2023不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前瞻分析

• 黃文玉 2023年11月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 中國拍賣行業(yè)協(xié)會 440 22
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不動產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動后會影響其經(jīng)濟(jì)價值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

不動產(chǎn)、　不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)的概念

不動產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動后會影響其經(jīng)濟(jì)價值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。當(dāng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。當(dāng)事人持有不動產(chǎn)權(quán)屬證書，就能夠證明自己是不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記的物權(quán)的權(quán)利人。

不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)設(shè)備所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

與住宅形成強(qiáng)烈反差的是商業(yè)不動產(chǎn)和工業(yè)不動產(chǎn)，國家政策大力支持這些不動產(chǎn)的發(fā)展，主要是以存量改造和資產(chǎn)盤活為主，據(jù)此一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立。特別是商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，目前REITs試點(diǎn)范圍已經(jīng)延伸至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，所以未來商業(yè)不動產(chǎn)也逐漸看見了退出邊界。

不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

目前，我國已全面完成了易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記，為廣大搬遷群眾吃下了“定心丸”，保障居者有其屋;2023年推行的“帶押過戶”住房交易制度提升了部分城市二手房交易的活躍程度，更好地滿足了部分剛性和改善性住房需求。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的確定將為未來房地產(chǎn)市場改革和管理的精準(zhǔn)施策提供有效的信息平臺和操作平臺。

2022年，保有環(huán)節(jié)開征的兩項(xiàng)稅種的稅收收入合計(jì)為5816億元，僅占當(dāng)年稅收總收入的3.5%，遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)境征收的三項(xiàng)稅收(耕地占用稅、土地增值稅、契稅)收入的13445億元，后三項(xiàng)合計(jì)占稅收總收入的8.1%?？紤]到存量房市場體量大，稅基基礎(chǔ)穩(wěn)定，因此未來如果在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅將有助于提高直接稅比重，并對地方財(cái)政收入帶來可觀的增量貢獻(xiàn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國不動產(chǎn)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

得益于疫情有效控制和企業(yè)全面復(fù)工復(fù)拍，我國拍賣行業(yè)成交額出現(xiàn)大幅補(bǔ)漲，截至2020年底，我國拍賣行業(yè)總成交額為8387.05億元，較上年增加1118.87億元，同比增長15.39%，其中，12月份拍賣行業(yè)成交額為1698.97億元，同比增長30.97%。從業(yè)務(wù)成交額增長情況看，我國不動產(chǎn)拍賣的業(yè)務(wù)量在疫情期間放量增長，傳統(tǒng)拍賣業(yè)務(wù)成為帶動全行業(yè)成交額穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。截至2020年底，我國不動產(chǎn)拍賣市場總成交額為7170.47億元，較上年增加1566.88億元，同比增長27.96%。

我國房地產(chǎn)拍賣市場成交額同比出現(xiàn)較大幅度提升。截至2020年底，我國房地產(chǎn)拍賣市場成交額為1422.35億元，較上年增加205.64億元，同比增長16.9%，其中，第四季度房地產(chǎn)拍賣成交額492.27億元，同比增長4%。我國土地使用權(quán)拍賣市場成交額同比均出現(xiàn)較大幅度提升。截至2020年底，我國土地使用權(quán)拍賣成交額為5748.12億元，較上年增加1361.24億元，同比增長31.03%，其中，第四季度土地使用權(quán)拍賣成交額2032.7億元，同比增長26.07%。

經(jīng)過十年不懈努力，我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。據(jù)介紹，目前全國約3000個大廳、4萬個窗口、10萬人的登記隊(duì)伍，每天為40萬群眾和企業(yè)提供各類登記服務(wù)，10年來累計(jì)頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本、不動產(chǎn)登記證明3.6億多份，電子證書證明3.3億多本;通過推行“跨省通辦”“交房即交證”“帶押過戶”等便民利民舉措，實(shí)現(xiàn)“一窗、一網(wǎng)、一次”甚至“不見面”辦證，一般登記和抵押登記實(shí)現(xiàn)5個工作日內(nèi)辦結(jié)，較2015年壓縮83%。

我國不動產(chǎn)登記從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)，積極服務(wù)和支撐了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，產(chǎn)權(quán)保護(hù)更加有力，交易安全更有保障，人民群眾獲得感顯著增強(qiáng)，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)。

不動產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展行業(yè)市場前瞻

2023年，自然資源部宣布的關(guān)于推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，一個是“建立承包經(jīng)營權(quán)不動產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫”，另一個是“要加快推進(jìn)集體建設(shè)用地確權(quán)登記，用3—5年時間完成房地一體化宅基地確權(quán)登記頒證，農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權(quán)登記并匯交入庫”。這兩項(xiàng)要求意味著未來一個時期，農(nóng)村不動產(chǎn)登記確權(quán)及登記工作將加快速度，依托于可靠的農(nóng)村土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和相關(guān)建設(shè)用地資質(zhì)的確認(rèn)，土地要素市場化改革將不斷向前推進(jìn)。

未來，政策將更多地鼓勵開展工商資本入鄉(xiāng)試點(diǎn)工作，農(nóng)村不動產(chǎn)資本化進(jìn)程將有所加快，金融機(jī)構(gòu)，尤其是農(nóng)村的金融機(jī)構(gòu)可能加快推出相關(guān)的抵押貸款、鄉(xiāng)村綠色金融普惠業(yè)務(wù)等。下一個十年，鄉(xiāng)村金融有望成為金融服務(wù)業(yè)的“藍(lán)海”，并將成為普惠性共同富裕發(fā)展的新興市場。

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