房地產(chǎn)融資渠道變窄 部分房企拿地放緩

• 2018年11月7日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 837 51
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級(jí)并獲得提升！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

11月5日，萬(wàn)科在深交所發(fā)布了今年10月份業(yè)績(jī)情況。數(shù)據(jù)顯示，該公司上個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超過(guò)540億元，前十個(gè)月累計(jì)合約銷(xiāo)售額在4856億元左右。值得注意的是，央行剛剛發(fā)布的金融報(bào)告指出，要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資。從今年以來(lái)房企表現(xiàn)看，上市房企也加快了銷(xiāo)售

央行稱(chēng)要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度融資

11月5日，萬(wàn)科在深交所發(fā)布了今年10月份業(yè)績(jī)情況。數(shù)據(jù)顯示，該公司上個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額超過(guò)540億元，前十個(gè)月累計(jì)合約銷(xiāo)售額在4856億元左右。值得注意的是，央行剛剛發(fā)布的金融報(bào)告指出，要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資。從今年以來(lái)房企表現(xiàn)看，上市房企也加快了銷(xiāo)售回款，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，自有資金規(guī)模越來(lái)越大。

10月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積341.3萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額540.7億元，同比分別增長(zhǎng)37.73%及46.97%。2018年1-10月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3243.4萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額4856.2億元，同比分別增長(zhǎng)11.37%及12.18%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期不少上市房企披露的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份房企銷(xiāo)售平穩(wěn)。中國(guó)恒大集團(tuán)11月5日發(fā)布公告稱(chēng)，2018年10月實(shí)現(xiàn)物業(yè)的合約銷(xiāo)售金額為530.4億元，合約銷(xiāo)售面積為498.1萬(wàn)平方米。前10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合約銷(xiāo)售金額達(dá)到5011.4億元，同比增長(zhǎng)18.66%;累計(jì)合約銷(xiāo)售面積為4761.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.12%。11月2日，碧桂園宣布，年內(nèi)碧桂園及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬碧桂園股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約4559.9億元，同比增長(zhǎng)34.91%。另外，合景泰富、時(shí)代中國(guó)、奧園等房企也紛紛發(fā)布了業(yè)績(jī)情況。

部分房企拿地放緩

對(duì)目前房企公布的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，有分析認(rèn)為，多數(shù)房企在今年四季度加快了推盤(pán)力度。

以萬(wàn)科為例，華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪指出，10月萬(wàn)科單月公司銷(xiāo)售額大增，一方面由于去年10月低基數(shù)，僅368億元;另一方面由于第四季度推盤(pán)大增。“公司2017年下半年拿地較多，三季度和四季度拿地面積占比全年分別達(dá)37%和29%，按照拿地到開(kāi)工9~12個(gè)月左右來(lái)看，今年第四季度推盤(pán)望大幅增加?！痹勒J(rèn)為。

不過(guò)，萬(wàn)科上個(gè)月拿地速度有放緩跡象。根據(jù)披露，萬(wàn)科10月份新增加項(xiàng)目11個(gè)，占地面積合計(jì)179萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積372.3萬(wàn)平方米。其中萬(wàn)科權(quán)益建筑面積174.1萬(wàn)平方米，需支付權(quán)益價(jià)款87.60億元。而且拿地主要集中在杭州、天津、太原、成都等二線城市。

如果算上物流項(xiàng)目，萬(wàn)科上個(gè)月新增建筑面積389萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.5%、同比下降28.8%;對(duì)應(yīng)總地價(jià)194.8億元，環(huán)比下降26.4%、同比下降51%;拿地金額占比銷(xiāo)售金額達(dá)36%，環(huán)比下降0.4%，較上年64.5%下降28.5個(gè)百分點(diǎn)。

自有資金規(guī)模提升

富力地產(chǎn)11月5日宣布，其已決定召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)及類(lèi)別股東會(huì)議，以批準(zhǔn)授予董事會(huì)建議特別授權(quán)以發(fā)行不超過(guò)8.06萬(wàn)股新H股。有分析認(rèn)為，如果富力地產(chǎn)增發(fā)成功，將直接提升該公司的資本金。而根據(jù)記者了解到，由于過(guò)度再融資受到影響，不少房企加快銷(xiāo)售回款，提升項(xiàng)目自有資金規(guī)模。

富力地產(chǎn)稱(chēng)，本次發(fā)行的每股面值為0.25元，新H股發(fā)行將以包括但不限于配售方式進(jìn)行，可向合資格的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和自然人及其他投資者發(fā)行╱配售新H股。新H股發(fā)行的所得款項(xiàng)，在扣除相關(guān)費(fèi)用后，將全部用于補(bǔ)充富力地產(chǎn)的資本金，其中包括但不限于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金、項(xiàng)目投資等用途。

有業(yè)界人士表示，如果富力地產(chǎn)能夠成功增發(fā)H股，將非常有利于該公司獲得長(zhǎng)期資本，改善資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)融資能力，改善信用評(píng)級(jí)前景，緩解當(dāng)前影響多個(gè)金融市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，記者了解到，相比富力地產(chǎn)發(fā)新股融資，A股不少房企的融資受到影響。

11月2日央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》稱(chēng)，隨著“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷發(fā)布，房地產(chǎn)信貸增速放緩，相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但要關(guān)注房地產(chǎn)信貸占比過(guò)高、部分居民違規(guī)加杠桿購(gòu)房、部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過(guò)高等風(fēng)險(xiǎn)。

因此，央行在報(bào)告中建議，一方面要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。另一方面要防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資。抑制資金過(guò)度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)負(fù)債率偏高以及大量購(gòu)置土地等行為的房企進(jìn)行融資限制等。

因此，今年以來(lái)，房企紛紛加大銷(xiāo)售回款。根據(jù)三季報(bào)，房地產(chǎn)板塊整體銷(xiāo)售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入累計(jì)同比增長(zhǎng)23.3%，較2017年提升6.9個(gè)百分點(diǎn)，比今年上半年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。這也意味著，2018年三季度，銷(xiāo)售回款增速較2017年和今年上半年繼續(xù)上升。

房地產(chǎn)融資渠道變窄 信托融資需求上升

房地產(chǎn)信托在信托公司業(yè)務(wù)中占據(jù)比較重要的地位，是信托公司主要的收入貢獻(xiàn)來(lái)源。2017年，在“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”指引下，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，同時(shí)疊加去杠桿和金融嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向分化。信托公司在國(guó)家政策和合規(guī)導(dǎo)向下，圍繞房地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資需求進(jìn)行耕耘，積極提升主動(dòng)管理能力，拓展新的細(xì)分市場(chǎng)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，提升綜合融資服務(wù)能力，助力城鎮(zhèn)化建設(shè)和城市發(fā)展升級(jí)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體情況

(一)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，嚴(yán)厲程度空前

受去庫(kù)存、降息等利好政策刺激，2016年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪上升周期，商品房銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)，一線城市以及部分二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，投資、投機(jī)需求旺盛，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱傾向。為了防止房?jī)r(jià)泡沫擴(kuò)大引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，在中央的統(tǒng)一指示下，2016年9月30日，北京率先發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，打響調(diào)控第一槍?zhuān)撕髲?月30日到10月6日整個(gè)國(guó)慶假期，包括天津、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等在內(nèi)的二十個(gè)城市先后跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策，本輪嚴(yán)厲程度史無(wú)前例的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控序幕正式拉開(kāi)。進(jìn)入2017年，更多地方政府加入調(diào)控行列，部分地方政府甚至是持續(xù)加碼升級(jí)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控由中央集中統(tǒng)一指揮，地方政府積極跟進(jìn)，各地政府出臺(tái)政策的密集程度空前，調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，決心和力度大。具體來(lái)看，本輪調(diào)控具有如下特點(diǎn)：

一是調(diào)控覆蓋范圍廣。政府采取因城施策的方式，從年初開(kāi)始，地方政府相繼出臺(tái)各自的調(diào)控政策。截至2017年末，全國(guó)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市達(dá)到125個(gè)(包括90個(gè)地級(jí)以上城市和35個(gè)縣市)，政府層面發(fā)布的調(diào)控政策多達(dá)250項(xiàng)。

二是政策出臺(tái)頻率高。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)非常密集，尤其是2017年下半年，9月單月出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策45項(xiàng)，10月單月出臺(tái)34項(xiàng)。北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市連續(xù)三四輪加碼調(diào)控，僅北京發(fā)布的各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過(guò)30項(xiàng)。

三是調(diào)控手段更新。從調(diào)控手段來(lái)看，繼限購(gòu)、限貸、限價(jià)后，限售成為本輪調(diào)控的新手段，限售政策有效打擊了投機(jī)和投資需求。截至2017年末，52個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)限貸政策，累計(jì)共出臺(tái)120項(xiàng)限購(gòu)政策、162項(xiàng)限貸政策，全國(guó)限售城市擴(kuò)大到了50個(gè)。

四是政策更嚴(yán)厲。本輪調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度也大大超出以往，15個(gè)城市對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，部分城市首套首付高達(dá)80%，部分城市首套房利率上浮20%。

五是更注重“堵漏”，效用更強(qiáng)。本輪調(diào)控更注重“堵漏”，更具有針對(duì)性，包括對(duì)特定產(chǎn)品(商住房、學(xué)區(qū)房、平房)的調(diào)控、針對(duì)離婚和個(gè)稅等規(guī)定的調(diào)整，在很大程度上避免了調(diào)控效果被削弱。

六是注重穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制建立。本輪調(diào)控不僅著眼于短期控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，抑制投機(jī)炒作，更著眼于建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，最主要的舉措就是提出要建立租購(gòu)并舉的住房制度，大力扶持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)省(市)及超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，另外房地產(chǎn)稅立法的進(jìn)程也在加快。

(二)一線城市房?jī)r(jià)漲幅顯著回落，三線城市出現(xiàn)翹尾行情

在調(diào)控政策繼續(xù)加碼的背景下，房?jī)r(jià)在2017年得到有效抑制，房?jī)r(jià)漲幅大幅回落，從全國(guó)整體來(lái)看，百城住宅均價(jià)同比漲幅從2016年的18.86%回落到7.15%。但由于本次實(shí)行因城施策、分類(lèi)調(diào)控的政策，不同城市間房?jī)r(jià)分化加劇。一線城市房?jī)r(jià)得到有效抑制，房?jī)r(jià)顯著回落，全年一線城市房?jī)r(jià)同比僅增長(zhǎng)1.43%，低于二線城市的7.7%，更遠(yuǎn)低于三線城市的12.48%。從2016年9月中央升級(jí)調(diào)控開(kāi)始，截至2017年12月底，百城一線城市住宅均價(jià)同比漲幅已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月回落;百城二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅直至2017年3月仍然持續(xù)擴(kuò)大，2017年4月以后漲幅才開(kāi)始逐步回落;受調(diào)控影響最小的百城三線城市住宅均價(jià)則逆勢(shì)上漲，直至7月漲幅達(dá)到高峰后才逐步回落，全年來(lái)看同比漲幅達(dá)12.48%，三線城市的上漲屬于本輪上升周期的尾部行情。

(三)商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯分化

在調(diào)控政策范圍不斷擴(kuò)大、力度持續(xù)升級(jí)的背景下，2017年商品房銷(xiāo)售增速開(kāi)始出現(xiàn)明顯回落。全年商品房銷(xiāo)售面積為16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，增速較2016年回落14.8個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額為13.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%，增速較2016年回落21.1個(gè)百分點(diǎn)。

具體到城市來(lái)看，不同城市的商品房銷(xiāo)售情況也出現(xiàn)明顯分化。截至12月末，40個(gè)大中城市中一線城市累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降26.08%，而二線城市銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)11.11%，三線城市銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)28.17%。

(四)庫(kù)存去化明顯，補(bǔ)庫(kù)存支持投資增速同比上升

2014年9月30日，央行發(fā)文松綁房貸，開(kāi)啟了房地產(chǎn)去庫(kù)存的序幕;隨后2015年3月30日的新政進(jìn)一步放寬了對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)二套房的貸款支持力度，并縮短了營(yíng)業(yè)稅免征的年限要求。2015年末，我國(guó)商品房和商品住宅的待售面積達(dá)到了歷史最高水平，分別為7.18億平方米和4.52億平方米，而在政策利好的刺激下，2016年和2017年商品房銷(xiāo)售額持續(xù)增長(zhǎng)，庫(kù)存得到了有效去化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年12月，商品房待售面積為5.89億平方米，商品住宅僅為3.02億平方米，分別較2015年末的高峰下降1.29億平方米和1.50億平方米，其中商品住宅的庫(kù)存已經(jīng)回到了2013年的水平。而根據(jù)中金公司在2017年12月末對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的監(jiān)測(cè)，截至2017年12月末，一二線城市與三四線城市已開(kāi)工庫(kù)存分別降至8.3個(gè)月和13.8個(gè)月。單從住宅情況來(lái)看，目前一二線城市庫(kù)存已經(jīng)不足，存在補(bǔ)庫(kù)存需求。

盡管調(diào)控政策力度空前，但在補(bǔ)庫(kù)存支撐下，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求仍然維持高位，全年累計(jì)新開(kāi)工房屋面積約為17.87億平方米，同比增長(zhǎng)7%;全年完成投資額約為10.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%，增速比2016年還略高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增速并未受調(diào)控政策影響而回落，這對(duì)于GDP增速的回升起到了有效支撐作用。

(五)金融強(qiáng)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資渠道全面收緊

在中央及地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策后，金融監(jiān)管部門(mén)也相繼加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道步步收緊。

自2016年10月開(kāi)始，上交所和深交所就同步收緊房地產(chǎn)企業(yè)公司債的發(fā)行，發(fā)改委也一刀切嚴(yán)禁商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)企業(yè)債融資，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資渠道被堵。

2017年2月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布私募資管4號(hào)文，規(guī)定對(duì)于證券期貨機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資管計(jì)劃投資于16個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：(1)委托貸款;(2)嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品;(3)受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);(4)以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán);(5)監(jiān)管部門(mén)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

2017年3月，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上提出要合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)增速，有效防范集中度風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。此后，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測(cè)范圍，定期開(kāi)展房地產(chǎn)壓力測(cè)試，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性管理，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在此之后中國(guó)銀監(jiān)會(huì)開(kāi)展的“三三四”專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)中，房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)檢查對(duì)象，而在5月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)的《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》中，也同樣將違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。監(jiān)管部門(mén)也對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為進(jìn)行了處罰，比如某銀行上海分行就因通過(guò)“資產(chǎn)管理計(jì)劃+信托計(jì)劃”發(fā)放信托貸款的方式向某投資管理有限公司發(fā)放信托貸款用于支付土地出讓金而收到罰單。

在上述一系列的監(jiān)管政策作用下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道全面收緊，融資獲取難度越來(lái)越大，融資成本也顯著上升，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)信托融資需求的上升。

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