任志強談房地產(chǎn)稅：要征必須先做到這15點

• 2018年8月29日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng) 930 58
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進行細化分...

北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司原董事長任志強昨天又發(fā)文稱，要征房產(chǎn)稅，必須做到以下15條。

七、現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權有著各種不同的性質(zhì)，并按不同性質(zhì)、不同規(guī)定享有不同的權利。如有大量的自建房，無法進行公開的市場交易；如有大量的拆遷房，其中有自有產(chǎn)權，有租用產(chǎn)權不同；如有大量的經(jīng)適房，沒有土地使用年限，也未交納各種稅費，但樓上、樓下的同樣房屋補交了部分費用后，變成了有使用年限的商品房；如限價房并不能在有限的時間內(nèi)自由交易；如公有產(chǎn)權房，只能按規(guī)定進行交易；如房改房，有的是全部產(chǎn)權，并是由單位購買商品房后再福利分配的，有的是非商品房（即未交納土地出讓金，甚至沒有使用年限）房改的，有的是92%-96%的非全部產(chǎn)權，有的房改房面積中并非包括全部分攤的公共面積，有的則分攤了各種公共面積，有的能自由交易，有的則不能進行交易，只能由原分配單位回購；如公有的租賃住房或私有的只能租賃的住房，有的是交納了住宅的土地出讓金卻被改為公建的，有的是交納了公建的土地出讓金卻被改為住宅的，還有許多原有住房并未交納任何土地費用，有的是解放前就留下來的祖宅。

也許許多人會以為中國的住房私有化率高是來自住房商品化，其實是來自五十多年的住房福利分配。商品房在住房總量中不過30%左右的比例，約9000萬套至10000萬套左右。要將所有住房按商品房市場價評估收稅，就必須先將所有住房性質(zhì)先統(tǒng)一、權利先統(tǒng)一，否則如何統(tǒng)一收稅？

八、由于住房分配和自建房導致的住房私有化率高，并不能用是否擁有住房和是否擁有兩套或以上住房來證明住房擁有者的收入水平。如拆遷房可能擁有多套住房，但不證明其收入水平高，房改房、自建房更是如此。因此只根據(jù)住房情況征稅來調(diào)節(jié)收入水平，不但不能解決貧富差距問題，也無法解決公平問題。

九、中國居民取得住房的成本差異巨大，并不能證明收入情況。尤其是公共資源配置的不均衡，又導致住房因公共資源而產(chǎn)生的價格差異巨大，且這些住房價格同樣不能證明住房者的收入差別。如學區(qū)的破舊平房也能賣個高價，如按住房市場評估價格征稅，并不能證明這種收入調(diào)節(jié)的公平與合理性。并且這些公共資源的配置權在政府手中，一旦道路、橋梁、商場、醫(yī)院、學校改建、改遷之后，這種公共資源引發(fā)的住房價格差會因此而變化，又何來公平？

十、中國的住房福利分配并非完全按收入計算。住房福利分配時有的按職務計算，有的按家庭人口計算，有的按工齡計算，有的按職工數(shù)計算，雙職工可能各享分配權利，因此住房的數(shù)量與面積同樣與收入水平無關。尤其是當獲得分配住房權利的人已去世，住房繼承給下一代時，就更與分配時的收入與繼承時的收入無關了。試圖用住房套數(shù)和面積進行調(diào)節(jié)時，實際并不完全反映收入情況。

十一、有人提議用減免一定套數(shù)住房或減免一定面積的方式來調(diào)節(jié)公平問題，這種說法是完全不了解中國五十年分配歷史和現(xiàn)實的空想。住房福利分配時就有分配一套面積不足而不得不用分兩套住房補足的情況。90/70政策出臺時，也有許多人不得不在一套房無法解決住房面積時，購買兩套的情況。開發(fā)商也有因90/70政策而故意用一門兩套的方式經(jīng)營的。這些問題本身都來自于政策的原因，而非自愿的原因，如今則都會變?yōu)闊o辜的征稅條件。

按套減免必然導致留大去小，產(chǎn)生更大的不公平。如按面積扣除，則更是可笑。全國城市的房均面積之低也許是很多人根本就沒想到的。如按人均或戶均扣除一定面積之后，可征收的住房則少之又少了。或許那些獨生子女家庭、獨居老人就都成了被征稅人。而且無論按何種方式減免，都會像限購政策逼許多人假離婚一樣，會衍生出各種各樣的避稅方式，很難實現(xiàn)真正的公平。

十二、房地產(chǎn)稅能改變地方政府對現(xiàn)有土地財政的依賴嗎？答案是非常明確的——不能現(xiàn)有城市住房曾被某些經(jīng)濟學家認為有高達450萬億元市值。且不論這個計算有多荒謬，就是按450萬億元的1%計算也只有4.5萬億元，低于全國2017年的土地出讓金收入水平。現(xiàn)有城市住房約220億—240億平方米，按2018年6月公布的全國平均住房房價8687元/平方米計算，約為191.1萬億—208萬億元，不扣除自建房、拆遷房、25%的非成套住房的價格，按1%計算也只有2萬億元左右，遠低于現(xiàn)有的土地出讓收入。如按合理住房價格計算最高為150萬億元，再扣除按套或面積計算減免的部分，也就只能收到4000億元左右的房地產(chǎn)稅。加上農(nóng)村可收的房地產(chǎn)稅，也不過1萬億元。遠不能補足土地出讓金的缺口，更不用說償還地方債了。

但是，若不再征收土地出讓金，則一定會降低房價。

如要繼續(xù)實行土地出讓，同時征房產(chǎn)稅，那么是否應對未交納土地出讓金的房產(chǎn)先征收，已交納了土地出讓金的住房在期滿后征收呢？這樣再實行一定減免則可能實際可征收的稅就更少了。

十三、如在現(xiàn)有住房情況下實行普稅制，那么房地產(chǎn)稅的重擔則主要由中產(chǎn)或以下的收入階層承擔，并成為生活的重大壓力，包括農(nóng)村的那些更低收入的階層。如扣除，減免的方式無論是按套或按面積扣除，則會變成對擁有住房套數(shù)多或面積多的人的專項稅，就會有各種不合理的避稅現(xiàn)象出現(xiàn)。

如按現(xiàn)行非法律許可的上海、重慶的試點方式征收，那么不如將這種稅直接定義為富人稅。這不過是在個人所得稅之外，再對富人增加的一種收入稅，而并非財產(chǎn)稅。土地出讓金是商品房購房者支付的一種額外稅，再對大面積商品房和高價商品房征稅，只能是一種特殊的富人稅，而非公平的財產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅本應是針對所有有房者征收的財產(chǎn)稅，應由房產(chǎn)財產(chǎn)所有人支付。但由于中國居民取得房產(chǎn)的方式并非都來自于商品化，因此這種背景之下的稅無論如何征收都有立法中的嚴重缺陷。

十四、房地產(chǎn)稅能降低住房價格嗎？從上海、重慶已進行的征收房地產(chǎn)稅的試點情況看——不能。從世界各國已開征房地產(chǎn)稅的情況看——也不能。因為房地產(chǎn)稅從來就不是為控制房價而產(chǎn)生的，也并不能起到限制房價的作用。相反，全球凡是房地產(chǎn)稅稅率高的地區(qū)，房價反而更高，因為稅收讓該地區(qū)的財產(chǎn)保值，環(huán)境更好了。

在中國讓房價高挺的不僅是各種稅收和城市公共資源的吸引力，最主要的是招拍掛的土地出讓制度。只有土地成本的大幅下降，才能讓房價下行。

十五、如果在現(xiàn)行土地制度不變的情況下征收房地產(chǎn)稅，必然會打斷中國城市化進程的步伐，導致城市房租的高漲，給經(jīng)濟發(fā)展帶來更大困難。

我希望能盡快看到中國的房地產(chǎn)稅立法，以打破現(xiàn)行的雙軌制。

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