全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬億元 城中村改造行業(yè)戰(zhàn)略前景分析

• 吳澳燕 2023年7月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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2020年至2022年，全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計(jì)劃完成2000億元城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長(zhǎng)60%。若均按照這個(gè)增速測(cè)算，今年全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在超大特大城市進(jìn)行城中村改造，對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

城中村是中國大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

2020年至2022年，全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計(jì)劃完成2000億元城市更新固定投資目標(biāo)，同比增長(zhǎng)60%。若均按照這個(gè)增速測(cè)算，今年全國城中村改造市場(chǎng)規(guī)?；蛑鼗厝f億元以上。

城中村改造行業(yè)相關(guān)政策梳理

2020年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新行動(dòng)。今年4月28日，政治局會(huì)議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，各地區(qū)早已陸續(xù)公布具體安排。此次國常會(huì)出臺(tái)的《指導(dǎo)意見》，針對(duì)超大特大城市(21個(gè)城市)進(jìn)一步細(xì)化具體工作要求。

年初至今，上海、廣州等多個(gè)城市相繼發(fā)布改造細(xì)則。廣州今年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭(zhēng)完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。上海在民生工程推進(jìn)會(huì)上計(jì)劃2023-2025年新啟動(dòng)30個(gè)城中村改造項(xiàng)目，每年10個(gè)，面積不少于400萬平。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，超大城市有7個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;特大城市有14個(gè)，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

截至目前，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發(fā)布了城中村改造的細(xì)則要求或支持性政策。

城中村改造行業(yè)戰(zhàn)略前景分析

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的回暖，國家干預(yù)化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，城中村改造或?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)的工作重點(diǎn)。

2022年我國城中村改造行業(yè)區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區(qū)占比11.59%，東北地區(qū)占比3.84%，西南地區(qū)占比12.46%，西北地區(qū)占比5.53%。

城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇;另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。對(duì)于房地產(chǎn)來說，城中村改造能夠構(gòu)建先租后買的消費(fèi)新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

城中村改造并不意味著總量投資大規(guī)模擴(kuò)張，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)政策強(qiáng)調(diào)大中城市城中村改造，政策嘗試給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心。與舊城改造相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修板塊或?qū)⒂瓉硗顿Y機(jī)會(huì)。此外，未來城市之間房地產(chǎn)發(fā)展分化會(huì)進(jìn)一步加劇。

根據(jù)各地區(qū)的地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，城中村改造對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量呈現(xiàn)出趨勢(shì)性、關(guān)鍵性變化。與此同時(shí)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同步，對(duì)于城中村改造建設(shè)支出產(chǎn)生不同的影響。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

作為快速城市化中的一個(gè)歷史遺留問題，城中村改造在各地已經(jīng)探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等。各種模式在改造主體、拆遷補(bǔ)償方式、改建房屋類型、土地權(quán)屬變更及管理體制方面各有不同。

在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導(dǎo)型，如杭州;開發(fā)商主導(dǎo)，如珠海;村集體為主導(dǎo)，如廣州。在改造方式上，各地根據(jù)城市規(guī)劃、功能定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據(jù)補(bǔ)償?shù)姆绞絼t可以劃分兩類：一類是實(shí)物補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，如鄭州;另一類是政府改造，并根據(jù)原有住房面積市場(chǎng)估價(jià)直接補(bǔ)償一定面積住房，如杭州。

城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業(yè)參與為主。未來，通過創(chuàng)新專項(xiàng)金融產(chǎn)品、實(shí)施更大的稅收優(yōu)惠、允許更大的規(guī)劃調(diào)整等手段，有望吸引更多的社會(huì)資本介入，加快城中村改造的步伐。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計(jì)局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟(jì)信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、國內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及城中村改造專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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