中國住房租賃行業(yè)市場政策分析：住房租賃行業(yè)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段

• 吳澳燕 2024年1月10日 來源：中國證券報(bào) 1389 91
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住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面具有重要意義。

住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面具有重要意義。

住房租賃是指房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。住房租賃的本質(zhì)是房地產(chǎn)交易的一種形式，它涉及到房屋的所有權(quán)人(出租人)和承租人之間的一定時(shí)期內(nèi)的租賃關(guān)系。承租人通過支付租金獲得房屋的使用權(quán)，出租人通過收取租金實(shí)現(xiàn)其投資回報(bào)。

中國住房租賃行業(yè)市場政策分析

自2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布以來，保租房熱度不減，相關(guān)配套設(shè)施陸續(xù)出臺。至今，超過40個(gè)城市分別制定了保租房擴(kuò)大供給的發(fā)展規(guī)劃和落地方案。從目前的增速幅度來看，“十四五”最終實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的保租房數(shù)量將快速達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

2022年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，提出盤活存量住房資源，擴(kuò)大租賃住房供給，幫助租購住房在享受公共服務(wù)上具備同等的權(quán)利，進(jìn)一步培育發(fā)展住房租賃市場。

2022年12月14日，中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，明確持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

據(jù)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月23日，我國累計(jì)出臺157條與住房租賃行業(yè)相關(guān)的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表現(xiàn)了各級政府對于發(fā)展租賃住房市場的決心。

2022年，中央政府從政策培育、金融支持、市場監(jiān)管、資金補(bǔ)助、租金減免等方面支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。其中，政策支持占比43%;其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明顯增多，占比增加14%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：

近年來，我國對住房租賃行業(yè)的重視程度明顯提升，政策支持力度也持續(xù)加大。2023年上半年，金融支持政策明顯發(fā)力，住房租賃金融支持體系基本形成。1月，千億租賃住房貸款支持計(jì)劃啟動;2月，不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺;3月，保租房公募REITs發(fā)行門檻降低;4月，國家發(fā)改委出臺政策支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步為公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容。隨著多項(xiàng)金融政策的陸續(xù)出臺，住房租賃金融支持體系基本形成，行業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步改善。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年1-11月，我國地方政府共出臺住房租賃相關(guān)政策約160次。分月度來看，2023年各月出臺政策頻次均在10次及以上，其中三季度政策出臺最為密集，各月頻次均在20次左右。分城市來看，一線城市出臺政策頻次領(lǐng)先，深圳超15次，廣州超10次，北京、上海出臺政策近10次;二線城市中青島、成都、天津等地出臺政策較多，均在5次以上。

分類來看，2023年，地方住房租賃政策以供給側(cè)政策為主，一方面，積極貫徹落實(shí)中央政策精神，拓寬租賃住房籌集渠道，加大金融財(cái)稅政策支持，調(diào)動企業(yè)積極性，多措并舉擴(kuò)大租賃住房供給;另一方面，加強(qiáng)租賃住房相關(guān)管理辦法建設(shè)，推動行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。需求側(cè)，各地政府積極優(yōu)化公積金服務(wù)，強(qiáng)化市場規(guī)范監(jiān)管，為承租人提供良好的租住環(huán)境。

房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內(nèi)容主要包括，從解決住房有沒有，轉(zhuǎn)向解決住房好不好。實(shí)行租購并舉，可有效盤活存量、優(yōu)化增量，平衡好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸增加長期持有、出租經(jīng)營的業(yè)務(wù)比重。

目前，住房租賃供應(yīng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)定增長。保障性租賃住房公募REITs得以順利發(fā)行，更多社會資本參與住房租賃建設(shè)運(yùn)營，住房租賃企業(yè)融資環(huán)境有效改善，影響住房租賃市場發(fā)展的住房租賃收益率過低、低成本長期資金缺乏等深層次問題逐漸破解。隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進(jìn)，流動人口向中心城市聚集，住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民、青年人等群體住房問題，助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡等方面發(fā)揮更為重要的作用。

住房租賃市場前景廣闊，促進(jìn)住房租賃市場規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展，有利于提升服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范市場主體行為。隨著政策紅利持續(xù)釋放，我國住房租賃市場取得較快發(fā)展，并進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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