95個城市已下調(diào) 多地房貸利率繼續(xù)走低 提前還房貸降溫 住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研

• 李波 2023年11月29日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1003 63
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中國人民銀行發(fā)布的2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，因城施策推動更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

中國人民銀行發(fā)布的2023年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續(xù)落實首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，因城施策推動更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

截至9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限較全國下限低10個至40個基點;24個城市取消了下限。

報告顯示，中國人民銀行還調(diào)降二套房貸利率下限40個基點，從不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點，調(diào)整為加20個基點。2023年9月，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率4.02%，同比下降0.32個百分點。

報告顯示，截至9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調(diào)，調(diào)整后的加權(quán)平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶家庭、1.5億人。

中國人民銀行表示，將落實好已出臺的降低存量房貸利率等一系列政策，減少借款人利息負(fù)擔(dān)，降低提前還貸動力，增加投資和消費，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地房貸利率繼續(xù)走低

11月份以來，多地房貸利率繼續(xù)走低。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，繼10月份百城首套、二套房貸利率創(chuàng)新低后，11月份，百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，均較上月微降1個基點。

截至11月中旬，百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4%，一線城市及南京、蘇州等10個城市二套房貸利率高于4.4%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，目前，京滬房貸利率和首付比相對較高，仍有調(diào)降的可能。整體市場購房需求釋放仍然緩慢，下調(diào)房貸利率能夠降低居民購房成本，符合政策的寬松基調(diào)，不排除后續(xù)房貸利率仍有下調(diào)的可能。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，穩(wěn)經(jīng)濟政策有望繼續(xù)加快落實，貨幣政策將繼續(xù)發(fā)力，短期仍具備一定降息空間，以助力經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

提前還房貸降溫

值得注意的是，今年初，由于貸款市場報價利率持續(xù)走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業(yè)務(wù)激增。多家銀行信息顯示，目前提前還房貸的額度比二季度有所減少，這說明一系列政策的利好效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)，提前還房貸的熱度在下降。

天眼查數(shù)據(jù)研究院高級分析師陳倞表示，房地產(chǎn)市場存量房貸款利率的下調(diào)，減輕了還款壓力，進一步提高了居民可支配收入和消費能力。隨著房貸政策利好的推出，銀行業(yè)不斷搭建更多金融服務(wù)場景，四季度消費市場有望進一步復(fù)蘇與提升。

現(xiàn)在，借款人是否還有必要提前還房貸?中國銀行研究院研究員梁斯表示，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經(jīng)濟運行態(tài)勢穩(wěn)步向好，將帶動金融資產(chǎn)收益率逐步穩(wěn)定，經(jīng)營貸、消費貸等與房貸利率差距進一步收窄，為借款人提供了更大的資金騰挪空間。

值得注意的是，理財?shù)韧顿Y渠道與提前還貸的蹺蹺板效應(yīng)較為明顯。普益標(biāo)準(zhǔn)研究員尹鈴越表示，近期，提前還貸現(xiàn)象有所緩解，逐漸回歸正常水平，疊加中長期存款利率有所下調(diào)，為理財市場帶來了機遇。

未來，拓展家庭資產(chǎn)配置渠道還是重頭戲，這需要市場、政策等多方合力和協(xié)同。假如借款人沒有找到合適的資產(chǎn)配置渠道的話，提前還貸熱度有可能再上升。

2023年住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研

30多個城市重啟房貸“商轉(zhuǎn)公”連日來，多地重啟住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

“商轉(zhuǎn)公”，即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉(zhuǎn)公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。

不過，申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動產(chǎn)權(quán)證書，貸款置換對象限于純商業(yè)貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉(zhuǎn)公”。此外，一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長沙的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理;江蘇蘇州要求，“商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款;黑龍江哈爾濱明確，“商轉(zhuǎn)公”的申請者應(yīng)是首次申請公積金貸款。

不同城市對個貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當(dāng)個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理;哈爾濱則規(guī)定，個貸率連續(xù)6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。

“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋產(chǎn)權(quán)明晰，這樣才能更有效管控貸款風(fēng)險。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣這樣解釋房產(chǎn)證是“商轉(zhuǎn)公”硬門檻的原因。

今年以來，除“商轉(zhuǎn)公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉(zhuǎn)移接續(xù)、擴大靈活就業(yè)人員試點范圍、一人購房全家?guī)?、認(rèn)房不認(rèn)商貸等政策，增強靈活性，進一步優(yōu)化公積金使用。

超20城公積金“認(rèn)房不用認(rèn)貸”接力出臺 銀行房貸放款提速

今年以來，房地產(chǎn)市場備受關(guān)注。“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施接連出臺。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

同時，自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，借款人和銀行對有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資;對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。

同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》分析：

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策正在向公積金領(lǐng)域延伸。越來越多城市明確公積金執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月8日，已有包括上海、鄭州、成都、杭州等超二十城執(zhí)行公積金“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，多地公積金實行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，反映出各地因城施策更加靈活，盤活住房公積金，進一步支持剛性和改善性住房需求釋放，亦符合支持居民合理住房需求的政策導(dǎo)向，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒，促進市場修復(fù)。

所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”指的是如果購房者有“賣一買一”的置換需求，但由于購買第一套住房時曾使用過購房貸款，即便已經(jīng)還清了購房貸款，但因為有貸款記錄的存在，再次置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。

隨著房地產(chǎn)市場的變化，改善性需求與日俱增，但對于很多家庭來說，置換房屋時資金壓力依舊較大，調(diào)整到“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則會更有利于改善需求的入場。

對于今年房地產(chǎn)市場的整體形勢，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、倪虹部長表示，今年的房地產(chǎn)市場，總的看是前高、中低、后穩(wěn)。從數(shù)據(jù)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。

1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現(xiàn)同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

而對于接下來的政策走向，倪虹部長表示，房地產(chǎn)市場有其特殊性，它是以城市為單元的市場，區(qū)域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，強調(diào)因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策。

住房貸款行業(yè)研究報告主要分析了住房貸款行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析、競爭分析、產(chǎn)品價格分析、用戶分析、替代品和互補品分析、行業(yè)主導(dǎo)驅(qū)動因素、行業(yè)渠道分析、行業(yè)贏利能力、行業(yè)成長性、行業(yè)償債能力、行業(yè)營運能力、住房貸款行業(yè)重點企業(yè)分析、子行業(yè)分析、區(qū)域市場分析、行業(yè)風(fēng)險分析、行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及相關(guān)的經(jīng)營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴(yán)謹(jǐn)，分析內(nèi)容客觀、公正、系統(tǒng)，真實準(zhǔn)確地反映了我國住房貸款行業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。

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