2.2%。全省具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)單位343個(gè)，新增67個(gè)。本省資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)全年房屋建筑施工面積1861.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.5%;房屋建筑竣工面積449.49萬(wàn)平方米，下降5.5%。本省資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額14.04億元，下降27.1%;上繳稅金14.39億元，下降28.1%。

目前，海南正在為2025年實(shí)現(xiàn)全島封關(guān)運(yùn)作做準(zhǔn)備，封關(guān)運(yùn)作對(duì)于海南島的影響更多體現(xiàn)在中長(zhǎng)期發(fā)展、對(duì)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的整體帶動(dòng)以及吸引人口流入等方面。而基于海南作為自由貿(mào)易港的發(fā)展愿景的實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)及貿(mào)易的發(fā)展對(duì)于島內(nèi)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將構(gòu)成一定利好，同時(shí)人口的流入也會(huì)對(duì)海南住宅市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展構(gòu)成一定支撐。

對(duì)于下一步海南房地產(chǎn)的發(fā)展，長(zhǎng)期來(lái)看，海南仍將延續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，抑制投機(jī)需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步推動(dòng)住房模式向“保障+市場(chǎng)”的雙軌制進(jìn)行轉(zhuǎn)變;短期來(lái)看，需求端政策有望小幅優(yōu)化，以支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》的規(guī)劃，海南自貿(mào)港將致力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，并會(huì)積極發(fā)展旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)，在開(kāi)放舉措、產(chǎn)業(yè)政策、營(yíng)商環(huán)境、優(yōu)惠措施等方面的積極因素，都有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫(xiě)字樓以及商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等主題地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。此外，目前海南基本擺脫房地產(chǎn)依賴(lài)癥，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成功闖關(guān)，未來(lái)有望保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，并成為房地產(chǎn)行業(yè)向發(fā)展新模式過(guò)渡的先行先試范例之一。

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  2023-2028年海南房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及投資預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開(kāi)發(fā)的土地和已開(kāi)發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的...

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